Инвестиции в SOLO – клубный бизнес-центр премиального класса от GLINCOM
Давно мы не публиковали разборы офисных проектов. Поэтому...исправляемся.
Инвестиции в Бизнес-центр Level work Воронцовская
Инвестиции в Бизнес-центр Nice tower
Инвестиции в Бизнес-центр OPUS
Инвестиции в БЦ А класса K-City
Инвестиции в БЦ класса В+ Мещерский от ПИК
Инвестиции в БЦ класса В+ NOON от Dominanta
💡 Инвестиции в проект редевелопмента клубного бизнес-центр класса А SOLO от GLINCOM, который сейчас на старте продаж.
📍 Москва, ЦАО, район Таганский, пер. Солженицына, д. 27
Проект характеризует достаточно хорошей транспортной доступностью - рядом станции метро Таганская и Площадь Ильича, а также Садовое кольцо, ТТК, Шоссе Энтузиастов, которые связывают район с другими районами Москвы и позволяют быстро выехать с района.
- Практически равное удаление от метро Таганская (Кольцевая), Марксистская, Римская и Площадь Ильича пешком (11-15 минут)
- ТПУ Серп и Молот - 15 минут пешком
Расположение объекта в зоне "транспортного хаба" Возле станций метро Римская/Площадь Ильича, которые войдут в состав транспортно-пересадочного хаба “Серп и Молот” с пассажиропотоком около 100 тыс. человек в сутки
- 45 мин на МЦД до Москва-Сити
- 8 мин. на авто до Садового кольца (670 м)
- 3 мин. на авто до Яузы
- 5 мин. на авто до Третьего транспортного кольца (2,1 км)
Здание будет расположено в квартале малоэтажной исторической застройки.
Основные тенденции рынка офисной недвижимости
- Вакансия будет стремиться к минимуму. Доля свободных площадей в классе А снизилась за год более чем на 4 п. п. и составила 6,1%. Наиболее острая нехватка вакантных площадей наблюдается в сложившихся деловых районах столицы – Москва-Сити, Ленинградском коридоре и Центральном деловом районе. Одна из ключевых причин дефицита качественных площадей – высокий спрос со стороны арендаторов и покупателей.
- Рынок на стороне арендодателя. Арендаторы вынуждены конкурировать за наиболее привлекательные опции, что приводит к существенному повышению запрашиваемых ставок, особенно в бизнес-центрах классов А и Prime.
- Высокая деловая активность. С начала 2025 года на офисном рынке Москвы уже были заключены две крупные сделки по продаже зданий целиком. Так, Т-Банк приобрел здание Центрального телеграфа, расположенного в Центральном деловом районе, на 28 тыс. м² офисов, а структура компании Лукойл выкупила бизнес центр AFI2B на Белорусской на 38 тыс. м² офисов.
- Офисы класса А с современным продуктом и благоустройством, расположенные рядом с метро, будут сдаваться в аренду сильно дороже средних значений по рынку
- Новые офисы дороже готовых. Аренда в новых зданиях будет расти вслед за ценами продажи офисов. Новые офисы обходятся собственнику в 2 раза дороже, чем 5 лет назад. Чтобы соблюдать оптимальный уровень окупаемости, ставка аренды на новые качественные офисы также будет расти и значительно превосходить уже готовые объекты. Сейчас ставка аренды на новые офисы выше готовых в среднем 15-20%.
- Качественного предложения на рынке практически не осталось. На один качественный офис приходится несколько потенциальных арендаторов. Сроки принятия решения сильно сократились, поэтом арендаторы вынуждены повышать ставку, чтобы офис достался им. Зачастую в процессе переговоров ставка повышается на +10-15% от изначальных ставок.
- Смещение спроса на проекты с более поздними сроками готовности. В настоящий момент качественные офисные объекты на продажу блоками с готовностью в 2025-2026 гг. реализованы уже более чем на 65%, из-за чего спрос со стороны конечных пользователей смещается на проекты с более поздними сроками готовности.
Источник информации: IBC Real Estate
3,7% Уровень вакансии в границах ТТК, офисы класса А, Prime, май 2025 г.
В границах ТТК и ЦДР объем доступных площадей снизился до минимальных значений. Основное доступное для аренды предложение там представлено устаревшими административными зданиями и особняками, где ставки аренды значительно превышают качество продукта.
50% площадей в строящихся бизнес-центрах класса А в зоне СК-ТТК со сроком готовности 2025-2029 гг. уже реализовано.
Новые качественные проекты всё чаще выходят за границы ТТК. Объемы офисного строительства в центральных локациях Москвы снижаются из-за отсутствия свободных площадок под девелопмент. Появление новых офисов в ЦДР может осуществиться лишь за счет редевелопмента и реконструкции старых зданий.
Средняя цена офисов класса А в нарезку - 493 тыс.руб.м² - предложение офисов на продажу в зоне СК-ТТК на май 2025 года.
Район
Рынок офисной недвижимости Таганского района в ЦАО Москвы сегодня демонстрирует редкое сочетание стабильности и высокого потенциала роста. Здесь отсутствуют новые проекты бизнес-центров класса А в продаже, что делает его одной из немногих центральных локаций с явным дефицитом качественного предложения.
Район располагается в востребованной бизнес-сообществом зоне внутри ТТК. Средневзвешенная ставка аренды офисов здесь составляет около 56 000 руб. за м² в год, а средняя цена продажи - порядка 471 000 руб. за м².
Следует отметить, что ближайшим строящемся офисным высококлассным проектом в зоне ближайшего окружения является проект бизнес-центр класса А STONE Римская, с разбором которого вы можете ознакомиться: Инвестиции в БЦ STONE Римская.
STONE Римская расположен от SOLO в 15 минутах пешей доступности на станции Римская/Площадь Ильича.
📝 О проекте
Проект подразумевает реведелопмент объекта культурного наследия.
Здание по адресу Москва, улица Александра Солженицына, 27 - это городская усадьба Морозова, объект культурного наследия федерального значения. Усадьба была построена в 1820—1830-х годах купцами Василием и Павлом Челышевыми на основе более старого здания конца XVIII века. В 1835 году усадьба перешла к промышленникам Алексеевым, а в 1860 году её приобрёл Абрам Морозов с женой Варварой. Фасады здания второго половины XIX века выполнены в стиле необарокко.
Историческая значимость усадьбы связана с её архитектурой и связью с известными московскими купцами и промышленниками - семьёй Морозовых, а также тем, что в 1907 году здесь был открыт Дом бесплатных квартир Московского Купеческого общества (Дом призрения купеческих вдов) имени Н. А. и А. А. Мазуриных. В советское время усадьба использовалась под коммунальные квартиры, позже в главном доме размещались научные учреждения, в частности ВНИИ биосинтеза белковых веществ (ныне ОАО «ГосНИИсинтезбелок»), а также коммерческие организации.
Состояние здания в настоящее время — объект под охраной государства как культурное наследие. Здание - важный памятник архитектуры и истории Москвы, который сейчас приспосабливают для современных офисных нужд при сохранении исторической ценности.
Офисные помещения SOLO расположены на пяти этажах здания общей площадью проекта 12,9 тыс. кв. м (офисов 7 200 кв. м.).
Всего представлено 87 офисных помещений площадью от 35 кв.м.
На цокольном и первом этажах расположена торговая галерея, в которой представлены 22 помещения от 25 кв. м в формате ритейла и помещений свободного назначения.
- Потолки 3,7 м
- Новейшее техническое оснащение, наличие мокрых точек в каждом помещении
- Современные сервисы для резидентов: приватные переговорные, зоны для телефонных звонков, комната для хранения доставок, fitting room
- Натуральный камень в отделке фасадов и интерьеров
- Центральные системы кондиционирования и вентиляции
- Бесконтактный доступ
- 5 бесшумных скоростных лифтов
- Паркинг, зарядные станции для электроавтомобилей
ВРИ ЗУ (77:01:0006026:190): эксплуатации здания под научно-исследовательские цели.
📌 О компании
Glincom – инвестиционная компания, реализующая проекты в области коммерческой недвижимости в Московском регионе с 2012 года. Компания специализируется на проектах редевелопмента. В ее портфеле – бизнес-центры, клубные дома, торговые и многофункциональные комплексы.
287 490 квадратных метров в портфеле
Самые известные реализованные проекты:
- Verdi - клубный дом премиум-класса.
- SINATRA - клубный дом премиум-класса.
- Комплекс RIVERDALE включает современный бизнес-центр, торговый центр и апартаменты и др проекты.
Проекты компании завоевывают различные награды:
Отзывы о компании Glincom и их проектах в основном положительные, с акцентом на качество строительства и внутренней отделки. Покупатели отмечают аккуратную и высококачественную отделку, использование хороших материалов, стеклянные фасады, качественную сантехнику и продуманные дизайнерские решения.
Что касается соблюдения сроков ввода в эксплуатацию, большинство отзывов подтверждают, что компания сдаёт объекты в заявленные сроки. По некоторым проектам есть незначительные задержки. Некоторые покупатели подчеркнули, что ключи получили в оговоренные сроки, а работы выполнены в срок, с соблюдением договорных обязательств.
Отмечается также высокая компетентность менеджеров, внимательное отношение к клиентам, прозрачная документация и помощь на всех этапах покупки.
Есть единичные негативные отзывы с критикой по поводу отдельных проектов (отсутствие полной документации, небольшие технические недочёты), но они быстро устранялись, что в целом поддерживает репутацию компании как добросовестного застройщика.
✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение дохода от спекулятивной сделки при перепродаже при готовности объекта и/или отложенный рентный доход
🔸 Тип сделки: Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Инвестор сначала подписываете предварительный договор, который обязывает стороны в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимости (ДКПН).
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса А
🔸 Стадия готовности:
Завершение строительства намечено на третий квартал 2028 года.
Стар продаж состоялся 11 ноября 2025 г.
- Есть рассрочка на год без процентов.
Первоначальный взнос от 30%, платежи ежемесячные или ежеквартальные.
🔸 Тип управления: Самостоятельное
🔸 Срок выплат: Начало получения дохода - IV квартал 2028 г. - I квартал 2029 г.
🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно
▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией завершения работ по редевелопменту
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Лоты: min от 40,87 м² (2 этаж)
🔹Стоимость лота/кв.м: 20 804 465 ₽ / 509 040 ₽ за кв.м в отделке Shell&Core
🔹Рекламируемая доходность: отсутствует
Сравним цену за кв.м с рыночной
Как мы уже отмечали ранее, в районе отсутствуют предложения новых БЦ, а в ближайшем окружении всего 1 проект:
STONE Римская со сроком ввода в 4Q 2028.
Проект площадью 70 500 кв.м из которых офисных 49 500 кв.м.
Офис - 57,8 м² - 30 275 640 ₽ / 523 800 ₽ за кв.м в отделке Shell&Core
Обратите внимание на карту, где отмечена концентрация строящихся БЦ из обзора рынка офисной недвижимости консультантов Nikoliers:
До 2027 г. девелоперы анонсировали ввод 2,9 млн кв. м новых офисных площадей в столице. Объем ввода нового строительства с учетом традиционных переносов сроков ввода новых объектов на 2025–2027 гг. составит 2,1 млн кв.м.
В сравнении с другими проектом А класса со сроком завершения строительства 2027-2028 гг. и расположением как между ТТК и СЗХ, так и между СК и ТТК (расположение анализируемого проекта между СК и ТТК):
Вывод: Цена за квадратный метр в БЦ Solo составляет 509 040 ₽/м² в отделке shell&Core, что сопоставимо с уровнем цен в ближайшем и фактически единственном аналогичном проекте - STONE Римская (523 800 ₽/м²).
При этом среди заявленных к вводу до 2027-2028 года проектов новых бизнес-центров в районе и ближайшем окружении соседних районов не наблюдается, что дополнительно подтверждает ограниченность предложения и обоснованность заявленного уровня цен.
Таким образом, стоимость квадратного метра в БЦ Solo можно считать рыночной и сбалансированной относительно текущих ориентиров по локации и классу объекта.
Цена метра также подтверждается аналитикой рынка (см. пункт внутри ТТК):
🔹 Определим ставку аренды руб., кв.м/год для БЦ класса А:
Средняя ставка аренды на офисы А класса А в зоне между СК и ТТК (CMWP) 45-50 тыс. руб. /м² в год, вкл. НДС, без OPEX.
Так как, мы проанализировали уже большое количество строящихся БЦ, в том числе и выше представленные аналоги в конкурентной зоне, у нас есть представление о потенциальной ставке аренды. Поэтому для расчетов мы возьмем:
- минимальную текущую базовую очищенную ставку = 45 000 ₽ за кв.м/год.
- с учетом потенциального роста к 2029-му году = 55 000 за кв.м/год.
Инвестиции: 20,8 млн ₽ в отделке Shell&Core
ЧОД при прогнозируемой базовой чистой ставке аренды, руб.кв.м/год 45 000 кв.м/год: 1 845 000 ₽
Доходность: 9% с учетом налоговой нагрузки - налог на имущество, налог на прибыль
ЧОД при прогнозируемой базовой чистой ставке аренды, руб.кв.м/год 55 000 кв.м/год: 2 255 000 ₽
Доходность: 11% с учетом налоговой нагрузки - налог на имущество, налог на прибыль
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Расположение - транспортные хаб.
ТПУ "Серп и Молот", которая включает станции метро "Римская" и "Площадь Ильича", а также остановки МЦД-2 и МЦД-4.
Расположение между СК и ТТК с быстрым выездом на крупные транспортные магистрали.
✅ Дефицит качественного предложения. В Таганском районе это единственный новый офисный центр, поэтому у Solo не будет конкурентов в локации (не считая проекта STONE Римская в соседнем районе).
В шаговой доступности отсутствует предложение качественных офисов. Единственный объект класса А в локации – БЦ Golden Gate, в котором долгое время держится вакансия 0%.
Офисы класса А и В+ на соседних станциях метро полностью заполнены. В этих зданиях наблюдается низкая ротация арендаторов, а освободившиеся помещения мгновенно уходят с рынка.
Отсутствует предложение офисов класса А и В+ на продажу. Новые объекты введутся в эксплуатацию не ранее 2029 года, однако большинство площадей будет представлено классом В+.
✅ Опытный девелопер именно по редевелопменту.
✅ Под офисы запланировано всего 7,2 тыс. кв.м.
Здание площадью всего 12 000 кв.м. Такую маленькую площадь легче и быстрее заполнить, чем комплекс в 100 тыс. кв.м.
✅ Высокий потенциальный спроса за счет практически единственного (заявленного к моменту разбора) офисного проекта в локации.
✅ Соответствие назначения земельного участка.
✅ Стоимость кв.м лота - не превышает рынок. А наименьшая из конкурирующих в нашей выборке.
✅ Высокий потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности.
✅ Стоит отметить, что наименьшая площадь здесь порядка 60 м². Какие это дает преимущества перед кабинетами в 20 м²?
Арендаторы на площади 80 м² - это скорее всего небольшие компании, рабочие группы. Если такая компания "сели" в локации со своими сотрудниками, сделала под себя ремонт, меблировку, визитки/сайт/презентации с адресом их офиса, то есть бОльшая вероятность, что они задержаться здесь, нежели 2-4-6 сотрудников, которые наиболее мобильны и могут быстро принять решение о смене офиса.
👎 РИСКИ
❎ Не новое строительство, а проект редевелопмента.
❎ Помещение без отделки. Вам самостоятельно придется заниматься отделкой для последующей сдачи в аренду или предоставлять арендные каникулы арендатору.
Как правило, на маленькие лоты, арендаторы хотят помещение уже с отделкой.
❎ Продажи по предварительному ДКПН.
❎ Мы не увидели в предварительном ДКПН обязанности о смене назначения земельного участка.
❎ Долгосрочная инвестиция. Ну уж очень долго ждать завершения стройки.
❎ Кадастровая стоимость офисов класса А может оказаться достаточно высокой.
❎ Расположение ДАЛЕКО от ст.метро. Рост арендной ставки напрямую зависит от удаленности от метро, обосенно для класса А.
Согласно отчету "ЗАВИСИМОСТЬ АРЕНДНОЙ СТАВКИ ОТ УДАЛЕННОСТИ ОТ МЕТРО":
В условиях ограниченного предложения арендодатели могут устанавливать более высокие ставки, так как конкуренция за оставшиеся свободные площади возрастает.
Ставки аренды в классе А более чувствительны к фактору удаленности объекта от метро, чем в классе В. Так, в классе А заметное снижение ставки наблюдается уже после 5 минут от метро, а в классе B – после 10 минут.
18% среднее падение ставки в объектах класса А с каждым 5-минутным интервалом от метро
Объекты класса A более чувствительны к факторам расположения станций метрополитена, и для девелоперов, заинтересованных в строительстве объекта класса А, выгоднее выбирать локацию в пределах 15 минут от метро.
Ставка в объектах класса А, расположенных в пределах 15 минут от метро, на 79% превышает показатель в объектах, расположенных более чем в 15 минутах от метро. В классе B разрыв ставки составляет 61%. Меньший разрыв показателя может указывать на то, что объекты класса B менее зависимы от удаленности от метро.
В среднем значение ставки в объектах, расположенных между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (ТТК), на каждом 5-минутном интервале на 20% превышает значение ставки за пределами ТТК. Так, например, на 10 минуте в пределах территории Садовое кольцо – ТТК ставка на 18% превышает идентичный показатель в районах за пределами ТТК. Премия, которую арендаторы готовы платить за объекты в пределах 20 минут от метро в данном районе, составляет 50% от ставки аренды в объектах, расположенных за пределами ТТК, но в том же временном диапазоне от метро.
💭 ИТОГИ
Объект подходит и для спекулятивной продажи и для рентного дохода.
⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку благодаря сочетанию высокой потенциальной востребованности и отсутствию прямых конкурентов в локации.