Вторые апартаменты в Иркутске - доходный бизнес !?
Мы продолжаем тему разбора инвестиционных проектов в регионах России.
Это наш второй разбор инвестиционного проекта апарт-комплекса в регионе. Первый - СМАРТАМЕНТЫ.
С нашим разбором Иркутской области вы можете ознакомиться здесь.
Иркутская область расположена на юге Восточной Сибири, почти в центре Азиатского материка, на основных транспортных магистралях, соединяющих Европу с дальневосточными районами России и странами Азиатско-Тихоокеанского региона.
С востока значительная часть территории области омывается водами озера Байкал.
Озеро Байкал внесено в Список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО и является крупнейшим природным резервуаром пресной воды в мире. Байкал – самое глубокое озеро на Земле.
Через Иркутскую область проходят крупные международные транспортные коридоры:
- Главной транспортной артерией Иркутской области является Транссибирская железнодорожная магистраль - самая длинная железная дорога в мире.
- От города Тайшета на восток протянулся западный участок БАМа (Байкало-Амурская магистраль) является одной из крупнейших в мире железнодорожных дорог.
Международный аэропорт Иркутска – один из крупнейших аэропортов СФО.
По территории области протекают крупнейшие судоходные реки - Ангара, Лена, Нижняя Тунгуска (бассейн Енисея), обусловившие развитие водного транспорта, на долю которого приходится порядка 10% общего грузооборота.
В Иркутской области сосредоточен один из самых крупных в восточных регионах Российской Федерации научный потенциал.
Благодаря развитию высокотехнологичной медицинской помощи Иркутск вошел в число немногих городов страны, в которых делаются операции по пересадке сердца и печени.
Иркутская область — крупный промышленный регион. Важным фактором развития промышленности являются минерально-сырьевые ресурсы области.
Золото — 31% по подготовленным запасам рудного золота область занимает 1-е место в России. Регион сотрудничает с компанией «Полюс» – крупнейшим золотодобытчиком области.
Иркутск - транзитный город для деловых путешествий на Дальний Восток, в Таиланд, Китай и другие страны Азии. Плюс туристический трафик, который едет на Байкал.
Иркутск сам по себе становится достаточно востребованной туристической точкой на промежутке от 3 до 5 дней.
Туристический поток в Иркутскую область в 2024 году вырос на 10% 1,8 млн человек, включая российских и иностранных туристов. За лето 2025 года регион посетило более 880 тыс. туристов, что превышает показатель такого же периода 2024-го почти на 100 тыс. человек.
💡 Инвестиции в строящийся апарт-отель уровня 4* ЭНДЕМИК с пассивным доходом от 107 тыс. руб. в месяц (до 18% годовых).
📍 г. Иркутск, улица Рабочая, д. 12
Апарт-отель «Эндемик» расположен в центре Иркутска, на пересечении важных городских артерий, в шаговой доступности от набережной Ангары, культурных и исторических достопримечательностей, деловых и развлекательных локаций.
Окружение
В непосредственной близости расположены офисы ведущих нефтегазовых компаний региона — «Верхнечонскнефтегаз», «Иркутская нефтяная компания», а также подразделения «Роснефти», «Газпрома» и «Сбербанка», что способствует формированию устойчивого делового потока.
В нашем прошлом разборе, мы говорили, что компания En+group осуществляет проект по реконструкции Цесовской набережной. В планах – восстановление объектов культурного наследия, в частности, знаменитых Курбатовских бань, и строительство новых: на территории появится современный деловой центр, жилой квартал. Единая набережная в Иркутске появится к 2026 году.
Компания En+ Group - ведущий вертикально интегрированный производитель алюминия и возобновляемой электроэнергии
Реконструкция набережной осуществляется в рамках строительного нового головного офиса компании, так как En+ Group переводит часть сотрудников своего головного офиса из Москвы в Иркутск. Именно в Иркутской области сосредоточены основные активы компании, в том числе Иркутская, Братская и Усть-Илимская ГЭС.
Актуальность децентрализации была обозначена и президентом РФ Владимиром Путиным: «Я считаю, что в Сибирь надо бы переводить определенные федеральные структуры или как минимум переводить туда те крупные наши компании и головные офисы, которые работают в Сибири, а основные налоги платят, к сожалению, в Москве».
По состоянию на октябрь 2025 года компания En+ Group ещё строит головной офис в Иркутске. Известно, что значительная часть топ-менеджеров и около трети из 300 сотрудников центрального офиса уже работает в Иркутске. Но полный переезд большого количества сотрудников головного офиса пока не зафиксирован как оконченный факт на октябрь 2025 года.
📝 О ПРОЕКТЕ
9-ти этажное здание на 156 номеров площадью 21-72 кв.м
Каждый номер «Эндемик» оснащён всем необходимым для длительного проживания: полноценная кухня с современной техникой, удобное рабочее место и продуманная система хранения.
Инфраструктура внутри проекта:
ВРИ ЗУ 38:36:000034:1975 - гостиницы
📌 О КОМПАНИИ
Девелопером вступает компания СЗ «Четыре звезды» (входит ГК «ВостСибСтрой»).
ГК «ВостСибСтрой» — это крупнейший в Иркутской области строительно-промышленный комплекс. Проектно-строительная компания полного цикла, которая предоставляет полный спектр услуг от разработки до реализации проектов.
История компании «ВостСибСтрой» началась в 1990 - 1997 году с основания одногруппниками строительного факультета Иркутского Политехнического института.
Изначально компания занималась только промышленным строительством. С первых лет работы 95% объемов производства приходилось на объекты «Иркутскэнерго».
Первый дом в Иркутске компания «ВостСибСтрой» построила в 1998 году. Жилищное строительство на сегодняшний день стало одним из приоритетных направлений деятельности компании.
В портфель входят проекты промышленного, гражданского строительства, производства бетона, железобетонных изделий и окон ПВХ.
По объёмам строительства группа входит в тройку лидеров в Иркутской области, с более чем миллион квадратных метров жилья.
Текущий объём строительства в 2025 году составляет около 100 тысяч квадратных метров.
Компания получила награды за жилые комплексы, например, 1 место в номинации «Лучший жилой комплекс новостройка в Сибирском федеральном округе» (малоэтажные дома) за ЖК «Хрустальный парк».
Рейтинги показывают устойчивое присутствие компании среди лидеров региона, с признанием на рынке и положительными отзывами клиентов. Компания подчёркивает свою региональную привязанность.
Управляющая компания - МТЛ–АПАРТ
Мы уже не раз разбирали проекты, где управляет/будет управлять эта УК, например:
- Avenue-Apart на Малом 3* СПб (разбор 2024 года)
- Avenue Apart Pulkovo СПб (разбор 2025 года)
На фоне роста конкуренции между строящимися и уже введенными объектами в Санкт-Петербурге, Петербургская управляющая компании «МТЛ-Апарт» актвино обращает свое внимание на регионы, где этот рынок менее развит.
- IQ Aparts в Новосибирске (разбор 2023 года)
- Residence by Avenue-Apart / Волгоград (разбор 2025 года)
Компания реализует уже два проекта в Иркутске:
- Первый в городе апарт-отель «Смартаменты» вместе с СЗ «Новые форматы» на улице Ширямова рядом с аэропортом. Наш разбор СМАРТАМЕНТЫ.
- Второй - ЭНДЕМИК.
- И на подходе третий. Компания реализует совместный проект с ГК «ВостСибСтрой» - четырехзвездочный апарт-отель на 320 номеров. Отель будет расположен в Иркутске, в микрорайоне «Солнечный», на берегу Иркутского водохранилища, рядом с местной достопримечательностью — музеем в ледоколе «Ангара». Продаваемая площадь апартаментов составит 13 тыс. кв. м, проектом предусмотрены юниты от 25 до 77−80 кв. м. Общая площадь комплекса — 30 тыс. кв.м. Кроме номерного фонда, при отеле будет спа-центр с термами и косметологией, фитнес-центр, а также несколько ресторанов и галерея для ретейла на стилобате здания. Приступить к строительству планируют в первом квартале 2026 года и реализовать проект за три года. Продажи апартаментов будут вести по договорам долевого участия, цены стартуют от 350 тыс. руб. за кв. м. «МТЛ-Апарт» участвует в разработке концепции и проекта отеля, и будет управлять объектом после завершения строительства.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода + рост стоимости метра
- ДДУ (эскроу-счета). Номер с чистовой отделкой
- Договор на меблировку. Отдельно на гарантийные товары (мебель, техника и т.д) и отдельно на текстиль (гостиничный пакет).
НО! Сумма точная в настоящий момент не известна. Порядок цифр 1,2 - 1,5 млн.
- Договор на управление с УК (агентский) будет заключаться после сдачи объекта в эксплуатацию. Срок 1 год с пролонгацией.
Ключевые пункты договора, которые напрямую влияют на доход инвестора
- Вознаграждение Агента — фиксированная сумма 1 000 ₽ + 15% от сумм арендной платы/штрафов/пени, поступивших в отчётном месяце.
- Комиссия систем онлайн-бронирования / OTA — Агент вправе использовать системы бронирования, комиссия не должна превышать 20% от арендной платы по договорам, заключённым с привлечением OTA. На практике OTA часто «съедают» значительную долю выручки.
- Из выручки сначала удерживается агентское вознаграждение, затем — уборка, коммунальные услуги, банковские комиссии, ремонт/укомплектование, провайдеры ТВ/Интернет, затем — платежи за системы бронирования.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Старт строительства: II кв. 2025
Ввод в эксплуатацию: I кв. 2027
🔸 Текущий ход строительства: октябрь 2025 г.
🔸 Уровень распроданности: по данным портала наш.дом.рф - 21%
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная УК
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости
▪️ Развитие региона, его туристической привлекательности, в том числе развитие для привлечения делового туриста
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: студия 27,1 м² за 8 021 600 ₽ / 296 000 ₽/м² (чистовая отделка)
Комплекс инвестиционных апартаментов под управлением МТЛ-апарт СМАРТАМЕНТЫ
Ввод в эксплуатацию: I кв. 2026
Выдача ключей: 31.12.2026
- Студия 21,92 м² 5 400 000 ₽ / 246 350 ₽/м² без отделки + около 2 млн на ремонт/меблировку/гостиничный пакет
- Студия 31,16 м² 6 100 000 ₽ / 195 764 ₽/м²
В нашем разборе от мая 2024 года:
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 5 800 000 ₽ / 193 000 ₽/м² за лот 30 кв.м
Вывод: С мая 2024 по октябрь 2025 года цена в проекте «Смартаменты» выросла незначительно — с 193 000 ₽ до 195 764 ₽/м² (+1,4%). Рост стоимости выглядит умеренным, что свидетельствует о замедлении динамики цен по мере выхода проекта на завершающую стадию строительства.
Добавим в сравнение жилые проекты бизнес класса:
По уровню стоимости квадратного метра Эндемик (296 000 ₽/м²) заметно опережает свой «предшествующий» проект — Смартаменты (195 764 ₽/м²)*, а также сопоставим с жилыми проектами бизнес-класса.
Проект заметно дороже «Смартаментов» (+50% к цене м²), но с чистовой отделкой, что частично компенсирует разницу (примерно +10–15%).
Если учесть, что оба апарт-комплекса реализует одна управляющая компания — МТЛ-Апарт, — можно проследить эволюцию продукта и стратегии ценообразования.
Первый проект («Смартаменты») был запущен как стартовый формат инвестиционных апартаментов с минимальным порогом входа и более массовым позиционированием.
Второй проект («Эндемик») демонстрирует переход компании в премиальный сегмент с упором на архитектуру, дизайн, чистовую отделку и комфортное проживание, а не только на доходность.
Разница в цене отражает смену концепции — от “инвест-продукта для пассивного дохода” к “концептуальному отелю”.
Кроме того, третий проект компании, который планируется реализоваться совместно с ГК «ВостСибСтрой» — четырёхзвёздочный апарт-отель на 320 номеров в мкр. Солнечный, с ценами от 350 000 ₽/м², окончательно закрепляет этот тренд: МТЛ-Апарт формирует свою линейку апарт-отелей, где каждый новый проект дороже и масштабнее предыдущего.
Таким образом, высокая стоимость метра в «Эндемике» — не случайность, а осознанное стратегическое позиционирование в более дорогом, качественном и устойчивом сегменте.
Для инвестора это означает, что апартаменты МТЛ-Апарт будут постепенно дорожать вместе с повышением репутации и узнаваемости бренда, но при этом окупаемость входа снижается — ставка делается не на массовую доходность, а на капиталоёмкий, статусный продукт с долгосрочным горизонтом владения.
🔹 Доходность: рекламируемая до 18%
63% среднегодовая загрузка на первый год работы отеля, 70% на второй год.
- 15 дней загрузки в месяц в период низкого сезона (октябрь, ноябрь, март и апрель)
- 23 дня загрузки в месяц в период высокого сезона (все остальные месяцы)
Посмотрим ближайшее гостиничное окружение, которое представлено отелями категории 4*:
- Irkutsk City Center 4* (бывш. COURTYARD BY MARRIOTT) с номерным фондом 208 номеров - 7 300 ₽
- Отель Ibis Irkutsk Center (сети ACCOR) - 5 600 ₽
Диапазон стоимости проживания на октябрь (то есть низкий сезон): 5 600 - 7 300 ₽:
Указанные в финансовой модели тарифы на размещение (4 700 ₽ в низкий сезон и 6 500 ₽ в высокий сезон) выглядят реалистичными и рыночно обоснованными.
Диапазон цен на проживание в сопоставимых по уровню комфорта отелях составляет 5 600–7 300 ₽/сутки в низкий сезон.
На этом фоне тариф 4 700 ₽, заложенный в модели, находится ниже рыночного диапазона, что создаёт запас по цене и позволяет привлекать спрос при умеренной загрузке.
Инвестиции: 8 021 600 ₽ + около 1,5 млн на меблировку/гостиничный пакет = 9,5 млн ₽
Расчёт прогноза доходности по месяцам (на основе вводных: низкий сезон — 15 дней / тариф 4 700 ₽, высокий — 23 дня / тариф 6 500 ₽, комиссия УК 15 %, фиксированные расходы 9 928 ₽/мес).
Цифра почти совпадает с расчётом УК (972 444 ₽ в год)
Доходность на первый год: ≈ 10%
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Текущий номерной фонд гостиниц Иркутской области составляет 4,5 тыс. номеров. Правительство, выполняя план по увеличению тур.потока в 2 раза планирует увеличить и номерной фонд до 12 тыс. номеров к 2030 году.
✅ Развитие города + поддержка главы государства (и региона). En+ Group переводит часть сотрудников своего головного офиса из Москвы в Иркутск.
Путин В.В.: "В Сибирь надо бы переводить определенные федеральные структуры или как минимум переводить туда те крупные наши компании и головные офисы, которые работают в Сибири».
✅ Развитие делового туризма в регионе.
✅ Локация - центр - место с потенциально высокой ЦА (в т.ч. деловой туризм).
Факт того, что управляющая компания МТЛ-Апарт реализует в Иркутске уже второй третий проект подряд, говорит о её долгосрочной уверенности в потенциале города и устойчивом спросе на формат апарт-отелей.
Такое последовательное развитие портфеля в одном регионе — редкость для федеральных операторов.
МТЛ-Апарт явно видит стратегическую возможность закрепиться в Иркутске как ведущий оператор в нише управляемых апартаментов, формируя целую экосистему объектов разного уровня — от инвестиционных форматов («Смартаменты») до премиальных комплексов («Эндемик» и новый проект с ГК «ВостСибСтрой»).
Такой подход говорит о том, что компания оценивает Иркутск не как разовую площадку для строительства, а как устойчивый туристический и деловой рынок с потенциалом роста.
Для инвестора это дополнительный сигнал доверия: если управляющая компания последовательно инвестирует в регион, значит, она видит здесь реальную экономическую базу для возврата вложений и стабильной арендной загрузки.
✅ Стоимость номера идет в ДДУ с учетом чистовой отделки (в отличие от проекта СМАРТАМЕНТЫ).
✅ Возможность приобретения полностью оборудованного и оснащенного мебелью помещения.
НО! За меблировку/оснащение нужно будет платить "живыми" деньгами, так как они не входят в ДДУ.
✅ Инфраструктура внутри проекта.
✅ Отель планирует получить классификацию 4*.
✅ В регионах, где мало классических гостиниц и только начинают появляться апарт-отели ADR значительно выше, чем в столицах, где очень высокая конкуренция.
Сегодня управляющим компаниям становится уже тесно на сформировавшихся рынках мегаполисов, таких как Москва и Санкт-Петербург, и популярных у туристов городов-курортов. На фоне туристического бума в РФ отельные УК «штурмуют» региональных девелоперов.
✅ Высокий потенциал роста стоимости недвижимости.
На первый взгляд, проект «Эндемик» действительно может претендовать на высокий потенциал роста стоимости м² — за счёт более позднего срока ввода, чистовой отделки, позиционирования в верхнем сегменте и усиления бренда управляющей компании. Однако фактическая динамика цен в предыдущем проекте («Смартаменты») показывает прирост всего 1,4% за год, что ставит под сомнение реальность значительного роста и в новом комплексе.
Возможно, основной драйвер ценового роста уже заложен в стартовой стоимости, а будущий прирост будет зависеть не столько от рыночной конъюнктуры, сколько от успешной реализации концепции, спроса на премиальный формат и общей репутации УК.
То есть потенциал роста в «Эндемике» есть — но он скорее имиджевый и среднесрочный, а не краткосрочный спекулятивный.
👎 РИСКИ
❎ До окончания строительства ждать еще 2 года. Существует риск переноса срока ввода.
Покупка на ранней стадии всегда несет риск задержки сроков ввода в эксплуатацию, роста себестоимости стройматериалов или форс-мажоров, влияющих на график строительства. Даже крупные региональные застройщики не застрахованы от сдвигов по срокам, особенно при сложных инженерных решениях или перебоях в поставках.
❎ Как мы уже обозначили ранее, стоимость 296 000 ₽/м² уже близка к уровню стоимости м² жилых проектов бизнес-класса, поэтому потенциал роста цены к моменту сдачи ограничен.
❎ Если планы по увеличению номерного фонда до 12 тыс. номеров к 2030 году будут реализованы, конкуренция среди гостиничного рынка может усилится и за счет появления новых апарт-отелей и прихода в регион других операторов (например, YES). Это может привести к усилению конкуренции, снижению средней загрузки и тарифов.
Мы уже не раз говорили, что краткосрочные договоры дают управляющей компании возможность пересматривать условия комиссии или тарифной политики после первого года эксплуатации. Например, увеличить свой %. Без прозрачной статистики реальных показателей по загрузке инвестор ограничен в прогнозировании будущего дохода.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора как с целью получения рентного дохода, так и спекулятивной продажи.