Инвестиции в Residence by Avenue-Apart / Волгоград
Мы продолжаем тему разбора инвестиционных проектов в регионах России. Чаще всего, это первые проекты апарт-комплексов в том или ином регионе.
С нашим разбором Волгоградской области (2024 год) вы можете ознакомиться здесь.
Волгоградская область имеет выгодное географическое положение, являясь главными воротами на юг России с выходом на Иран, Кавказ и Казахстан. В обратном направлении на центральную Россию и Поволжье.
Волгоград является важным транзитным пунктом западной железнодорожной ветки международного транспортного коридора «Север-Юг» – железной дороги Россия-Азербайджан-Иран, имеющей высокий потенциал не только для доставки грузов и товаров стран-участниц проекта, но и для привлечения грузов, в т. ч. транзитных, из Индии и стран Персидского залива.
Волго-Донской бассейн является основным водным транзитным путем, соединяющим Азово-Черноморский бассейн с портами Каспийского моря.
Волгоградская область — один из ведущих аграрных и экспортоориентированных регионов России.
Три университета Волгограда вошли в ТОП-100 лучших вузов России:
— Волгоградский государственный технический университет (ВолГТУ)
— Волгоградский государственный университет (ВолГУ)
— Волгоградский медицинский университет (ВолгГМУ)
Основными медицинскими центрами притяжения в регионе являются:
1. Волгоградская областная клиническая больница №1
2. Микрохирургия глаза им. академика С.Н. Фёдорова.
Более 6 миллионов человек вновь обрели зрение в стенах МНТК «Микрохирургия глаза». Ежегодно в клинике проходят лечение 35–40 тысяч человек, из них — более 4,5 тысяч детей.
Именно эти 2 центра принимают пациентов как из области, так и из соседних регионов и из-за рубежа.
Здесь находится производство компании «Сады Придонья».
Волгоград - транспортно-логистический центр на коридорах Север-Юг и Запад-Восток: ТЛЦ «Озон», ТЛЦ Wildberries (50 тыс. кв.м), ТЛЦ Сбер-логистика, Почта России, грузовой порт Татьянка, логистических хаб в пос. Максима Горького, терминально-логистического центра РЖД, ТЛЦ «Солнечный».
На базе волгоградского «Химпрома» создали особую экономическую зону.
Всего к 2034 году 30 крупных инвестиционных проектов (750 млрд рублей) дадут 11 тыс. новых рабочих мест.
Волгоградская область является монополистом в России по производству 11 видов промышленной продукции, в том числе некоторых видов подшипников, сернистого ангидрида, полиуретановых нитей, газопроводных труб.
💡 Инвестиции в первый инвестиционный проект апартаментов Residence by Avenue-Apart в Волгограде, с целью получения пассивного рентного дохода до 16% годовых от сдачи в аренду через профессиональную управляющую компанию.
* Бывшее здание ТЦ «Царицынский пассаж».
📍г. Волгоград, Коммунистическая 24
Будущий гостиничный комплекс расположен в центре Волгограда.
- Ж/Д Вокзал - 4 минуты пешком
- Речной вокзал - 17 минут пешком
- Автовокзал - 9 минут пешком
- В радиусе 1 км более 20 ресторанов и кафе
Важно отметить, что проект редевелопмента «Царицынского пассажа» не является единичным примером преобразования центральных локаций Волгограда.
Совсем недавно было объявлено о реконструкции 14-этажного здания Дома печати (ул. Коммунистическая, 11). Заброшенный объект в центре города приобрёл новых собственников и преобразуется в современный гостиничный комплекс на 250 номеров с конференц-залами и предприятиями питания.
Дом печати и бывший ТЦ «Царицынский пассаж» находятся напротив друг друга, формируя будущую точку притяжения для делового и туристического потока.
Рост туристической привлекательности региона подтверждается статистикой:
- в 2023 году Волгоградскую область посетили около 1,7 млн человек (+12% к 2022 г.);
- по итогам 2024 года — уже 2 млн туристов.
Основные направления туризма связаны с историко-патриотическими маршрутами, музеями и мемориальными комплексами.
При этом качественного гостиничного предложения в городе явно недостаточно. Из общего номерного фонда (около 4,5 тыс. номеров) лишь три отеля в совокупности на 464 номера можно отнести к категории международного уровня:
Согласно данным сервиса «Твил», Волгоград входит в десятку наиболее популярных осенних туристических направлений России, уступая лишь крупнейшим городам — Москве, Петербургу, Казани, Краснодару, Нижнему Новгороду и Ростову-на-Дону.
📝 О ПРОЕКТЕ
Торговый центр «Царицынский пассаж» (площадью чуть более 10 000 кв.м + наземная парковка на 40 м/м) - был одним из первых в городе торговых центров.
«Пассаж» после реконструкции должен будет иметь следующее наполнение:
В будущем апарт-отеле запланировано 112 апартаментов, расположенных на 3–5 этажах. Из них 18 будут с террасами.
Первые два этажа займут торгово-развлекательные и офисные пространства: на первом уровне предусмотрена торговая зона и предприятия общественного питания, выше — коворкинг-пространство. На крыше разместится панорамная sky-терраса с геокуполами.
Прилегающая территория будет использоваться как гостевая парковка (около 40 м/м).
Инфраструктура комплекса включает:
- ресторан с террасой,
- патио для летних мероприятий и зону солярия,
- офисы и коворкинг,
- кофейню-кондитерскую,
- отделение банка,
- химчистку и мастерскую по ремонту обуви,
- камеру хранения,
- гастромаркет,
- другие необходимые сервисы.
Апартаменты будут подходить как для краткосрочной, так и для долгосрочной аренды. Входная группа для гостей будет отделена от остальной инфраструктуры, что позволит создать ощущение приватности.
ВРИ земельного участка (кадастровый номер 34:34:040028:11) — «эксплуатация торгового центра "Царицынский пассаж"». Со слов менеджера, смена ВРИ планируется после завершения ремонтных работ. Однако в договоре это условие никак не закреплено.
📌 О КОМПАНИИ
Девелопером выступает Союз Девелопмент, которая работает в Санкт-Петербурге и Москве с 2003 года.
Компания специализируется на redevelopment'е — реконструкции и приспособлении под современное использование объектов культурного наследия и других знаковых зданий, преимущественно в центральных локациях городов.
Самым известным проектом компании является редевелопмент проекта «Дом Зингера» в Санкт-Петербурге
Проект представляет собой реконструкцию и адаптацию исторического здания конца XIX — начала XX века для современных целей. Здание расположено на Невском проспекте, углу с каналом Грибоедова, и является архитектурной жемчужиной города.
В рамках редевелопмента сохранен исторический фасад и архитектурные элементы, восстановлены балконы, классический стиль оформления холлов и входных групп. В доме 43 квартир. Параллельно здание прошло масштабную реновацию как офисное пространство крупнейшей российской социальной сети «ВКонтакте», с обновлением инженерных систем, инфраструктуры, оборудования, созданием зон для отдыха, переговорных и спортзала.
«МТЛ-Апарт. Управление недвижимостью» (входит в группу компаний «БестЪ»). Компания представляет сеть апарт-отелей AVENUE-APART в Санкт-Петербурге. Гостиничный оператор полного цикла, специализирующийся на управлении сервисными апарт-отелями 3* и 4*.
"МТЛ–АПАРТ" - гостиничный оператор полного цикла, специализирующийся на управлении сервисными апарт-отелями 3* и 4* с номерным фондом до 500 апартаментов.
19 апарт-отелей в управлении (действующих и строящихся).
Мы уже не раз разбирали проекты, где управляет/будет управлять эта МТЛ–АПАРТ, например:
- IQ Aparts в Новосибирске (разбор 2023 года)
- Avenue-Apart на Малом 3* (разбор 2024 года)
- СМАРТАМЕНТЫ в Иркутске (разбор 2024 года)
- Avenue Apart Pulkovo (разбор 2025 года)
ООО "МТЛ-АПАРТ" (ИНН 7801280352)
Уставный капитал: 10 тыс. руб.
В 2024 году организация получила выручку в сумме 109 млн руб., что на 34,7 млн руб., или на 46,4%, больше, чем годом ранее.
По состоянию на 31 декабря 2024 года совокупные активы организации составляли 36,9 млн руб. Это на 69 млн руб. (на 65,2%) меньше, чем годом ранее.
Чистые активы по состоянию на 31.12.2024 составили 1,1 млн руб.
Результатом работы за 2024 год стала прибыль в размере 18,6 млн руб. Это на 38,3% больше, чем в 2023 г.
Численность сотрудников 15 человек.
Полная информация о составе имущества и обязательств организации, финансовых результатах доступна в бухгалтерской отчетности ООО "МТЛ-АПАРТ".
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход + рост стоимости метра
1. Покупка идет по предварительному договору, который ни как не регистрируется.
Выделение отдельных кадастровых номеров будет только после завершения проведения капитального ремонта здания.
Также, следует отметить, что помещения имеют обременения в виде ипотеки.
А также, объект находится под охраной культурного наследия.
3. Договор на оснащение, куда входят: мебель, текстиль, посуда, техника и тд.
Стоимость оснащения 55 000 за кв.м
Со слов менеджера, управляющая компания предлагает инвесторам программу доходности, основанную на котловом методе управления и распределения доходов между всеми инвесторами.
В договоре нет явной формулировки, говорящей нам о котловом методе распределения дохода, например как это в проекте "Инвестиции в Stork Hotel / Липецк".
Однако УК разрешено тратить собранные арендные средства на укомплектование и ремонты и перечислять средства в ТСЖ/УК. На практике это означает, что агент ведёт централизованную кассу и может использовать поступления от номера для оплат, связанных с этим же номером или, при нестрогой отчётности — потенциально и в интересах других объектов. Поэтому формально — глобального котла сразу нет, но механизм централизованного распоряжения средствами есть.
УК забирает фикс 1 500 ₽ + 15% от всей поступившей арендной платы. Кроме этого из той же выручки последовательно вычитаются: уборка, коммуналка, банковские комиссии, расходы на укомплектование/ремонт, провайдеры и в конце — комиссия систем бронирования.
Чистая выплата Принципалу за период = Валовый доход (арендная плата, пени, штрафы)
− (фиксированное вознаграждение + 15% агентского вознаграждения)
− оплата уборки
− коммунальные платежи (взносы ТСЖ/ОИ)
− банковские комиссии
− платежи на укомплектование / ремонт
− провайдеры (TV/Internet)
− комиссия систем бронирования (≤20% если бронирование через OTA).
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Еще раз напоминаем, что по законодательству апартаменты относятся к «прочим объектам налогообложения». Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 0,5% от кадастровой стоимости. На текущий момент мы не можем спрогнозировать, какая будет итоговая кадастровая стоимость при постановке объекта на учет после ввода в эксплуатацию.
🔸 Темпы продаж: по заверениям менеджера, уровень распроданности составляет 40%
🔸 Стадия готовности: Ведутся внутренние строительные работы.
Завершить реконструкцию здания планируют в июне 2026 года.
🔸 Срок выплат: Потенциально - III кв. 2026
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная управляющая компания
▪️ Развитие региона, его туристической привлекательности, в том числе развитие для привлечения делового туриста.
▪️ Дефицит качественного номерного фонда
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Нам предложили на выбор 2 лота:
Лот 504 площадью 11.4 м² Базовая стоимость ( апартамент + отделка) 4 466 292 ₽/ 391 780 ₽/м² При 100% оплате с учетом скидки 20% ( апартамент + отделка) 3 573 034 ₽ / 313 424 ₽/м²
Лот 402 14.9 м² Базовая стоимость ( апартамент+ отделка) 5 837 522 ₽/ 391 780 ₽/м² При 100% оплате с учетом скидки 20% 4 670 018 ₽/ 313 424 ₽/м²
Так как аналогичных проектов с апартаментами в городе на сегодняшний день нет, для сравнения используем сегмент жилой недвижимости, относящийся к бизнес- и комфорт классу в центральной части города, в соседних районах города, так как студий площадью до 30 кв.м в городе не так много, а в центре они отсутствуют вообще.
- Порог входа в инвест-отель: от 3,57 млн ₽ за самый маленький лот.
- Цена за м²: 313–392 тыс. ₽/м² (в зависимости от способа оплаты)
При этом, в жилье порог входа: 3,6–4,5 млн ₽ за квартиры почти в 2 раза большей площади (25–27 м²). Цена за м²: 135–177 тыс. ₽/м².
Цена за м² в апарт-отеле — даже с учетом скидки (313 тыс. ₽/м²) — почти в 2 раза выше, чем в приличных жилых проектах города (135–177 тыс. ₽/м²).
Порог входа по сумме сопоставим: в апарт-отеле от 3,57 млн ₽, в жилых проектах — от 3,6 млн ₽. Но в жилых комплексах за те же деньги покупатель получает в 2 раза больше площади.
Конечно, девелопер может обосновывать цену будущей доходностью (доход от посуточной аренды, готовый сервис, отсутствие аналогов). Но с точки зрения покупки «метров», предложение в 313 тыс. ₽/м² выглядит завышенной относительно текущего рынка.
Вывод
- Цена за м² в апарт-отеле (313 тыс. ₽/м²) в 2 раза выше предложений жилой недвижимости.
- Порог входа по сумме — сопоставим с жилыми проектами, но покупатель получает в 2 раза меньшую площадь.
🔹 Рекламируемая доходность: до 16%
Предоставленный нам калькулятор конечно даёт итоговые месячные и годовые цифры, но не раскрывает ключевые входные цифры - помесячная загрузка и помесячный ADR полностью отсутствуют.
Отсутствие этой информации НЕ ДАЕТ нам возможность оценить сезонность, план развития по годам. Это делает расчёт непроверяемым и рискованным для инвестора.
Из калькулятора (лот 11,4 м²) в расчёте учтены: вознаграждение УК 15%, комиссия агрегатора ОТА (5 130 ₽/мес → ~7,5% от дохода).
То есть, в калькуляторе OTA учтена комиссия 7,5%, а в агентском договоре по факту может быть до 20% — это влияет на чистую доходность. Нужны: разбивка по каналам и реальные договоры/ставки агрегаторов. Непонятно, с какой базы считается комиссия УК — с валовой выручки (брутто) или после вычета OTA?
- нет помесячной загрузки: без помесячной загрузки нельзя проверить сезонность и учесть низкие сезоны (зима/лето/праздники). Новые объекты обычно не выходят на целевую загрузку сразу. Присланный рекламный калькулятор может оказаться калькуляторов далеко не на первый год работы отеля.
- нет помесячных цен за сутки (ADR)
- не прогнозов по годам (1, 3, 5): ADR, загрузка, изменение расходов, рост КУ, рост комиссии УК. Доходность 15% одногодична и не показывает, что будет через 3–5 лет.
- Цена апартамента (со скидкой) → 3 573 034 ₽
- Оснащение: 55 000 ₽ × 11,4 м² = 627 000 ₽
- Итого инвестиции: 4 200 034 ₽
Доходность (по данным калькулятора)
Чтобы достичь заявленной выручки 820 800 ₽/год, апарт-отель должен работать на уровне 56–75% загрузки в зависимости от средней цены суток (3 000–4 000 ₽):
ADR = 3 000 ₽ → загрузка ≈ 75%
- Доход до налога: 520 596 ₽/год (это уже после комиссий УК, OTA и операционных расходов).
- Доходность: 520 596 / 4 200 034 ≈ 12,4% годовых
Доходность (чистая, до налогов)
По обоим лотам доходность ровно 12,4% 🤔.
Это выглядит как будто цифры в модели «подгоняли» так, чтобы показывать одинаковую доходность вне зависимости от площади и стоимости.
Это тревожный сигнал для инвестора.
Это значит, модель не отражает реальной экономики спроса и расходов.
Вероятно, УК подставила условные цифры, чтобы любому инвестору сказать: «неважно какой лот — доходность стабильная».
Проверим расчетную ставку 3 000 - 4 000 ₽
Загрузка объектов коллективных средств размещения в среднем за год составляла 60 % (2023 год)
Отели категории «Пять звезд» в Волгограде:
Отели категории "Четыре звезды":
- Сити отель (16 номеров / 2014) - от 4 500 руб.
- Интурист (109 номеров / 1957) - от 3 780 руб.
- Cosmos Volgograd Hotel (149 номеров / 2015) - от 6 000 руб.
- Ринг (62 номера / 2013) - от 3 000 руб.
- Собрание (44 номера / 2017 ) - от 5 000 руб.
- Хилтон Гарден Инн Волгоград (155 номеров / 2017 ) - от 4 700 руб.
- Хэмптон бай Хилтон Волгоград Профсоюзная (157 / 2013) - от 6 000 руб.
Выводы по состоянию номерного фонда
Для города-миллионника Волгограда объём качественного номерного фонда небольшой — около 850 номеров уровня 4–5★. Для сравнения: в городах с сопоставимой численностью (Казань, Краснодар, Нижний Новгород) этот сегмент в разы больше. Это ограничивает возможности приёма туристического и делового потока.
Значительная часть объектов — уже более 10 лет в эксплуатации.
Последние крупные открытия были в 2017 году (Hilton Garden Inn, Собрание). С тех пор новых вводов не было.
Номерной фонд объективно не новый: даже отели 2017 года требуют освежающих ремонтов к 2025–2027 году. А значительная часть фондов (1957–2013 гг.) уже морально и физически устарела.
То есть, прогнозируемая загрузка в 56–75% при ставке 3 000–4 000 ₽ за сутки для инвест-отеля в Волгограде выглядит вполне достижимой:
- Рынок ограничен по предложению качественных номеров — всего ~850 номеров категории 4–5★ на весь город, при этом значительная часть фондов морально и физически устарела. Новых вводов за последние годы не было.
- Среднерыночная загрузка 4★ и 5★ в региональных отелях обычно держится в диапазоне 55–70%, особенно при дефиците свежего фонда. В Волгограде эти показатели даже могут быть выше из-за ограниченного предложения.
- Новый отель: апарт-отель будет предлагать новый номерной фонд (2026 год постройки) и сервис, чего сейчас на рынке не хватает. Это дополнительное конкурентное преимущество.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация. Расположение в центре города.
Наличие офисной части в проекте является дополнительным преимуществом. Для деловых туристов и партнёрских делегаций это создаёт удобство: возможность работать в офисе компании и одновременно размещаться в том же здании в отеле.
✅ Девелопер, специализирующийся именно на редевелопменте.
✅ Проект МФК с инфраструктурой внутри проекта.
✅ На текущий момент, в регионе нет аналогичных конкурентоспособных проектов, способных привлечь инвесторов.
✅ Средний номерной фонд - 112.
✅ Отель планирует получить сертификацию 4*.
✅ Выбранная УК - с действующими апарт-отелями в управлении. Компания с опытом.
- Рейтинг и оценки действующих апарт-отелей под управлением выбранной УК - высокие.
- Имеет опыт работы со множественностью собственников.
Спортсмены, творческие коллективы, юнармейцы (дают присягу у самого известного памятника России скульптура «Родина-мать зовёт!»), туристы, командировочные работники.
✅ Апартаменты с отделкой. Предлагаются услуги по укомплектовке мебелью, не надо самостоятельно делать ремонт.
✅ Планировка юнита с кроватью и выделенной зоной под кухню.
✅ Приобретение не «котлована».
НО, по нашему личному опыту, мы знаем, как бывает сложным, а порой и невозможным переделка бывшего офисного и/или торгово здания в номера-апарты с учетом прокладки всех коммуникаций и водоотведения в каждый из номеров. Это достаточно масштабная и объемная работа, которая скрывает под собой много подводных камней.
✅ Прогнозная загрузка и ставка ADR достижимы.
👎 РИСКИ
❎ Проект редевелопмента всегда будет немного уступать новому строительству.
Если с виду кажется, что здание стоит и фасад они не трогают, то, что же там внутри делать? То объем ремонта по сносу существующих перегородок, прокладок новых коммуникаций и возведения новых перегородок - может занять достаточно большое количество времени.Увеличение срока ремонта и перенос срока ввода в эксплуатацию объекта.
❎ Потенциально высокая конкуренция.
Не стоит забывать про упомянутый ранее проект редевелопмента Дом печати (ул. Коммунистическая, 11) в центре города, который обзавелся новыми хозяевами и его переделывают под гостиницу на 250 мест с конференц-залами и предприятиями питания.
Оба здания - Дом печати и бывшее здание ТЦ «Царицынский пассаж» находятся друг против друга.
Возможно, что и этот проект в скором времени выйдет в продажу лотами для частных инвесторов.
❎ Важно понимать, что может возникнуть риск не перевода ВРИ ЗУ на гостиничную недвижимость.
Поскольку речь о нежилой недвижимости, то за счет более высокого налога и более дорогих коммунальных платежей расходы на содержание апартаментов в год окажутся выше, чем у такой же по площади квартиры. Но налоговая ставка для разных видов нежилой недвижимости разная: для гостиничных номеров минимальная, для офисов, производственных и иных помещений — более высокая.
Поэтому, сейчас вы покупаете под видом апартаментов просто нежилое помещение в ТЦ, и верите в обещание перевести назначение ЗУ.
❎ Инфраструктура хоть и есть, но там нет спа-услуг, бассейна и т.д.
❎ Краткосрочный договор с УК. Почему это риск для инвестора:
- Непрерывность управления: инвестор обычно рассчитывает на стабильный менеджмент на несколько лет. А годовой договор позволяет УК в любой момент уйти/пересмотреть условия.
- Риск при пролонгации: при каждом новом году агент может настаивать на новых, менее выгодных для инвестора условиях.
❎ Покупка идет по предварительному договору, который никак не регистрируется.
Выделение отдельных кадастровых номеров будет только после завершения проведения капитального ремонта здания.
Также, следует отметить, что помещения имеют обременения в виде ипотеки.
А также, объект находится под охраной культурного наследия.
Цена за м² в апарт-отеле (313 тыс. ₽/м²) в 2 раза выше по сравнению с жилыми проектами.
Порог входа по сумме — сопоставим с жилыми проектами, но покупатель получает в 2 раза меньшую площадь.
❎ Предоставленный нам калькулятор НЕ дает:
- помесячной загрузки
- помесячных цен за сутки (ADR)
- прогнозов по годам (1, 3, 5): ADR, загрузка, изменение расходов, рост КУ, рост комиссии УК.
Отсутствие этой информации НЕ ДАЕТ нам возможность оценить сезонность, план развития по годам. Это делает расчёт непроверяемым и рискованным для инвестора.
❎ А цифры точно не "подогнанные"?
По обоим лотам доходность ровно 12,4%. Это значит, модель не отражает реальной экономики спроса и расходов.
❎ Деловые туристы не являются основной частью туристического потока Волгограда. Все-таки, основной турпоток формируют гости, приезжающие с туристическими и культурно-познавательными целями — туристы из разных регионов России посещают Волгоград ради исторических памятников, культурных мероприятий и природных достопримечательностей.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.
⚖ Даем данному проекту нейтрально-отрицательную оценку.
- Риски юридические и финансовые слишком существенные (ВРИ, обременения, отсутствие регистрации сделки, объект культурного наследия, завышенная цена метра, слабая детализация финансовой модели).
- Конкуренция на рынке может резко возрасти (Дом печати).
- Управление проектом пока не выглядит стабильным (краткосрочный контракт с УК).
Да, локация и концепция привлекательные, но совокупность факторов делает проект рискованным для частного инвестора, рассчитывающего на прогнозируемый пассивный доход.