Инвестиции в апарт-отель GLER 4*
💡 Инвестиции в проект редевелопмента апарт-отель GLER 4*, с целью получения гарантированного рентного дохода от сдачи в аренду через УК 80 000 ₽ / мес.
📍 г. Санкт-Петербург, Василеостровский район, 17-ая линия ВО, д. 52, к.1.
- Ст.м Василеостровская 17 мин пешком
- Ст.м Приморская 25 мин пешком
- Аэропорт Пулково - 40 мин на авто
- Остановки общественного транспорта - 1 мин.
- Выезд на ЗСД (Западный скоростной диаметр) - 15 мин.
Отель находится на пересечении 17-й линии Васильевского острова и Малого проспекта — в историческом центре города. В пешей доступности - сквер и парк.
Локация - Васильевский остров. Эту локацию мы подробно уже разбирали в разборе проекта Avenue-Apart на Малом 3* и упоминали о масштабных застройках острова проектами жилой недвижимости. Проект расположен в 370 метрах от анализируемого проекта GLER 4*.
Функционирующий (сдан в 2022 году) трехзвездный апарт-отель AVENUE-APART на 317 апартаментов, предлагающий в аренду (краткосрочную и долгосрочную) номера разных категорий с предоставлением гостиничного сервиса от УК МТЛ-АПАРТ. В проекте также действуют программы дохода. На момент данного разбора в продаже нет лотов, включая вторичный рынок. Ценник ровно год назад: 8 748 000 ₽ / 335 172 ₽/м² за студию 26.1 м² с чистовой отделкой + мебельным пакетом + гостиничным пакетом и доходом от 720 000 ₽.
Все перечисленные жилые комплексы расположены на набережной.
📝 О ПРОЕКТЕ
Сервисный апарт-отель становится результатом реконструкция готового здания под гостиничный объект*. После ремонта там появятся 108 гостиничных юнитов площадью от 20 до 63 кв.м. Также в проекте предусмотрены 7 эксклюзивных пентхаусов с собственной террасой (на 9 этаже).
* Здание бывшего лабораторного корпуса Института проблем машиноведения РАН общей площадью 7 224 кв. м. Вид выполненных работ в отношении объекта капитального строительства - реконструкция (согласно документам).
Все апартаменты полностью меблированы, а пентхаусы предлагаются без отделки.
Объект планирует получить сертификат на четыре звезды.
На первом этаже отеля откроется гастробар BOTTEGA.
Второй этаж будет отведен под офисные помещения и зону коворкинга spa-зону.
*Почему переделали в spa узнаете чуть ниже по тексту.
Преимущественно в проекте студии:
В результате проводимых работ:
- Трехслойное остекление с алюминиевым профилем Reynaers Aluminium со скрытым открыванием.
- Энергосберегающие стекла AGC Energy NT и аргоновое заполнение стеклопакетов обеспечивают низкий уровень теплопотерь.
- Наружное стекло толщиной 6 мм обеспечивает высокую шумоизоляцию.
- Энергоэффективные инверторные системы кондиционирования воздуха с индивидуальным управлением.
- Раздельные системы вентиляции жилых комнат и санузлов с индивидуальными выпусками на кровлю из каждого помещения. Это исключает заброс посторонних запахов в апартамент.
- Система фильтрации водопроводной воды.
- Лифты OTIS последнего поколения.
- Внутри напольные конвекторы отопления.
ВРИ ЗУ (78:06:0002075:2786): Гостиничное обслуживание.
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проекта - Петрополь.
Мы разбирали его проект Начало.
Реализованные проекты: ЖК Финансист, ЖК Времена Года, ЖК Перемена, ЖК Геометрия, ЖК Синяя птица, ЖК Дом на Зелейной, ЖК Трилогия, МФК Fort Tower.
Управлять будет отельный оператор Wone Hotels.
Эта же компания будет управлять апарт-отель МОСКО 4*, также нами недавно разобранному.
Wone Hotels - российская управляющая компания, петербургский гостиничный оператор. В портфеле 3 отеля (более 900 номеров, 170 000+ гостей за год), 5 ресторанов и 4 спецпроекта.
В настоящее время в состав сети WONE Hotels входят отели различной категории:
- Palace Bridge Hotel 5* – отель формата “городской курорт“ с одной из самых больших аквазон в центре Санкт-Петербурга.
- Vasilievsky Hotel 4* является единственным арт-отелем в городе, обладающим собственным выставочным пространством.
Отель Vasilievsky получил награду Guests’ Choice 2024
Ежегодная премия «Островок! Guests’ Choice» (Победители «Островок! Guests' Choice 2024») вручается объектам размещения России, Грузии и стран СНГ за высокий уровень сервиса и отличные отзывы гостей. Vasilievsky получил эту награду в номинации «Легенды», куда попадают отели, которые признавались лучшими три года подряд.
- Cosmos St.Petersburg Olympia Garden Hotel, расположенный в живописном парке, предлагает отличные условия для проведения MICE-мероприятий.
*Все эти 3 отеля принадлежали гостиничной сеть Sokos (входит в финскую S-Group), которая ушла из России в 2022 году.
22 июня 2022 года, финская гостиничная сеть Sokos продала российский бизнес владельцам группы Awara IT (занимается консалтингом в сфере информационных технологий и цифровыми проектами для ритейла, гостиничной индустрии, промышленного и финансового сектора) Александру Ермакову и Юрию Шумакову.
Все 3 отеля сети WONE Hotels вошли в ТОП-10 отелей Санкт-Петербурга в рейтинге самых популярных объектов размещения на платформе Яндекс.Путешествия по количеству бронирований по результатам 2023 года.
WONE Hotels возьмет в управление апарт-отель LIFE APART Октябрьская.Управляющая компания WONE Hotels станет оператором апарт-отеля LIFE APART Октябрьская, который девелопер возводит в Санкт-Петербурге. 4-звездочный апарт-отель на первой линии Невы по адресу Октябрьская набережная, 56 лит.Б. Его строительство планируется завершить в 2025 году.
Гостиничный оператор приобрел 75% в проекте клубного апарт-отеля Gler фондом 111 номеров на Васильевском острове.
Как мы уже сказали выше, WONE занимается консалтингом в сфере информационных технологий и цифровыми проектами для ритейла, гостиничной индустрии, промышленного и финансового сектора.
В Петербурге прошла церемония награждения деловой премии «Красная книга предпринимателей Санкт-Петербурга». В списке компаний, которые оказали большое влияние на развитие деловой среды города, находится 37 предприятий среднего и крупного бизнеса.
Награду получил WONE IT – системный интегратор полного цикла, входящий в группу компаний WONE.
«Компания WONE IT – системный интегратор и ведущий поставщик ИТ-решений работает уже 20 лет и за это время помогла сотням клиентов из Санкт-Петербурга решить их технологические задачи: от анализа ИТ-ландшафта и подбора продуктов до их поставки, внедрения, поддержки и обучения персонала.
Сеть отелей Wone Hotels использует решение ТУРБО Бюджетирование
В 2022 году руководство Wone Hotels решило внедрить современную информационную систему, которая поможет формировать бюджет, фиксировать планы и отслеживать их исполнение. Существенным фактором выбора являлся высокий уровень готовности отраслевого решения. Автоматизация задач бюджетирования была связана с необходимостью получения аккумулированных данных из различных центров финансовой ответственности каждого из отелей, составления и корректировки на их основе бюджета всей сети.
Программа нацелена на контроль финансовых показателей в режиме реального времени – основная задача внедрения информационной системы ТУРБО Бюджетирование Hotel Edition. Она учитывает специфику гостиничного дела, включая возможность использования отчетности USALI и модели прогнозирования в соответствии с требованиями операторов.
Надо отметить, что до декабря 2024 года, с момента продаж юнитов, отелем собирался управлять гостиничный оператор УК "Станция". Компания работает в Петербурге с 2013 года и развивает собственный бренд Station Hotels ( в портфеле 13 отелей на 734 номеров).
Компания развивает как собственную сеть отелей, так и берет под управление.
Station Premier V 18 получил признание престижной премии Russian Hospitality Awards 2024 - Отель сети Station Hotels вошёл в шорт-лист лучших отелей в категории 4*.
ООО "СТАНЦИЯ" (ИНН 7838504369)
Основной вид деятельности организации: Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления (код по ОКВЭД 70.22).
Среднесписочная численность: 21 чел.
В 2024 году организация получила выручку в сумме 88,8 млн руб., что на 14,4 млн руб., или на 19,4%, больше, чем годом ранее.
По состоянию на 31 декабря 2024 года совокупные активы организации составляли 120 млн руб. Это на 13 млн руб. (на 9,7%) меньше, чем годом ранее.
Чистые активы ООО "СТАНЦИЯ" по состоянию на 31.12.2024 составили 21 млн руб.
Результатом работы ООО "СТАНЦИЯ" за 2024 год стала прибыль в размере 728 тыс. руб. Это на 27,7% больше, чем в 2023 г.
Полная информация о составе имущества и обязательств организации, финансовых результатах доступна в бухгалтерской отчетности ООО "СТАНЦИЯ".
У компании есть судебные дела:
Управленческая отчетность отелей сети Station Hotels за первое полугодие 2024 год:
Управленческая отчетность отелей сети Station Hotels за 2023 год:
Как мы уже сказали, изначально в проект пригласили УК Station. В декабре в проект зашел Wone Hotels. Они предложили сделать спа зону на 2 этаже - вместо офисов. Было принято решение что управлять отелем будут они.
Мы специально вставили информацию о двух операторах.
1. У вас есть возможность сравнить 2 операторов и понять для себя, а правильный ли выбор сделала компания.
2. Не известно, что будет еще до выдачи ключей....возможно возвращение к изначальному оператору.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход
🔸 Тип сделки: ДКП - Стоимость с учетом НДС
Апартаменты в проекте выгодно приобрести на юр.лицо или ИП на ОСНО.
Это дает возможность вернуть до 20% НДС
- Договор аренды с УК. Договор заключается на 5 лет. С регистрацией в Росреестре. В договоре указана сначала гарантированная выплата сроком на 1 год, потом котловой доход. В рамках одного договора
Выплата гарантированного дохода осуществляется в течение 12 месяцев, начиная с 01.12.2025 года.
Расчет размера ежемесячной арендной платы осуществляется по следующей формуле:
АП = КТЛ_КФЦ * (ВРЧ - КМС - УПРО - ПР - КП), где:
«АП» – Арендная плата за истекший месяц. В случае отрицательного значения АП размер арендной платы признается равной 0,00 рублей (ноль рублей), а отрицательный остаток учитывается нарастающим итогом в расчете АП следующего периода;
«ВРЧ» – выручка за истекший месяц, полученная Арендатором от предоставления гостиничных услуг проживания, а также сдачи в субаренду (краткосрочную или долгосрочную);
«КМС» - комиссии сторонних систем, внешних турагентств и каналов бронирования (Яндекс. Путешествия, Озон Тревелл, Островок, Броневик и т.д.), плата за услуги банковского эквайринга;
«УПРО» - услуги Арендатора по организации и ведению операционной деятельности по предоставлению гостиничных услуг, а также сдачи в субаренду (краткосрочную или долгосрочную) и иного использования всех апартаментов (Объекта и всех аналогичных нежилых помещений в здании, предоставленных Арендатору по аналогичным настоящему Договору договорам аренды), в размере 30% от «ВРЧ»;
«ПР» - связанные с предоставлением гостиничных услуг, а также сдачей в субаренду (краткосрочную или долгосрочную) совокупные прямые расходы на обслуживание Объекта и всех аналогичных нежилых помещений в здании (апартаментов), (уборка, стирка, текущий ремонт помещения и техники, расходы на хозяйственные принадлежности, расходы на амортизацию и пополнение кухонной утвари, посуды, постельного белья и текстиля, страхование);
«КП» - коммунальные платежи (водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, вывоз мусора, связь и т.д.) по номерному фонду и МОП, относящиеся к обслуживанию апартаментов;
«КТЛ_КФЦ» - котловой коэффициент в размере 0,83% в зависимости от типа апартамента.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия готовности: Старт работы намечен на декабрь 2025 года.
🔸 Срок выплат: Сразу после передачи в управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная управляющая компания
▪️ Популярность апарт-отелей с сервисным обслуживанием
▪️ Создание ГАП с устоявшейся доходностью и известностью апарт-комплекса.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота за студию 21.7 м² с чистовой отделкой, меблировкой и программой гарантированного дохода 13 020 000 ₽ / 600 000 ₽ / м²
Гарантированный доход на данный лот 80 000 ₽ / мес. Действует 1 год.
Но в проекте есть пул ограниченных лотов, на которые распространяется акция "повышенный гарантированный доход". Порог входа здесь выше, например:
Надо сказать, что это самый дорогой из всех проанализированных нами объектов Санкт-Петербурга. А проанализировали мы не мало, более 20 проектов.
600 000 ₽ / м² против предложений рынка:
- Строящийся МОСКО 19,9 м² с чистовой отделкой 7 186 112 ₽ / 361 111 ₽/м²
- Действующий ARTSTUDIO M103 26,6 м² с чистовой отделкой 8 450 000 ₽ / 317 669 ₽/м² (+мебельный пакет)
- Действующий WELL 20,2 м² с чистовой отделкой 7 963 200 ₽ / 394 217 ₽/м² (+мебельный пакет от 750 000 ₽)
- А также:
Вывод: Стоимость на рынке наибольшая. Или исторический центр может дать такой ценник квадратного метра?
"Столичный" квадратный метр: сколько стоит статус города?
В России несколько столиц, кроме Москвы и Санкт-Петербурга (как культурной).
- Еще есть курортная - Сочи.
- Казань, которая считается третьей столицей России. Такой статус город получил в 2005 году, когда отмечался тысячелетний юбилей — его присвоил президент Российской Федерации Владимир Путин.
- Сибирская столица - Новосибирск. У этого города «столичность» тоже официальная. Главным городом Сибири Новосибирск назначен указом президента в 2020 году.
Если статус столицы влияет на стоимость недвижимости, то какого это влияние? Давайте разберемся на примере трех "столичных" городов России: Москвы, Казани и Новосибирска.
Москва Доходный дом с Рыцарем
Казань Vertical Boutique 4*
Новосибирск FREEDOM
💰 Стоимость 1 м² апартаментов:
🏙 Москва — 828 100 ₽
🏯 Казань — 690 000 ₽
❄️ Новосибирск — 300 000 ₽
Формально, все три города имеют "столичный" статус. Однако, что именно отражает цена квадратного метра:
- Реальный уровень спроса?
- Инвестиционной привлекательности?
- Экономического развития региона?
Цена на апартаменты в Москве выше, чем в других городах, что ожидаемо, так как столица обладает высокой экономической активностью, престижностью, туристической привлекательностью и развитой инфраструктурой. В Москве недвижимость остается дорогой даже без дополнительных удобств внутри проекта — только за счет локации.
Казань показывает довольно высокую стоимость метра. Может ли это быть связано с ее статусом "третьей столицы", развитой туристической отраслью и привлекательностью для инвесторов?
Новосибирск, несмотря на официальный статус "столицы Сибири", имеет значительно более низкую стоимость квадратного метра. Стоимость здесь в 2-3 раза ниже конкурирующих, но проект предлагает развитую инфраструктуру и живописную локацию.
❓ Можно ли сказать, что столичный статус сам по себе не является определяющим фактором стоимости недвижимости? Гораздо большее влияние оказывают экономическая активность, транспортная доступность, приток туристов и инвестиционная привлекательность города?
Вывод 2.0: Стоимость объекта является максимально высокой на рынке. В сравнении с аналогичным объектом в Казани она выглядит оправданной, однако возникает вопрос: является ли цена Казанского проекта действительно рыночной?
Тем не менее, даже с учетом локации проекта GLER и его категории 4*, заявленная стоимость за квадратный метр представляется завышенной.
Прогнозная доходность на номер STUDIO (сдача краткосрочная):
– Заполняемость в первый год 60, далее рост
Стоимость аренды в проекте (рассматриваем для расчета лота без программы гарантированного дохода, который наступит через год):
Краткосрок в проекте Avenue-Apart на Малом 3* от 3 000 ₽. При этом в высокий сезон до 5 000 ₽.
Ставка аренды конкурентного окружения отелей именно категории 4*:
Cosmos St. Petersburg Pribaltiyskaya Hotel
Номерной фонд: 1 184 комнат. Мин стоимость от 4 500 (акционная 3 825)
Вывод: Расчетная стоимость проживания в финансовой модели на первый год составляет 7 200 рублей. Анализ конкурентного окружения показывает, что данный уровень цен соответствует рыночным показателям, однако потребует активной конкурентной борьбы за клиентов. На текущий момент стоимость проживания может выглядеть завышенной. Однако, учитывая завершение программы гарантированных выплат в конце 2026 года и переход на расчет с общего котла с 2027 года, можно прогнозировать достижение целевой стоимости проживания к 2027 году с учетом ожидаемого роста тарифов.
Расчетная загрузка 60%на первый год - согласны.
1. При программе гарантированного дохода:
Доход: 80 000 * 12 = 960 000 ₽ (с этой суммы вы уплачиваете налог на прибыль и + налог от КС)
Доходность: 7,4% на первый год при программе гарантированного дохода
2. На второй год (без программы):
Как мы уже сказали, что можно прогнозировать достижение целевой стоимости проживания к 2027 году с учетом ожидаемого роста тарифов до 7 200.
ЧОД (краткосрок 7 200): порядка 800 000 ₽ / Доходность: 6%
На сегодня расчет калькулятора представляется достаточно оптимистичным по всем категориям номеров
Посчитаем более консервативный вариант 5 500 и 6500:
ЧОД (краткосрок 5 500): порядка 600 000 ₽ / Доходность: 4,6%
ЧОД (краткосрок 6 500): порядка 718 000 ₽ / Доходность: 5,5%
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Привлекательная локация. Исторический центр.
✅ Опытная УК, в управлении которой есть 3 функционирующих гостиничных проекта + проект МОСКО.
Отели получают награды, премии. Все 3 отеля сети WONE Hotels вошли в ТОП-10 отелей Санкт-Петербурга в рейтинге самых популярных объектов размещения на платформе Яндекс.Путешествия по количеству бронирований по результатам 2023 года.
✅ Полностью укомплектованный номер, включая гостиничный пакет.
✅ Практически камерный проект. Номерной фонд - 108 номеров.
✅ Апарт-отель планирует пройти классификацию и получил категорию четырехзвездочного отеля.
✅ Инфраструктура внутри проекта.
Изменение концепции – преобразование офисных помещений в SPA – представляет собой значительное преимущество для отеля, поскольку способствует привлечению более широкой целевой аудитории. Наличие SPA-услуг, массажа, салона красоты и других релакс-процедур повышает привлекательность объекта для гостей и увеличивает его конкурентоспособность.
✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание.
✅ Нельзя управлять самостоятельно.
✅ Пентхаусы не предлагаются к продаже в составе отельной недвижимости.
Они реализуются в качестве жилых апартаментов с гостиничным сервисом для самостоятельного проживания.
Таким образом, пентхаусы выводятся из управления управляющей компании, что положительно скажется на общей структуре эксплуатации. На практике это приведет к оптимизации, поскольку их загрузка в среднем не превышает 35–40%, а затраты на обслуживание остаются высокими.
А вот насколько комфортно соседство с отелем окажется для самих собственников пентхаусов?
👎 РИСКИ
❎ Проект редевелопмента всегда будет немного уступать новому строительству.
❎ Стоимость выше рынка. На наш взгляд - отсутствует потенциал роста стоимости метра.
Да, если вы купите лот и используете свою возможностью вернуть 20% НДС (для юр.лиц и ИП с ОСНО), то цена метра будет в рамках рынка.
❎ Смена гостиничного оператора может быть положительным моментом если сменили на более хорошего оператора.
Но кто знает, оказался ли выбор верным?
Подземного паркинга нет, а на открытой стоянке считанное количество мест. Но для проекта ориентированного на краткосрочную сдачу это не является негативным моментом.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.
Говорить о росте стоимости для спекулятивной сделки не можем.
⚖ Даем данному проекту нейтрально-отрицательную оценку, так как считаем, что рыночная стоимость метра завышена. Если же опустить этот момент и считать (20%, которые можно вернуть), что цена оправданна в данной локации, то даем данному проекту нейтрально-положительную оценку и за выбор гостиничного оператора (на наш взгляд выбор был сделан верно) и за клубность и отсутствие возможности самостоятельного управления.