September 16, 2022

Инвестиции в апарт-отель. Версия 6.0

На прошлой неделе мы разбирали проект инвестиций в апарт-отель 4* в центре Санкт-Петербурга (проект редевелопмента от компании ACADEMIA HOTELS). В настоящее время на рынке культурной столицы предлагается еще один проект редевелопмента от компании Investa, и тоже в центре, и с пассивным гарантированным доходом.

Давайте сегодня сравним эти 2 проекта и разберем предложение от Investa.

💡 Инвестиции в 4*-звездочный апарт-отель - проект редевелопмента административного здания в центре Санкт-Петербурга под управлением Investa с целью получения гарантированного пассивного рентного дохода.

📍 г. Санкт-Петербург, Центральный район, Херсонская улица, 39.

4 мин. пешей доступности до ст.м. Пл. Александра Невского I,II
(16 мин. пл. Восстания, 19 мин. Новочеркасская, 20 мин. Маяковская)

Апарт-отель расположен в весьма удачном для туристов месте. Центральная часть города, сравнительно недалеко до Московского вокзала, площади Восстания и начинающейся за ней парадной части Невского проспекта. В пределах пешей доступности многие достопримечательности Северной столицы, стоит упомянуть и Александро-Невскую лавру, Митрополичий сад, а также Смольный собор. Напротив будущего апарт-отеля действующий хлебозавод «Каравай», и в воздухе частенько присутствует запах свежего хлеба.

Окружение отелями 4*: Yard Residence (от 5 500 руб./сутки.), Kravt Nevsky Hotel & SPA (от 6 300 руб.), Костас (от 5 950 руб.), Галунов (от 6 390 руб.) Kentron Boutique Hotel (от 4 600 руб.), Park Inn by Radisson Nevsky (от 5 000 руб.), Отель 1880 (от 11 300 руб.).

А вот и конкурентное окружение получилось со средним ценником.

📝 О ПРОЕКТЕ

Редевелопмент действующего девятиэтажного БЦ «Александровский» площадью 10,6 тыс. м² (2007 года постройки) в 4* апарт-отель бизнес-класса.

Новость о покупке здания состоялась весной 2022 года.

Однако, здание и зем.участок не выкуплены в настоящее время. Сделка поэтапная и ее окончание назначено на декабрь 2022 года.
Компания уверяет, что действия по смене назначения ЗУ будут проводиться в 2023 году.

Старт ремонтных работ намечен на I квартал 2023 г. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на I квартал 2024 года.

Визуализация проекта
Визуализация проекта

Номерной фонд проекта включает в себя 150 апартаментов. Расположены они будут на 3-8 этажах здания. Площадь номеров начинается от 17,8 кв.м. В лотах предусмотрено наличие чистовой отделки, мебели и системы «умный дом». На одном из этажей располагаются номера без отделки с возможностью для самостоятельного управления.

  • 9 этаж: Общественное пространство
  • 3 - 8 этаж: Апарт-отель.
  • 1-2 этаж: Магазины и рестораны

Типовой поэтажный план

Типовой поэтажный план

Инфраструктура самого апарт-отеля включает в себя ресторан и кофейню, магазин, лобби-бар, фитнес-центр, бизнес-центр с оборудованными переговорными комнатами, велопарковки и зоны отдыха. Предусмотрена также открытая зеленая терраса с ландшафтным дизайном и детской площадкой.

В здании есть подземный паркинг, рассчитанный на 53 машино-места.

По идеологии компании, они будут ориентироваться на посуточную сдачу номеров. В случае изменения ситуации, наличие кухни во всех юнитах позволит переориентироваться на сдачу в среднесрок или долгосрок.

Также у компании можно заказать полное оснащение номера. Компания открыла собственное мебельное производство в пригороде Петербурга – поселке Кузьмолово.

📌 О КОМПАНИИ

Investa – молодая инвестиционно-строительная компания. Более 5ти лет занимается точечной реновацией старого фонда недвижимости в центре Санкт-Петербурга (от выкупа исторических зданий, этажей, помещений, проектирования нового пространства, всех этапов согласования, строительства и ремонта, продажи до управления готовым продуктов) с гарантированной доходностью для инвесторов. В портфеле компании сеть апарт-отелей "Гости любят" и "База" – сеть коворкингов.

Управляющая компания Port Comfort. 4 отеля и 127 номеров в управлении. К нашему сожалению УК не ООО, а ИП, и мы не можем посмотреть их финансовую отчетность и сделать математические расчеты как это сделали с проектом Дома Шувалова. Но менеджер поделился отчетностью их только что запустившегося нового отеля. Это небольшой апарт-отель 3 звезды.

Port Comfort by Moyka (Гривцова 4к2, Лит А/рядом ст.м. Садовая / Сенная площадь).

Стоимость проживания в данном отеле от 4 930 руб./сутки в номере 13-14 кв.м. Общая выручка за месяц составила 69 279 руб. За вычетом расходника 48 472, минус доля УК - осталось 33 930 руб.
Данная цифра вполне сравнима с ценой сдачи в долгосрок квартиры-студии в данной локации. А стоимость там вот такая:

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода

🔸 Тип сделки: Предварительный ДКПН. Инвеста еще не выкупила здание и зу.

В отличие от АКАДЕМИЯ, здесь не заключается предварительный договор аренды. А после ввода объекта будет заключаться договор управления. Компания дает некое гарантийное письмо от ИП, о котом поговорим чуть ниже.

🔸 Тип владения: 100% Собственность (в перспективе)

У компании есть опция. Покупка в долевую собственность. От 1 млн. руб.

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

Важно понимать, что может возникнуть риск не перевода ВРИ ЗУ на гостиничную недвижимость.

🔸 Стадия готовности: Дом построен, идет реконструкция (вернее, ремонт). Ввод в эксплуатацию I квартал 2024 года.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Опция:

1) Беспроцентная рассрочка: до конца этого года, минимальный первоначальный платеж 50%, заключается предварительный договор купли-продажи.
2) Процентная рассрочка: минимальный первоначальный платеж 50%, заключается предварительный договор купли-продажи, на остаток удорожание 15% до конца 2023 года, платежи ежемесячные.

🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная УК

🔸 Драйвер роста
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости
▪️ Популярность апарт-отелей

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 7,1 млн/около 327 000 за кв.м (отделка "под ключ")

У компании есть опция. Покупка в долевую собственность. От 1 млн. руб.

🔹 Лоты: от 17,8 кв.м

🔹 Доходность: Весь сентябрь при 100% оплате номера действует акция, в виде некого гарантийного письмо от ИП:
Гарантия 5% годовых от стоимости студии равными платежами на время стройки с марта 2023 по март 2024 года.
+
Гарантия*
-8% годовых в первый год работы отеля
-9% годовых при покупке 2х студий
-10% годовых при покупке от 3х студий

* За вычетом расходов на работу УК и коммунальные услуги.

Но если вы покупаете в рассрочку, то гарантийные условия уже не работают.

Пример доходности лотов от застройщика

🔹 Пример расчета доходности
Для чистоты эксперимента, возьмем аналогичную (с Домом Шувалова) площадь, а именно 33,2 кв.м на 5-ом этаже.

Инвестиции: 10 492 799 ₽/316 048 руб. за кв.м
Гарантированная доходность: 5% на год стройки и 8% в первый год работы отеля.

Итого инвестор получает:

3 квартала в 2023: 5% годовых = 393 480 руб.
1 квартал в 2024 году = 131 160 руб.; 3 квартала в 2024 году по 8% = 629 568 руб.
ИТОГО за 2023 и 2024 гг.: 393 480 + 760 728 = 1 154 208 руб./11% на вложенные деньги.

В то время, как у Дома Шувалова было следующее предложение:
Инвестиции: 15 763 500 ₽/465 000 руб. за кв.м
Гарантированная доходность: 11%
Выплаты: 144 892,84 ₽ в месяц/1 738 714 ₽ в год
Запуск отеля - III кв. 2023 г.
1 квартал в 2023: 11% годовых = 434 676 руб.
Весь 2024 год = 1 738 714 руб.
ИТОГО за 2023 и 2024 гг.: 434 676 + 1 738 714 = 2 173 390 руб./13,7% на вложенные деньги.

Конкурентное окружение

1. 4*звездочный апарт-отель бизнес класса «VIDI» (10 этажей) на 410 апартаментов. В продаже 66 апартаментов стоимостью от 8,2 ₽ за 22,6 кв.м лот с чистовой отделкой/362 000 руб./кв.м (эскроу-счет). Аналогичное расположение (Синопская набережная, 30). 7 мин. пешей доступности до ст.м. Пл. Александра Невского I,II.

Застройщик: ООО «УК АМ». Разрешение на строительство получено им в июне 2018 года. Изначально ввод в эксплуатацию ожидался во II квартале 2022 года. В апреле 2021 года РС было продлено до июня 2025 года, новая дата сдачи комплекса установлена на второй квартал 2025 года. Проектное финансирование в размере 1,5 млрд рублей выделено банком «ВТБ». Это, впрочем, на 500 с лишним млн меньше, чем указанная в проектной декларации стоимость строительства. Видимо, недостающей суммой девелопер располагает. Для покупателей принципиально, что их деньги до сдачи дома будут храниться на эскроу-счетах в том же ВТБ. Стало быть, вложенные средства в любом случае не пропадут.

Согласно международной системе оценки гостиничных объектов VIDI соответствует 4 звездам. Инфраструктура: авторское лобби, ресторан, бар, фитнес-центр, коворкинг-зону и подземный паркинг на 57 автомобилей.

Площади лотов начинаются от 21 кв. м и достигают 58 кв. м. Подземная часть будет вмещать 57 машино-мест, ещё 5 мест выделено на открытой гостевой стоянке. Общая площадь инвест-отеля составит 20,8 тыс. кв.м.

Студии широкие, а не вытянутые, как кишка.

Рассрочка: предоставляется беспроцентная рассрочка с первоначальным взносом не менее 30% от стоимости лота. Остаток отдается частями раз в квартал до 2 квартала 2024 года.

Ипотека.

Рекламируемая доходность проекта: 10%

К преимуществам VIDI относится то, что по документам объект проходит как гостиница. Это гарантирует собственникам минимальную для нежилой недвижимости налоговую ставку.

2. 4*звёздочный апарт-отель бизнес-класса «Yard Residence» (8 этажей) на 560 номеров, в продаже апартамента на вторичном рынке от 7,7 ₽ за 22,4 кв.м/344 000 руб./кв.м (чистовая отделка). Объект сдан. Аналогичное расположение: центральный район, ул. Херсонская, 43/ул. Александра Невского, д. 12, 3 мин. пешком до ст.м. Пл. Александра Невского I,II.

Комплекс апартаментов «Yard Residence» построен компанией «Yard Group».

Площадь помещений варьируется от 24 до 160 кв. метров. В помещениях произведена отделка и меблировка по авторскому дизайнерскому проекту. Возможен выбор варианта отделки. Окна в комплексе сделали панорамными с двухкамерными стеклопакетами из алюминиевого профиля. Карнизы и балконы декоративно оформлены. Собственникам апартаментов доступна централизованная система кондиционирования и многоступенчатая система очистки воды.

На территории многофункционального комплекса сделаны коммерческие помещения на первом этаже площадью около 3,5 тысяч кв. метров, подземная одноуровневая автостоянка на 97 машино-мест.

Апарт-отель работает с мая 2021 года. Стоимость проживания от 5 500 руб./сутки. Оценка 4,9 на Яндекс.Travel.
При сдаче в долгосрочную аренду: 20 кв.м - 38 000 ₽/мес. + 4 000 ₽ комм. платежи (без счётчиков);
29 кв.м - 43 000 ₽/мес. + 6 000 ₽ комм. платежи (без счётчиков)

Прогноз доходности составляет от 10% в первый год эксплуатации до 16% годовых к третьему году функционирования апартамент-отеля (в зависимости от типа приобретаемого апартамента).

Финансовая отчетность УК за 2021 год: Выручка: 5,9 млн руб. Чистая прибыль: -18,2 млн руб.

3. 4* звёздочный апарт-отель «Лиговский проспект 29». В продаже осталось 18 студий из 130. Аналогичное расположение: Лиговский пр., 29. 3 мин. пешком до ст.м. пл. Восстания, 5 минут до Маяковская.
Готовится к открытию в сентябре 2022 г.
Кстати, назначение ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание

Инвест-отель — проект реновации целого Доходного дома В. Ю. Буша, построенного в 1882-1886 годах. На первом этаже ресторан, бизнес-центр с конференц-залом. На 2-6 этажах — четырехзвездочный отель. Проект той же самой Investa.

Минимальный лот за 5 415 411 руб. - 23,33 кв.м (отделка, мебель)/232 165 руб. за кв.м.

Доход от аренды — 11-14%годовых уже на руки, после вычета всех расходов (котловой метод распределения доходов).

С анализом рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга Вы можете ознакомиться в нашем предыдущем разборе.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

Расположение в историческом центре и близость к туристическим достопримечательностям культурной столицы.

Здесь и минус. Согласно анализу рынка, по числу апарт-проектов во 2 кв. 2022 лидирует Центральный р-н – создавая высокую конкуренцию.

Гарантированный доход. Правда меньше, чему АКАДЕМИЯ HOTELS. Но компания готова платить % даже за год стройки. Все эксплуатационные расходы лежат сверху на УК.

Компания с опытом редевелопмента.

Целевая аудитория. За счет расположения и наличия полноценной кухни, лоты подходят, как для краткосрочного классического туризма, корпоративного и делового туризма, участников культурных и спортивных мероприятий, wedding-туризма, так и для долгосрочного проживания и longstay-туризма.

Восстановление спроса во 2 кв. 2022, первоначально вызванное внутренними досуговыми туристами, поддерживается медленным, но стабильным возвращением деловых туристов. Во 2 кв. 2022, спрос на перелеты в Санкт-Петербург среди представителей бизнеса вырос на +53% по сравнению с 1 кв. 2022 1. По сравнению с аналогичным показателем 2021 года, перелетов бизнес-туристов в город стало больше на +10%. При этом Санкт-Петербург вошел в ТОП-3 самых востребованных деловых направлений во 2 кв. наряду с Москвой (+3%) и Иркутском (+31%).*
* Обзор рынка. 2 квартал 2022 г. Becar-group.com

✅ Рынок апарт-отелей в Петербурге доказал свою устойчивость к кризисам: во время карантина их заполняемость была выше, чем в гостиницах. За счет наличия кухонь в том числе. По данным Colliers, спрос на апартаменты растет. В отличие от гостиниц даже в период пандемии заполняемость апарт-отелей составляла 30-40%.

Номерной фонд - средний.

✅ Центральные коммуникации, в том числе горячее водоснабжение.

✅ Стабильный, даже увеличивающийся туристический поток. Особенно внутренний.

✅ Приобретение не «котлована».

НО, по нашему личному опыту, мы знаем, как бывает сложным, а порой и невозможным переделка офисного здания в номера-апарты с учетом прокладки всех коммуникаций и водоотведения в каждый из номеров. Это достаточно масштабная и объемная работа, которой скрывает под собой много подводных камней.
Если с виду кажется, что здание стоит и фасад они не трогают, то, что же там внутри делать? То объем ремонта по сносу существующих перегородок, прокладок новых коммуникаций и возмещения новых перегородок - может занять достаточно большое количество времени.

✅ Санкт-Петербург - туристический город. Победа в номинации «Лучшее туристическое направление Европы» создает возможности для развития рынка апартаментов в центре города.

✅ Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью помещения.

✅ Выделение каждого помещения в отдельное с присвоением каждому кадастрового номера.

✅ Котловой метод распределения дохода (после окончания гарантированного срока).

👎 РИСКИ

Высокая конкуренция. Соседнее здание - "Yard Residence" на 560 номеров.

❎ Увеличение срока ремонта и перенос срока ввода в эксплуатацию объекта.

❎ Отсутствие спроса и незаполняемость объекта.

❎ В отличие от АКАДЕМИЯ, здесь не заключается предварительный договор аренды. А после ввода объекта будет заключаться договор управления. Но гарантии его заключения нет.

Компания хоть и с опытом редевелопмента, но у нее это первый объект такого масштаба, такой звездности и такого номерного фонда. А соответственно и нет опыта управления таким большим объектом.

❎ Важно понимать, что может возникнуть риск не перевода ВРИ ЗУ на гостиничную недвижимость.

Поскольку речь о нежилой недвижимости, то за счет более высокого налога и более дорогих коммунальных платежей расходы на содержание апартаментов в год окажутся выше, чем у такой же по площади квартиры. Но налоговая ставка для разных видов нежилой недвижимости разная: для гостиничных номеров минимальная, для офисов, производственных и иных помещений — более высокая.

Поэтому, сейчас вы покупаете под видом апартаментов офис (все-таки бывший бизнес-центр), и верите в обещание перевести назначение ЗУ.

Но удастся ли это сделать?

💬 ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора как с целью получения рентного дохода, так и спекулятивной продажи.

Какой из двух проектов выбрали бы Вы?

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку. Но если оценивать по бальной системе, то Инвеста получает от нас меньше баллов, чем Академия.

С предыдущими разборами Вы можете ознакомиться по ссылкам ниже.

Предыдущий разбор проекта от Investa.

Инвестиции в апарт-отель

Инвестиции в апарт-отель. Версия 2.0

Инвестиции в апарт-отель. Версия 3.0

Инвестиции в апарт-отель. Версия 4.0

Инвестиции в апарт-отель. Версия 5.0