Инвестиции в Николай I Hotel & Spa 5*/ Анапа

💡 Инвестиции в гостиничный комплекс Николай I Hotel & Spa 5* в г.Анапа с целью получения рекламируемого пассивного рентного дохода от 2,5 млн ₽ чистого дохода в год.

Почему Николай I? В 1837 российский император Николай I прибыл с визитом в Анапскую крепость. После этого события указом императора Анапа получила статус города и новый вектор развития.

Видимо, в 2024 году Николай I возвращается не только преобразить Анапу, но и задать новую высоту для стандартов премиального отдыха на всём побережье.

📍 Краснодарский край, г. Анапа, мкрн Высокого берега, Таманская ул., 171

Дорожная инфраструктура вокруг Расширена до 4-х полос улица Ленина (основная магистраль, с помощью которой можно быстро добраться до центральной части Анапы), оборудованы дорожные развязки и построен новый выезд на Супсехское шоссе. Отсюда, минуя городские пробки, можно выехать на каменистые пляжи в сторону Сукко и в заповедник "Утриш", а также на федеральную трассу "Новороссийск-Керчь" (через село Гай-Кодзор).

Это наш пятый обзор инвестиционных гостиничных комплексов Анапы. Мы уже "пели оду" Анапе.. Напомним, что:

Турпоток

В 2022 г. Анапа приняла 4,2 млн гостей

В 2023 г. Анапа приняла 5 млн гостей

По итогам 2024 г. ожидается, что этот показатель превысит 5,5 миллионов

С открытием аэропорта для полетов трафик прогнозируемо вырастет на 30-40%.

Наши предыдущие разборы строящихся гостиничных проектов Анапы:

Инвестиции в МОРЕГРАД

Инвестиции в SunGarden Hotel&SPA 5*

Инвестиции в МореЛЛа

Инвестиции в Лучи

Анапа — известный оздоровительный курорт. Сюда круглый год приезжают ради грязевых ванн и минеральных источников. На пляжах лежит целебный кварцевый песок, а воздух насыщен морскими солями и фитонцидами морских водорослей Летний сезон (высокий сезон) здесь длится с мая по октябрь, благодаря мягкому климату температура в тёплое время года до +30°С, а зимой не опускается ниже -8°С Более 290 солнечных дней в году

Первая береговая линия с собственным пляжем

Новая белая гранитная набережная и Императорский парк площадью 30 га

• 20 минут до центра Анапы
• 50 минут до аэропорта
• 20 минут до Ласточкиных гнёзд
• 1,4 часа до Бугазской Косы

📝 О ПРОЕКТЕ

Премиальный 7-ми этажный отельный комплекс «НИКОЛАЙ I Hotel & Spa» — это гостиничный проект с сервисом 5* на первой береговой линии Анапы. Территория отеля занимает площадь 34 500 кв.м.

Инфраструктура комплекса:

• SPA - комплекс 3 000 кв.м с разнообразными саунами
• Фитнес - зал
• Детский клуб
• 4 ресторана с террасами. Бары под открытым небом.
• 2 открытых бассейна Grand 1500 кв.м и бассейн Backyard 660 кв.м
• Собственный амфитеатр для светских событий и концертов на свежем воздухе
• Подземный паркинг на 326 м/м + наземный паркинг на 326 м/м
• Брендированные бутики, магазины, аптеки, банкоматы.
• 624 номера площадью от 36,5 до 158 кв.м

406 однокомнатных номеров (от 36,5 до 54,5 кв.м.);

186 двухкомнатных номеров (от 56,8 до 100,4 кв.м.);

32 трёхкомнатных номера (от 95,5 до 158 кв.м.).

Высота потолков составляет 3,3 м.

Расположение номеров - коридорного типа. Проектом предусмотрены дизайнерские пассажирские лифты с премиальной отделкой для постояльцев отеля и сервисные лифты для персонала.

Каждый номер будет полностью готов к проживанию/сдаче в аренду. Проектом предусмотрены дизайнерский ремонт, оборудование бытовой техникой, предметами мебели и прочими аксессуарами (вплоть до посуды), необходимыми для комфортного проживания и отдыха. Каждый гостиничный номер оснащён приточно-вытяжной системой вентиляции. Системы кондиционирования, энергоснабжения и отопления объединены в систему диспетчеризации. Особенности - на полу инженерная доска в стиле выкладки английская елочка. Только натуральные материалы. Проемы межкомнатных дверей увеличены (будут шире стандартных). Санузлы премиальная сантехника, плитка крупного формата. Террасы укомплектованы ротанговой мебелью.

Отель "Николай I" подключён к центральным коммуникациям (электричество, отопление, водоснабжение, водоотведение).

Кадастровый номер земельного участка - 23:37:0101049:4830, вид разрешённого использования - "гостиничное обслуживание".

📌 О КОМПАНИИ

Строительством отеля "Николай I" занимается ООО "Специализированный Застройщик "АН Инвестиции" (ИНН 2301109816). Данное юридическое лицо входит в структуру Инвестиционной компании "Развитие".

Мы уже упоминали эту компанию в проекте SunGarden Hotel&SPA 5*.

Строительством занимается «Развитие». Директором СЗ «Развитие» является Ваграм Бабиньян. Компания занимается строительством жилых и нежилых зданий. 99% принадлежит ООО «Специализированный Застройщик Югстройзаказчик», еще 1% — самому Ваграму Бабиньяну.

Компания «Развитие» реализует девелоперские проекты с 2016 года.

Суммарно, эти две компании возвели/возводят:

ЖК «Южный квартал» в Анапе. 2 645 квартир / 130 тыс. м² жилой площади

ЖК «Виноград» в селе Супсех. 220 квартир / 10 тыс. м² жилой площади

Строящийся ГК Эдем на 348 номеров. Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026 / Выдача ключей: 30.06.2027

А также премиальные КП Sea Side Village, КП Dream Village, Eden Village.

Менеджер проекта заверяет, что компания построила и нижеперечисленные проекты. Однако, нам не удалось найти этому подтверждение.

Построенный отель Золотая Бухта в Анапе (Застройщик “Скала Грез”)

Резиденции Граф Толстой (застройщик Аврора).

Гостиничный оператор

По заверениям менеджера, идет согласование условий сотрудничества с международным гостиничным оператором, бренд которого он не может сейчас разглашать.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода + рост стоимости кв.м.

🔸 Тип сделки: ДДУ, 214-ЗФ, эскроу счета

Вся сумма за лот с чистовой отделкой и мебелью идет в ДДУ. В ДДУ также идет и гостиничный пакет, вкл. тапочки.

Какой договор с УК заключается пока не известно. Вероятно арендный, так как будет котловой метод распределения дохода, который будет по категории номеров и от его видовых характеристик, а не от всего ГК в целом (инвестор 70% / УК 30%).

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опции: Ипотека, 100% оплата, Рассрочка

Ипотека от Совкомбанка:
- на срок 1 г. процентная ставка 6,49%
- на срок 2 г - 13,01%
- на 7,5 л - 13,1%
После окончания льготного периода ставка - 26,49%

Рассрочка от застройщика без процентная. Первоначальный взнос 20% ( после регистрации ДДУ) , через месяц 15%, еще через месяц 15%, остаток равными частями ежеквартально до декабря 2027 г.

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия строительства:

Ввод в эксплуатацию IV кв. 2027 / Выдача ключей: 31.12.2028.

🔸 Темпы продаж: Продажи стартовали только 3 месяца назад, данных на портале наш.дом.рф еще нет

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: УК, возможно самостоятельное управление

🔸 Драйвер роста

• Рост стоимости по мере строительной готовности проекта
• ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЕГИОНА. Всероссийский курортный комплекс «НОВАЯ АНАПА». По данным Ростуризма Всероссийский курортный комплекс «Новая Анапа» планирует принять первых туристов в 2030-32 гг. Прогноз прироста от вложенных инвестиций на период строительства минимум 20% в год

1 трлн инвестиций Более 1,8 тыс. га Более 100 гостиниц на 15 300 номеров Марина на 300 яхт 17 км песчаного пляжа Более 22,3 тыс. новых рабочих мест 2 800 000 туристско-экскурсионный поток Аэроэкспресс

Конкурентное окружение

Если говорить именно о конкурентном окружении, то по большому счету его нет. Что мы имеем ввиду?
Если учитывать расположение (первая береговая линия) и строящиеся проекты в самом ближайшем окружении, то Николай I тут один. Обратите внимание на карту расположения, где разобранные нами 4 проекта (вкл. Sun Garden Hotel SPA 5*) и где Николай I.

Вероятно, логичнее сравнивать с другими премиальными гостиничными проектами, например Сочинским проектом Marine Garden Sochi 5* (но он не на береговой линии). Или любыми другими, такими как ГК Новая Волна, Alean Resort Montvert (не береговая линия) или Alean Select Agoy (со сроком сдачи аж в 2032 году). Но каждый из них не будет является прямым объектом-аналогом, так как имеет координально другое расположение (город, удаленность от Сочи, береговая линия), разные сроки ввода.

Если бы пришлось проводить официальную оценку и готовить отчет об оценке объекта, то применение такого большого количества корректировок не позволило бы считать сравнительный метод оценки корректным.

Поэтому, мы все таки, пусть косвенно, но сравним его с некоторыми ранее проанализированными проектами:

1. Sun Garden Hotel SPA 5* на 1 246 номеров.

Наиболее схожий проект. Наверное, единственным отличием можно назвать расположение не на береговой линии.

В ГК много корпусов с разным вводов в экспликацию:

Ввод в эксплуатацию: I кв. 2027. Выдача ключей: 30.09.2027
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2027. Выдача ключей: 31.03.2028
Ввод в эксплуатацию: I кв. 2028. Выдача ключей: 30.09.2028
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2028. Выдача ключей: 31.03.2029

ВРИ: Туристическое обслуживание

Котел 65%/35%. Идет согласование условий сотрудничества с УК. В России этот гостиничный оператор еще не представлен.

Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 39,8 м² стоимостью в 2-4 корпусах от 12 338 000 ₽ / 310 000 ₽/м²; в 1-2 корпусах 12 935 000 ₽ / 325 000 ₽/м²

2. ГК Лучи 4*.

Проект может быть конкурентом за счет самых известных отельных операторов.

Площадь 32 га. 6 500 номеров. В проекте все корпуса курорта находятся под управлением лучших отельных операторов России и Европы: Alean, Cosmos, Azimut и Domina.

ВРИ: Гостиничное обслуживание, магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, бытовое обслуживание, развлекательные мероприятия

Сдача 1-й очереди II кв. 2026. ФЗ-214.

Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 26,08 м² стоимостью от 14 087 620 ₽ / 451 000 ₽/м²

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 17 520 000 ₽ / 480 000 ₽/м² за номер 36.5 кв.м с чистовой отделкой "под ключ" и даже с тапочками.

Сравним стоимость

Вывод: Как мы уже упомянули ранее, из-за отсутствия прямых конкурентов, сравнительный анализ стоимости будет не корректным. Если сравнивать с двумя наиболее близкими проектами, то стоимость является наибольшей из всех. Порог входа в проект также наибольший.

🔹 Доходность: Рекламируемая

От 2,5 млн чистой прибыли в год 80-85% на росте стоимости

Загрузка отелей в Анапе 65-70% 26 500 руб./сутки стоимость проживания

Расчет фин.модели на конкретный выбранный лот:

Средняя загрузка по году составляет 74%

Прирост стоимости ренты в среднем составляет 8,5% каждый сезон

Капитализация лота: прирост стоимости кв.м составит не менее 27% ежегодно до сдачи комплекса в 4 кв. 2027 года. После сдачи комплекса пиковый прирост составит 10% и будет уменьшаться на 1% в год, с 2033 г. зафиксируется на уровне 5%

В текущие расходы взяты только коммунальные услуги (учтен рост тарифа из расчета в среднем 4,75% ежегодно)

В оплату инфраструктуры входит платеж 200 руб.с кв.м

Комиссия УК 30% от валовой прибыли (сюда НЕ входят расходу за КУ и инфраструктуру и оплачиваются собственником самостоятельно)

Стоимость проживания в фин.модели (за полный год функционирования отеля и инфраструктуры) средняя 15 000 ₽ ( от 10 000 до 25 000 ).

Сравним в окружении стоимость проживания на сезон сентябрь-октябрь

✅ С приведенной стоимостью проживания согласны.

❎ А вот с загрузкой в 74% - не согласны.
Хочется сказать, даже Azimut себе такого не позволяет. Наибольший % загрузки себе позволил SunGarden:

Даже Marine Garden Sochi 5* в Сочи ставит себе прогнозную загрузку в 65%. А у нее территориальное расположение - близко к Сочи.

🔹 Пример расчета доходности:

Если согласится с фин.моделью, то:

Инвестиции: 17 520 000 ₽

Доходы на первый год полного функционирования ГК (2029 по ДДУ, хоть и считают они уже с 2028 года, так как планируют сдать комплекс раньше): 4 502 900 ₽

Расходы на первый год полного функционирования ГК (2029): 1 776 096 или 40%

ЧОД: 2 726 804 ₽

Доходность на аренде в полный год функционирования ГК: 15,6 %

Прогнозная стоимость номера к этому моменту увеличиться до 31 711 200 ₽, то есть прибавит аж 81%

no comments

Если пересчитать на загрузку в 50%, то:

Доход 3 285 550 Расходы минус 40% = 1 314 220 ЧОД: 1 971 330 Доходность: 11%

А если расходы все таки 50%, то доходность составить уже 9%.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Проект не имеет конкурентов в ближайшем окружении с аналогичным расположением (береговая линия).

✅ Популярный курортный город Анапа. В окружении парка + собственный пляж...правда вот такой:

Обещают сделать долгожданный оборудованный спуск к морю. В ходе обустройства новой набережной рядом с отелем должен появится комфортный спуск к морю. Правда, пляж здесь каменистый и не такой широкий, как хотелось бы, но радует тот факт, что уже не нужно будет преодолевать несколько километров до ближайшего на данный момент безопасного спуска к морю в районе ул. 40 лет Победы.

Любителям песчаных пляжей всё же придётся доехать как минимум до Центрального городского пляжа (около 5 км. от отеля).

Близость каменистых пляжей предполагают отсутствие водорослей

✅ В отличие от большинства комплексов, которые расположены в шаговой доступности от песчаных пляжей (проанализированная нами Анапская четверка), "Николай I" находится на первой линии высокого берега, что гарантирует отличные видовые характеристики с номеров.

✅ Инфраструктура внутри проекта категории 5*.

✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание

✅ Опытный застройщик. Единственное, мы не смогли найти подтверждение связи с несколькими гостиничными проектами.

✅ Реализация по ДДУ с эскроу-счетами. Вся сумма в ДДУ.

✅ Есть условия по рассрочке без удорожания.

✅ Продажа лотов с отделкой, оснащением и гостиничным пакетом, то есть не требует дополнительных трат на ремонт. Все готово для передачи в управление.

✅ Можно сказать,что номерной фонд средний. Особенно, в сравнении с "Анапской четверкой".

✅ Компания берет рыночную стоимость проживания, ранжируя ее по месяцам/сезонности.

❗В высокий сезон стоимость проживания составляет 25 000 рублей за сутки, что является значительным уровнем цен для данного сегмента. Этот тариф ориентирован на платежеспособную целевую аудиторию. Однако следует учитывать, что данная категория клиентов чаще выбирает отдых за границей с аналогичным бюджетом за 7–10 дней, нежели пребывание на побережье Анапы.

👎 РИСКИ

❎ Стоимость метра является НАИБОЛЬШЕЙ среди конкурирующих предложений.

❎ НАИБОЛЬШИЙ порог входа среди конкурирующих предложений.

❎ Компания СРАЗУ взяла ВЫСОКИЙ УРОВЕНЬ ЗАГРУЗКИ в 74%.

На наш взгляд, в Анапе - ярко выраженная сезонность. Курортный городок расположен на значительном удалении от Сочи, от Красной поляны, от Сириуса. Это не локация, которая привлекает сюда бизнес туристов в межсезонье.

❎ Компания считает расходную часть в 40% от валовой прибыли. А мы знаем, что для категории отелей уровня 4-5* уровень расходов превышает 50% и достигает порядка 60%.

В нашем разборе Инвестиции в гостиничный комплекс Marine Garden Sochi 5* в Сочи мы подробно разбирали тему расходов на отели категории 4* и 5*.

❎ Очень долгосрочная инвестиция: ввод в эксплуатацию IV кв. 2027 / выдача ключей: 31.12.2028. То есть, функционировать отель начнет лишь в 2029 году.

❎ Отсутствует информация о гостиничном операторе.

Есть ли у выбранного оператора опыт управления отелями с множественностью собственников?

❎ Несмотря на то, что в драйвере роста мы указали потенциал роста стоимости по мере строительной готовности, есть большая вероятность стагнации рынка и сохранения цен на прежнем уровне в течении длительного периода или даже снижения стоимости объектов, учитывая такую высокую конкуренцию и несколько перегретый рынок черноморского побережья.

Итоговая таблица сравнения всех проектов в Анапе:

Можно в очередной раз сказать о высокой конкуренции среди гостиничных проектов с пассивным доходом. Каждый из которых конкурирует между собой не только за рекламируемую цифру годового чистового дохода, но и за цифру роста стоимости квадратного метра. Мы уже разобрали гостиничные проекты общим номерным фондом более 12 000 номеров. И это без учета заявленных "более 100 гостиниц на 15 300 номеров" в курортном комплексе «НОВАЯ АНАПА».

Этот факт может привести к потенциально длительному экспонированию лота на рынке, при одновременном решении всех инвесторов (всех анапских проектов) продать свои инвестиционные лоты и "заработать" на росте стоимости от перепродажи. Рынок недвижимости будет завален 12 тыс. предложениями.

Наши предыдущие разборы проектов в Сочи:

Инвестиции в гостиничный комплекс Tivoli detox&SPA Resort в Сочи

Здесь мы говорили об особенностях рынка Сочи.

Инвестиции в гостиничный комплекс Marine Garden Sochi 5* в Сочи

Инвестиции в отель долгосрочного проживания Lifestyle Hotel LINE в Сочи (Адлер)

ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, при условии, что Вы как инвестор верите в высокий спрос на Анапу среди платежеспособной аудитории и загрузку всего номерного фонда не только в высокий сезон, но и в межсезонье.

У проекта есть явное преимущество среди остальных, проанализированных нами Анапских проектов - расположение на береговой линии, пусть и своеобразной, и отсутствие конкуренции в самом непосредственном окружении.

И все таки, мы бы дали проекту нейтрально-отрицательную оценку, так как считаем, что при таком высоком пороге входа, целесообразнее приобрести 2 проекта, что позволит диверсифицировать риски и приобрести проекты на разных стациях строительной готовности и в разных локациях/городах/регионах.

Опять таки, Вам не придется «замораживать» деньги на такой большой срок, без точной уверенности, о таком ежегодной росте стоимости метра.