Д
Денис
@agent_den
0 Followers
7 posts

Сколько стоит моя квартира

Большинство собственников, переоценивают продаваемую недвижимость. Это объясняется их эмоциональной привязанностью к объекту.

1⃣Когда продавцами выступают собственники, то чаще всего они боятся продешевить, а значит изначально в завышенную стоимость включают запас для будущего торга. Однако это вкорне неверно🙅‍♀

Из-за того, что объект долго не продается, получается обратный эффект. Потенциальный покупатель, который регулярно отслеживает предложения на рынке, заметит, что эта недвижимость уже долгое время не продается. А значит с ней что-то не так, раз она никому не нужна🤔

Чем больше спрос на недвижимость, тем сильнее будет хотеть приобрести ее покупатель.

2⃣Также собственнику характерно сравнивать свою недвижимость с недвижимостью, расположенной по соседству. Ориентируясь на них, как на эталон, собственник считает, что их стоимость близка к рыночной. Только чаще всего продавцы ближайшей недвижимости также эмоционально и завышено оценивают свой объект.

3⃣Возможно, подсознательно собственник не хочет продавать свою недвижимость, так как не хочет расставаться с воспоминаниями, связанными с ней. Поэтому неоправданно высокая цена объекта выставляется, чтобы его никто не "забрал"🤷‍♂

⚠️Обращаться в агентство, чтобы установить реальную рыночную стоимость своей недвижимости — самый лучший вариант.

Тем более, что прицениться по объекту жилой недвижимости мы можем БЕСПЛАТНО и до заключения договорных обязательств.

Опытные агенты проведут подробный анализ и учтут все нюансы объекта. Таким образом, недвижимость будет продана в оптимальные рыночные сроки и по самой объективной цене👍

Отправляйте полезный пост знакомым, которые собираются продавать недвижимость. Им точно будет полезно😉

Завышение по ипотеке

Плюсы и риски схемы с завышением стоимости объекта.

Почему люди пользуются этой схемой?

✅нет денег на первоначальный взнос и / или на ремонт
По программе ипотеки без первоначального взноса кредитоваться дороже и сложнее.
Тут можно пройти по более низкой ставке процента для программы с первоначальным взносом.
Либо не переплачивать процент по потребительскому кредиту за ремонт.

🧾Реальная сумма указывается не в договоре, а в расписках.
Расчет по сделке идёт наличными, через банковскую ячейку.
Именно в этот момент покупатель забирает свою часть.

☑️Т.е. схема нужна покупателю. Поэтому ему надо:

1️⃣ Найти объект дешевле рынка.
Банк не кредитует на 100% стоимости объекта, кроме программ без первоначального взноса.
Он даёт кредит максимум на 75-80%.

Поскольку в сделке у вас будет завышение цены, реально объект надо найти дешевле.

2️⃣ договориться с продавцом.
Продавцу вообще это не выгодно и он несёт риски, о которых расскажу дальше.

3️⃣ договориться с оценщиком.
Вообще оценщик рискует своей лицензией. Чтобы он согласился, вам надо выполнить п.1

☑️ Теперь риски.

В такой сделке риски у продавца:

🔸Вообще это притворная сделка и она может быть обжалована в суде.
Если сделку оспорят, возвращать придется сумму, указанную в договоре
Расписки с реальными суммами суд может не принять как доказательство.

🔸банк может обвинить покупателей в мошенничестве, а продавца привлечь в качестве соучастника

🔸налоги. Их платят с суммы, указанной в договоре.
Если продавец 100% уверен, что попадает под освобождение от уплаты налогов при продаже, то риск снят.

Для покупателей здесь риск в случае выявления схемы банком, обвинение в мошенничестве. Не то, чтобы банки это очень часто делают.
Чаще всё-таки люди просто используют эту схему и потом спокойно платят по кредиту.
В таком случае банк не будет вообще ими интересоваться.

Вывод: схема рабочая, риски описал👆 Идти на нее или нет- ваше осознанное решение.

Поддержка застройщиков и ипотека 6,5%.

Вчера Путин провел совещание по поддержке строительной отрасли, ЦБ рассчитывает снизит ставку в апреле.

Соседей не выбирают

Соседей не выбирают, к сожалению. Поэтому не всегда между жильцами квартир устанавливаются дружеские отношения. Даже наоборот, бывает, что взаимоотношения с соседями чаще напоминают локальный конфликт.

Предлагаю сегодня обсудить тему использования коридора общего пользования, как камень преткновения между соседями👇

1⃣Соседи используют общий коридор для хранения своих вещей. Подвалом, чердаком, лестничной площадкой и коридором соседи могут пользоваться совместно. Но нередко один из жильцов заставляет общую территорию своей мебелью, ненужными вещами и детским транспортом. Такое хранение вещей нарушает как права соседей, так и нормы пожарной безопасности.

💡Согласно Своду правил системы противопожарной защиты, ширина прохода должна быть не меньше 1,2 метра. Поэтому, если из-за ваших вещей или вещей соседей это расстояние меньше, то налицо нарушение норм пожарной безопасности. Штраф за это от 2 до 3 тыс. руб.

Решать вопросы с заставленным коридором можно 2 способами:

🔹договориться с соседями, обсудить тему на основе здравого смысла и возникающую ответственность;
🔹обратиться в жилищную инспекцию, пожарный надзор или в суд. Вместе с письменным обращением предоставить доказательства: фото нарушения и письменные комментарии других соседей.

2⃣Если соседи забрали себе часть общего коридора, то в данном случае возникает административная ответственность в размере от 2 до 3 тыс. руб. Отгородить часть общего коридора можно только с разрешения общего собрания собственников. Главное, чтобы эти конструкции не нарушало ничьи интересы.

Сохраняйте полезный пост в закладки, чтобы знать как отстоять общий коридор😉

А у вас возникали конфликты с соседями из-за вещей в общем коридоре?

Расчет через аккредитив

При покупке квартиры, стоит соблюдать основное правило – минимум денег до регистрации права собственности💰

Лучше договариваться о минимальном задатке в 20-30 тысяч руб. Остальное продавец получает после регистрации наших прав на квартиру.

Лучше рисковать деньгами. Это правило существенно экономит время, нервы и деньги👌

☑️Один из безопасных способов, который можно выбрать при покупке или продаже квартиры - аккредитив

Суть схемы купли-продажи квартиры с оформлением аккредитива:

🔸 покупатель вносит деньги на счет банка

🔸 в договоре указываются те документы, которые продавец должен предоставить в банк, чтобы получить оплату. Естественно это должны быть документы о регистрации перехода прав на квартиру от продавца к покупателю

🔸 банк после получения документов проверят их по внешним признакам. Если замечаний нет, переводит деньги на счет продавца.
⠀⠀
☑️Плюсы:

- защита от поддельных купюр, т.к. все платежи проводятся безналично

- суммы проходят через банк и риска что деньги просто пропадут, как это может быть с ячейкой, нет. Сумма находится на счете в банке

- продавец получит деньги только после предъявления документов о регистрации перехода прав на квартиру

☑️Минусы:

- сумма сделки официально проходит по всем документам. Это минус только для продавца, который хочет занизить стоимость.

- цена. По сравнению со стоимостью ячейки, эта услуга у банков намного дороже

- не все банки оказывают услугу по предоставлению аккредитива физ лицам
⠀⠀
❗Риски:

- отзыв лицензии у банка до того, как он проведет оплату

- предоставление поддельных документов в банк. Этот риск на самом деле сложно исключить, т.к. это откровенно уголовное мошенничество будет.

- неправильное указание условий выплаты по аккредитиву, которое станет невыполнимым
⠀⠀
☑️Риски можно снизить:

1. выбрав крупный надежный банк

2. привлекая к сопровождению сделки юриста, который проверит правильность условий

3. аккредитив должен быть «безотзывный». Иначе покупатель в любой момент может забрать деньги со счета.
⠀⠀
⛔Аккредитив не подходит для сделок с завышением или занижением стоимости.

❓Поделитесь, кто уже оформлял куплю-продажу с аккредитивом? Сложности были?

Добросовестный покупатель

Даже я, имея 5-летний опыт сделок с недвижимостью, переживаю каждый раз при оформлении документов на новый объект.
Даже если на стадии подписания договора всё проверили и документы продавца в порядке, всегда есть риск, что объект проблемный. А сделку через суд будут оспаривать.⠀
В большинстве банков при оформлении ипотеки страхуется титул. Это как раз на случай таких неприятностей.⠀
Но для тех, у кого такой страховки нет с 1 января 2020г действует порядок выплаты государственной компенсации.
☑️Кто может претендовать на компенсацию:
🔸вы, полагаясь на сведения ЕГРН, купили квартиру, но по суду сделку кто-то оспорил, квартиру у вас забрали⠀
🔸при этом вы признаны добросовестным приобретателем
🔸выиграли суд о компенсации с продавца или иного виновного лица
🔸но решение в течение 6 месяцев не исполнено (полностью или частично).⠀
В таком случае по иску к РФ можно претендовать на компенсацию в размере кадастровой стоимости объекта.
❗Это ни в коем случае не означает,​ что теперь не надо проверять документы на квартиру. Наоборот делать это надо обязательно, чтобы суд вас признал добросовестным приобретателем.⠀
Мое мнение – изменения хорошие. Но чтобы получить компенсацию надо будет пройти через годы судов…

Страх постоянного ремонта🔥

Арендаторы всё будут ломать, а весь доход от аренды будет уходить на​ ремонт!😬

Признавайтесь, кого посещали такие мысли?

❗Многих именно это останавливает от сдачи жилья в аренду, поэтому сегодня я расскажу, как избежать таких проблем:

✔️Фильтр арендаторов.

👉Минимум о человеке можно понять ещё по телефонному разговору, когда он звонит по объявлению. Я очень часто отказываю даже показать квартиру, т.к. понимаю,​ что человек:

▪️не адекватен
▪️агрессивен
▪️не проживёт больше месяца (т.к. не сможет платить за аренду)

✔️Антивандальный ремонт.

❌Не нужно делать дорогой ремонт, покупать дорогую мебель и технику для арендаторов.

Забудьте стремление сделать ремонт «для себя», вы его делаете для посторонних!

👉Обои и все отделочные материалы, мебель, техника – всё по минимальной стоимости. Поверьте, даже при таком критерии можно создать привлекательный интерьер!

✔️Обеспечительный платеж

👉Из него можно будет удержать расходы на ремонт повреждений.

Размер определяется рынком вашего города. Для столицы 1-2 ежемесячных платежа - норма.

Для моего города - традиционно 50% от ежемесячного платежа.

✔️Удержание из обеспечительного платежа расходов на клининг.

❗В договоре с арендаторами можно и даже нужно прописать условие, что при прекращении договора из обеспечительного платежа удерживается определенная сумма на уборку помещения. У нас это 1500 рублей.

✔️Фото мебели и комнат при заключении договора.

👉Это ваше подтверждение, что все было в порядке.

При прекращении договора все недочеты надо обязательно указать в акте и удержать предстоящие расходы на косметический ремонт из обеспечительного платежа.