Инвестиции в БЦ класса В+ NOON от Dominanta
Давно мы не публиковали разбор офисного проекта (аж 2 месяца). А так как в этот период времени произошли довольно интересные события, мы продолжаем серию разборов бизнес-центров.
Инвестиции в Бизнес-центр Level work Воронцовская
Инвестиции в Бизнес-центр Nice tower
Инвестиции в Бизнес-центр OPUS
Инвестиции в БЦ А класса K-City
Инвестиции в БЦ класса В+ Мещерский от ПИК
💡 Инвестиции в строящийся бизнес-центр класса В+ NOON от Dominanta.
📍 Москва, ЮВАО, район Рязанский, Окская ул., вл. 9.
Проект характеризует достаточно хорошая транспортная доступность — рядом станции метро, а также Волгоградский и Рязанский проспекты и ЮВХ, которые связывают юго-восток с другими районами Москвы.
Рязанский проспект, давший название самому району, остается одной из основных радиальных магистралей столицы.
NOON располагается между Волгоградским и Рязанским проспектами.
- метро «Окская» 5 минут пешком
- метро «Рязанский проспект» 15 минут пешком
- D3 Вешняки - 20 минут пешком
- 7 минут на авто до СВХ
- 10 минут до ЮВХ
Район
Рязанский район Москвы — важный промышленный хаб в прошлом. Сегодня здесь появляется много жилых домов* и зелёных зон.
ЖК Balance на почти 4 000 квартир - прямо по соседству - строят на месте бывшего 2-го Комбината железобетонных изделий (почти половина комплекса уже построена и введена в эксплуатацию)
Район активно застраивается, происходит редевелопмент промышленных зон.
Грайвороново тер. 2 (Рязанский)
Общий объем застройки: 447 200 кв.м
Нежилое назначение: 169 090 кв.м
Общественно-деловое назначение: 36 400 кв.м
Жилое назначение: 241 710 кв.м
Грайвороново тер. 1 (Рязанский)
Общий объем застройки: 253 990 кв.м
Нежилое назначение: 9 700 кв.м
Общественно-деловое назначение: 82 490 кв.м
Жилое назначение: 161 800 кв.м
Как видно из карты выше, структура по типам недвижимости "Общественно-деловая" в районе наименьшая, а именно 118 890 кв.м - 17%.
Реализуется программа реновации жилья, в рамках которой расселят 72 дома.
❌ Район не отличается благоприятной экологической обстановкой.
❌ Существуют проблемы с транспортной доступностью, а вернее пробками.
❌ Большую часть территории все еще занимают промзоны, которые "ушли по КРТ", но на развитие которых уйдут годы.
📝 О проекте
Общая площадь комплекса составляет 16 тысяч кв.м/10 этажей (включая 1 подземный).
Офисы будут располагаться на этажах со второго по девятый. По проекту их количество насчитывает 98 лотов.
- В подземном паркинге запроектировано 58 машино-мест.
- 4 лифта, один из которых спускается в подземный паркинг.
- Площадь офисов 58,9 кв.м - 248,8 кв.м
- Эксплуатируемая кровля с террасой на крыше
- Высота потолков - 3,75 м
- Лобби, площадью 173 кв.м и высотой полотков 4,8 м
- Окна с функцией проветривания
- Выделенная мощность на 1 кв.м - 75 Вт
- Центральное кондиционирование
- Отопление
- Водоснабжение
- Приточно-вытяжная вентиляция
- Видеонаблюдение
- Система пожарной безопасности
На первом этаже - ритейл площадью 838,7 кв.м.
На первом этаже разместятся вендинговые автоматы, банкоматы и копировальный центр.
Вообще, идея такого наполнения проекта связана с тем, что компания предлагает максимально использовать сами офисные пространства эффективно под рабочие места, а сопутствующие функции, такие как принтерная и переговорные компания, могут использоваться компанией не на ежедневной основе, а чтоб не "съедать" офисное пространство, эти доп.функции вынесли в общие зоны на первом этаже:
ВРИ ЗУ (77:04:0002006:65): Предоставление коммунальных услуг (3.1.1); Деловое управление (4.1); Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2); Рынки (4.3); Магазины (4.4); Банковская и страховая деятельность (4.5); Общественное питание (4.6); Развлекательные мероприятия (4.8.1); Проведение азартных игр (4.8.2); Служебные гаражи (4.9); Выставочно-ярмарочная деятельность (4.10); Улично-дорожная сеть (12.0.1); Благоустройство территории (12.0.2)
📌 О компании
Девелопер проекта - компания Dominanta.
Компания Dominanta основана Денисом Бородако в 2016 году. Dominanta реализовала более 2,1 млн кв. м недвижимости (при ее участии), а собственный портфель проектов составляет около 500 тыс. кв. м.
Генеральный директор и основатель Dominanta — Денис Бородако, опытный девелопер с более чем 15-летней карьерой в строительстве и управлении недвижимостью. До основания Dominanta он занимал руководящие должности в крупных компаниях (ГК «МИАН», «Ведис Групп», ГК «Терра Аури»), реализовал свыше 40 проектов общей площадью более 2 млн кв. м, включая жилую и коммерческую недвижимость, а также объекты социальной инфраструктуры. Многие проекты компании и лично Дениса Бородако отмечены профессиональными наградами и премиями.
С 2016 по 2022 годы Dominanta работала как fee-девелопер (управление проектами для сторонних инвесторов), а с 2022 года стала самостоятельным застройщиком с собственным проектным портфелем
Ключевые проекты компании включают (жилая и коммерческая недвижимости):
- ЖК HIDE (сдан)*. Современный ЖК бизнес-класса на западе Москвы, реализованный в партнерстве с MR Group. Проект отмечен премиями Urban Awards и Urban 2024
- ЖК HIDE OUT (идет строительство)*
- БЦ QOOB*
- ЖК Свет
- БЦ NOON
*НО!
В мае 2025 года прошла новость, что "Компания Coldy приобретает 4 проекта в Москве у девелопера Dominanta на общую площадью порядка 160 тыс. кв. м недвижимости."
По одной из версии, причиной продажи активов девелоперской компании Dominanta стала высокая кредитная нагрузка. Компания столкнулась с ростом долговых обязательств на фоне ужесточения денежно-кредитной политики во второй половине 2024 года.
Дополнительно, после выхода из московских активов Dominanta планирует сосредоточиться на реализации крупного проекта в Мариуполе (более 9 га) — родном городе основателя компании Дениса Бородако. Строительство в этом регионе предприниматель называл принципиальным для себя вопросом.
Таким образом, продажа активов — это одновременно вынужденная мера для стабилизации финансового положения и стратегический шаг для концентрации на новых направлениях бизнеса
Есть и другая версия. Мы не канал расследований, поэтому, кому интересно, можете почитать.
☝️Для тех, кто не в курсе: это уже не первая масштабная распродажа проектов Dominanta. В 2020-2021 годах был продан проект в районе Коммунарки застройщику «СибПромСтрой» (сейчас это ЖК «Свобода»), а площадка на Ивана Франко ушла к «Основе» - сейчас это ЖК «Main Street».
Dominanta продолжает работу над:
Среди реализованных объектов девелоперской компании Dominanta информации о массовых или системных нарушениях сроков ввода в эксплуатацию не зафиксировано. По отзывам компания сдавала проекты (жилые комплексы) без задержек
✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение дохода от спекулятивной сделки при перепродаже при готовности объекта и/или отложенный рентный доход
🔸 Тип сделки: ДДУ, эскроу-счет
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса В+
🔸 Стадия готовности:
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2026
Выдача ключей: 31.03.2027
Старт продаж: апрель 2025 г.
Уровень распроданности: 4%
- Рассрочка без удорожания, ПВ — от 30% на период до сент. 2026 с ежеквартальными платежами
- Ипотеки НЕТ (пока)
🔸 Тип управления: Самостоятельное
🔸 Срок выплат: Начало получения дохода - II - III квартал 2027 г.
🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно
🔸 Драйвер роста:
▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией строительства
▪️ Тренд на "Офисы за ТТК: дальше — лучше"
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Лоты: min от 64.1 м² (4 этаж)
🔹Стоимость лота/кв.м: 20 383 800 ₽ (включая НДС) / 318 000 ₽ за кв.м в отделке Shell&Core
🔹Рекламируемая доходность: отсутствует
Сравним цену за кв.м с рыночной. Надо сказать, что не только в районе, но и в ближайшем окружении отсутствуют аналогичные объекты. Обратит внимание на карту:
Из обзора рынка офисной недвижимости по итогам 1-го квартала 2025 года консультантов Nikoliers:
До 2027 г. девелоперы анонсировали ввод 2,9 млн кв. м новых офисных площадей в столице. Объем ввода нового строительства с учетом традиционных переносов сроков ввода новых объектов на 2025–2027 гг. составит 2,1 млн кв.м.
И всего один одинешенька Noon (на карте смотреть на единственный оранжевый кружочек в правой части экран)
Поэтому, для сравнения мы берем БЦ с аналогичным расположением от метро/крупных транспортных магистралей, между ТТК и МКАД.
- В анализируемом проекте стоимость метра наименьшая из всех конкурирующих в нашей выборке - 318 000 ₽ за кв.м в отделке Shell&Core .
- Срок ввода сопоставимый. Только Афи с ключами.
- Порог входа тоже сопоставимый.
- НО, все аналоги - относятся к категории класса А, за счет этого и ценник метра выше.
Цена метра подтверждается аналитикой рынка:
🔹 Определим ставку аренды руб., кв.м/год для БЦ класса В+:
Так как, мы проанализировали уже большое количество строящихся БЦ, в том числе и выше представленные аналоги в конкурентной зоне, у нас есть представление о потенциальной ставке аренды. Поэтому для расчетов мы возьмем среднюю базовую очищенную ставку с учетом потенциального роста к 2027-му году = 35 000 ₽ за кв.м/год
Инвестиции: 20,4 млн ₽ в отделке Shell&Core
Вариант 1: Прогнозируемая базовая чистая ставка аренды, руб.кв.м/год: 35 000
Доходность: 11% с учетом налоговой нагрузки - налог на имущество, налог на прибыль
Начало получения дохода - II - III квартал 2027 г.
Если подводить итоги, то по доходности можно резюмировать следующее:
- Спекулятивная продажа по мере строительной готовности - да. На основе конкурентного анализа, рост цены метра порядка 30%-40% вполне достижимый.
- Сдача помещения в аренду - большая вероятность, что ставка в пределах 35 000 руб.кв.м/год вполне реалистичная, особенно учитывая тот факт, что карта строящихся проектов до 2027 года не жалует ЮВАО Москвы бизнес центрами, кроме анализируемого.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Продажа по ДДУ с эскроу-счетами.
✅ Расположение между ТТК и МКАДом с быстрым выездом на крупные транспортные магистрали округа.
✅ Расположение в шаговой доступности от метро.
Качественные офисы в транспортно доступных местах не будут пустовать.
✅ Инфраструктура внутри проекта.
А благодаря продуманной инфраструктуре для резидентов, арендаторам не придется тратить офисные метры под массивную оргтехнику или дополнительную переговорную.
✅ Здание площадью всего 16 000 кв.м. Такую маленькую площадь легче и быстрее заполнить, чем комплекс в 100 тыс. кв.м.
✅ Высокий потенциальный спроса за счет практически единственного (заявленного к моменту разбора) офисного проекта в локации.
✅ В непосредственно близости строится ЖК Balance на почти 4 000 квартир - прямо по соседству, где почти половина корпусов уже построена и введена в эксплуатацию.
Мы уже не раз говорили о Тренде "Работать ближе к дому".
Формированию офисных кластеров за Третьим кольцом и у МКАДа способствует политике города по созданию мест приложения труда для сокращения маятниковой миграции.
Москва развивается, и создание деловой инфраструктуры рядом с ЖК уже становится необходимостью. Спрос на офисные пространства может быть как со стороны города, так и со стороны бизнеса.
Основные покупатели — компании, которые стремятся сократить время на дорогу и получить качественные офисы рядом с домом сотрудников и развитой инфраструктурой. Клиентам важна доступность метро и МЦД — даже если объект расположен между ТТК и МКАД или за МКАД, наличие метро или МЦД в комфортной шаговой доступности — один из ключевых критериев для таких объектов.
За минувшее десятилетие за пределами ТТК было построено 36 млн кв. м коммерческой недвижимости — технопарков, офисов, торговых центров и социальных объектов, писал в своем блоге мэр Москвы Сергей Собянин. В непосредственной близости от жилых массивов уже появились тысячи новых рабочих мест, и многие проекты пока находятся в стадии практической реализации.
✅ Соответствие назначения земельного участка.
✅ Стоимость кв.м лота - не превышает рынок. А наименьшая из конкурирующих в нашей выборке.
✅ Высокий потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности.
✅ Стоит отметить, что наименьшая площадь здесь порядка 60 м². Какие это дает преимущества перед кабинетами в 20 м²?
Арендаторы на площади 80 м² - это скорее всего небольшие компании, рабочие группы. Если такая компания "сели" в локации со своими сотрудниками, сделала под себя ремонт, меблировку, визитки/сайт/презентации с адресом их офиса, то есть бОльшая вероятность, что они задержаться здесь, нежели 2-4-6 сотрудников, которые наиболее мобильны и могут быстро принять решение о смене офиса.
👎 РИСКИ
Среди всех потенциальных рисков, чтоб уже не притягивать за уши из серии "недостаточного количества парковочных мест (в проекте всего 58)", можно назвать 2 ключевых:
❎ Девелопер продал большую часть своих активов в Москве.
Coldy разом забрали 4 объекта. Не исключено, что на оставшиеся 2 проекта просто не нашлось спроса у возможных покупателей.
1. Если придерживаться версии финансовой нестабильности девелопера и высокой кредитной нагрузки и необходимость продажи активов для стабилизации — это тревожный маркер. Все это может привести к переносам сроков, задержек ввода в эксплуатацию или ухудшения качества объекта.
2. Заявлении о смещении фокуса девелопера в сторону нового рынка — Мариуполя может означать выход из конкуренции на столичном рынке и снижение интереса к управлению текущими активами.
Проект в Мариуполе (9+ га) требует огромных ресурсов и внимания, что может отвлечь фокус от NOON, снизить качество девелоперского и управленческого сопровождения.
❓Почему покупатель Coldy не забрал NOON? — это вопрос, который должен насторожить инвестора.
❎ Бизнес-центр расположен вне сложившегося делового кластера.
В непосредственном окружении отсутствуют штаб-квартиры крупных компаний, офисы федеральных или международных структур, которые могли бы сформировать устойчивый деловой трафик и повысить инвестиционную привлекательность объекта.
В связи с этим остаётся неочевидным, на какую целевую аудиторию ориентирован проект. Локация не обладает выраженным позиционированием, способным привлечь конкретный сегмент арендаторов — будь то крупный бизнес, технологические компании, креативные индустрии или малый и средний бизнес.
Отсутствие чёткой и обоснованной ЦА повышает риски, связанные с заполняемостью объекта после ввода в эксплуатацию, сроками достижения операционной окупаемости, а также может повлиять на дисконтирование стоимости при дальнейшей перепродаже.
💭 ИТОГИ
Объект подходит и для спекулятивной продажи и для рентного дохода.
⚖️ Проект получает нейтральную оценку.
Но если, вы нашли для себя ответы на вопросы: