Инвестиции в загородную недвижимость ECORANCHO

Мы уже не раз разбирали инвестиционные проекты в загородную недвижимость:

• Инвестиции в Глэмпинг Vazuza Love.
• Глэмпинг-отели: бизнес, имеющий перспективы.
• Инвестиции в эко-отель в Твери
• Инвестиции в hytte
• Инвестиции в hytte. Версия 2.0
• Инвестиции в загородный рекреационный комплекс БЕРЕГ ИСКОНЫ
• Инвестиции в загородную недвижимость 2.0
• Инвестиции в загородный апарт-квартал Green Lounge

А также, 5* проекты:

Инвестиции в сервис "в палатке" VIEW GA

Инвестиции в сервис "в палатке" VIEW GA. Версия 2.0

В последних проектах мы уже приводили анализ рынка на 2024 год. А также, в проектах VIEW GA - возможность долевого инвестирования (как и в анализируемом проекте).

Новости рынка

Недавно вышла статья Рынок благоустроенного отдыха на природе близок к насыщению

Программа госсубсидирования и невысокие первоначальные инвестиции привели к росту предложения глэмпингов в России за год в 2,5 раза (до 4 тыс. объектов). Но стимулировать интерес путешественников к формату становится сложнее: его аудитория остается ограниченной, а спрос сезонным. Это сдерживает рост цен и снижает инвестиционную привлекательность.

В реализации такие проекты дешевле гостиниц. Но из-за сезонности среднегодовая загрузка глэмпингов, по словам эксперта, составляет 30–40% (гостиниц — 60%).

Среди проблем рынка эксперты делового издания отмечают:

• интенсивный рост предложения глэмпингов в России и перенасыщение рынка глэмпингов на сегодняшний день;
• ограниченную аудиторию (большинство бронирований не предполагают размещения детей) и сезонный спрос на услуги размещения в глэмпингах;
• низкие темпы роста цены на размещение в глэмпинга в минувшем году в сравнении с показателями предыдущих лет;
• высокую степень локализации глэмпинг продукта в отдельных регионах (Москва, Санкт-Петербург и прилегающие области);
• как следствие – снижение интереса инвесторов к рынку глэмпингов;
• отсутствие интереса крупных гостиничных операторов к формату в связи с низкой привлекательностью сегмента.

Однако, коллектив Ассоциации глэмпингов сожалеют, что некоторые СМИ так поверхностно относятся к данной теме. Как профильная Ассоциация, которая действительно разбирается в теме глэмпингов, утверждает что паника по поводу кризиса рынка глэмпингов и предсказания сокращения объема инвестиций в указанный сегмент и предложения в сегменте преждевременны.

С развернутым ответом по каждому из вышеприведенных пунктов можно ознакомиться здесь.

Если кратко, до деловое издание не у тех берет аналитические данные для отражения реалий рынка:

По данным входящей в Российский союз туриндустрии (РСТ) Ассоциации глэмпингов, в стране сейчас 550 объектов такого типа (до конца 2024 года будет уже 700 глэмпингов), из них 66% работают круглый год, остальные – сезонные. Больше всего их в Московской области (56), Краснодарском крае (41), Татарстане (22).

• Средний чек, по статистике облачного сервиса для отелей Bnovo, от 10 тыс. рублей.
• Средняя загрузка в летние месяцы - более 55%.

💡 Инвестиции в эко-отель ECORANCHO с целью получения рекламируемого пассивного рентного дохода 40% годовых и более.

📍Московская область, Можайский район, деревня Алексеевка

Эко-отель ECORANCHO находится в примерно в 115 км от МКАД по Минскому или Можайскому шоссе, у реки Протва - 1,5-2 часа пути в зависимости от пробок.

На общественном транспорте:

• С Белорусского вокзала можно доехать до станции Можайск на электричке, а затем на автобусе № 28 или № 55 до деревни Ваулино.
• От м. Парк Победы ходит рейсовый автобус №457 до г. Можайск, а далее на автобусе №28 или №55 до деревни Ваулино.

📝 О ПРОЕКТЕ

> 70 Га Площадь парк-отеля.

• Есть "старая" часть отеля, с номерным фондом для размещения порядка 50 гостей. Старый фонд работает с 2018 года. Относится с категории 3*.
• Есть "новая" инвестиционная часть проекта, где продано порядка 30 домов (из 137 запланированных во всех очередях). В настоящий момент сдаются/заселяются 5 новых домов, еще 4 дома в ближайшие 2-4 мес. Дома строятся по мере их покупки инвесторами.

Карта территории:

Здесь можно выбрать дом на деревьях, шале и номера в альпийском стиле. Из каждого окна отеля и гостевых домов открываются живописные панорамы лугов, рощ, реки и пастбищ с животными экофермы.

Все номера и дома, расположенные на территории «Экоранчо Алексеевка», оборудованы в соответствии с современными стандартами гостиничного бизнеса. В отделке использованы экологичные и гипоаллергенные материалы: натуральное дерево, металл, камень. Номера и домики оснащены необходимой для комфортного проживания техникой. Душевые в домиках на деревьях обиты лиственницей, древесина которой не портится от влажности и выделяет полезные эфирные масла.

В обязательный комплекс услуг входят завтраки из фермерских продуктов агрокомплекса, а также различные мастер-классы и прогулки.

Занятия:

• катание на велосипедах/лыжах
• верховые прогулки на лошадях - на территории конный клуб

• сплав на байдарках
• стрельба из лука и арбалета
• катание на собачьих упряжках, снегоходах и тюбингах

Инфраструктура:

• Банный комплекс, бассейн
• Ферма/контактный зоопарк

• Сыроварня

В составе агротуристического комплекса есть собственная сыроварня, которая по праву считается гордостью всего Экоранчо. Здесь, из экологически чистого натурального молока, которое дают собственные коровы и козы, опытные сыровары готовят исключительно вкусные сыры, в том числе — весьма изысканные, приготовленные по традиционным рецептам Италии, Грузии и других стран, исторически славящихся своим сыроварением

• Эко-магазин
• Ресторан

Круглый год проходят гастрономические и кулинарные туры с мастер-классами по приготовлению блюд из экопродуктов агрокомлекса.

Сейчас компания увеличивает количество домов в несколько очередей строительства:

И действует предложение в инвестирование 6-ой очереди:

На территории данной локации расположится центр развлечений и досуга RED PARK, в состав которого будут входить: общественная зона с мастерскими, ресторанный комплекс, детские площадки, зона для променада, а также банный двор.

📌 О КОМПАНИИ

Агротуристический комплекс «Экоранчо» начал свою работу в августе 2018 года, и имеет не мало отзывов.

Рейтинг 5.0 на основе 1 086 оценок и 520 отзывов.

Но есть и негативные отзывы. Их много.

Честно говоря мы не поняли, почему в таком случае рейтинг 5.0? Ответ:

Вот краткое summary жалоб из присланных отзывов на отель Экоранчо:

1. Проблемы с домиками (шале):
• Грязь, обшарпанная мебель, рваный и грязный диван;
• Холод внутри, домики не отапливаются заранее;
• Сломанная дверь, щели, сквозняк и снег внутри;
• Отсутствие душа или ванны, несоответствие описанию;
• Душ только в бане с прозрачной дверью в коридор — полное отсутствие приватности;
• Нет горячей воды, либо вода появляется с опозданием.
• Кондиционеров нет, летом в домике духота;
• Телевизор не работал, на просьбы починить реагировали грубо;
• "Дом на дереве" оказался просто на сваях, без романтики;
• Стоимость проживания сильно завышена — несоответствие цене.
2. Территория и инфраструктура:
• Дороги на территории не посыпаны, гололёд, невозможно выехать;
• Грязные дорожки, территория не ухожена;
• Нет обещанных экодорожек и мангалов;
• Верблюд грязный, по территории бегает овчарка и рычит.
• Территория захламлена стройматериалами, кругом стройка и недострои;
• Ночью темно, отсутствует освещение;
• Грунтовые дороги — не обустроены;
• Нет охраны, шлагбаума и контроля въезда — ворота нараспашку.
3. Отсутствие сервиса и хамство персонала:
• Администратора нет, никто не встречает;
• Персонал на звонки не реагирует, трубки бросают;
• Отсутствие предложений по решению проблем, полное безразличие;
• Персонал хамит, не пытается помочь.
• Грубость и хамство со стороны персонала;
• Полное отсутствие клиентоориентированности;
• Чувство, что гостей просто "разводят на деньги".
4. Ресторан и цены:
• Ресторан очень дорогой;
• Завтраки вкусные, но это единственный плюс.
5. Обман в описании услуг:
• Баня отсутствует (строится);
• Услуги и условия не соответствуют заявленным на сайте;
• Людей не предупреждают о проблемах (отсутствие воды и т.д.).
• Фото и описание на сайте не соответствуют действительности;
• Много "реконструкции" и "обещанных" услуг, которые не работают;
• Заявленные активности (рыбалка, зоопарк и т.п.) отсутствуют;
• Всё требует предварительной записи, но по факту ничего не работает.

6. Мангал и зона барбекю:

• Заявленная мангальная зона оказалась ржавым и убогим одноразовым мангалом из магазина;
• Нет ни столов, ни скамеек — зона не оборудована;
• На три домика всего один мангал — гостям приходится ждать друг друга.

7. Ферма и животные:

• Ферма напоминает заброшенное хозяйство — грязные и немытые коровы;
• Замученный верблюд стоит в грязи;
• Заявленного зоопарка нет.

Общий вывод по отзывам — место не готово принимать гостей, особенно в холодный сезон, низкий уровень сервиса и завышенные цены. Основные претензии: низкое качество сервиса, отвратительное состояние территории и инфраструктуры, обман в описании, переплата за ничто и абсолютное равнодушие персонала.

Стоимость проживания от 6 000 руб. (в старом номерном фонде).

Новые дома - от 15 000 руб.

Завтрак включен в проживание.

Управляющая компания ООО "УК "ДОМ" (ИНН 7729687472)

Вид деятельности: Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (код по ОКВЭД 68.20)

Дата регистрации: 25.07.2011

Уставный капитал: 20 000 ₽

Среднесписочная численность: 3 чел.

Организация не имела налоговой задолженности по состоянию на 10.02.2025.

В 2024 году организация получила выручку в сумме 106 млн руб., что на 58,4 млн руб., или на 124,2%, больше, чем годом ранее.

По состоянию на 31 декабря 2024 года совокупные активы организации составляли 220 млн руб. Это на 142 млн руб. (на 181,9%) больше, чем годом ранее.

Чистые активы ООО "УК "ДОМ" по состоянию на 31.12.2024 составили 6,7 млн руб.

Результатом работы ООО "УК "ДОМ" за 2024 год стала прибыль в размере 1,2 млн руб. Это на 73,5% меньше, чем в 2023 г.

Полная информация о составе имущества и обязательств организации, финансовых результатах доступна в бухгалтерской отчетности ООО "УК "ДОМ".

У компании есть судебные дела:

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Рентный доход + спекулятивная продажа

🔸 Тип сделки:

1. Покупка земельного участка по договору купли-продажи

участок 6-8 соток водоснабжение отопление электрическими конвекторами водоотведение-септик

Земельный участок переходит в вашу собственность.

Категория земель:Земли сельскохозяйственного назначения.
ВРИ: для дачного строительства

2. Договор строительного подряда на дом (работы по строительству жилого дома). Дом, который по завершении строительства становится вашей собственностью.

Дом ставится на кадастровый учет и будет нести налоговую нагрузку.

мангальная зона мебель по индивидуальному дизайну бытовая техника кондиционеры посуда, банные и косметические принадлежности

3. Сперва заключается предварительный агентский договор (передача в управление). После ввода в эксплуатацию - основной договор сроком на 5 лет.

Распределение дохода согласно «котловому методу» распределения дохода: 55% вам, как владельцу дома 45% управляющей компании.

В 45% входят: коммунальные платежи, фонд оплаты труда, маркетинг, комиссии для размещения, хозяйственные товары, услуги прачечной, мелкий ремонт

Доход локации формируется на основании отчетов, сформированных из модуля Travelline (Абонент Ecorancho).

4. Какие условия выхода из проекта?

Дом находится в вашей собственности, и вы можете продать его в любой момент

5. Вам, как инвестору, еще нужно будет застраховать имущество. Это порядка 70 тыс в год.

🔸 Тип владения: Собственность/Долевая собственность (стоимость 1 доли на текущий момент 2 200 000)

🔸 Тип объекта: Недвижимость

🔸 Стадия готовности: Дом строится 6-9 месяцев.

🔸 Опции:

• Рассрочка - есть, но рассматривается индивидуально. Срок не превышает срок строительства дома.
• Ипотека была. Но как признался менеджер, они не хотят связываться с экроу счетами и не готовы рассматривать ипотеку.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: Начисление дохода с первого месяца после передачи в управление. При инвестировании сейчас и стройке порядка 8 мес. (как по договору на выбранный домик), начало дохода с января 2026 года.

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Управляющая компания

Котловой метод распределения дохода

🔸 Драйвер роста

▪️ Тренд.

Рынок загородной недвижимости стремительно растет, и эко-отели занимают в нем особое место. Внутренний турпоток в России по итогам 2023 г. вырос на 20% до 78 млн поездок, по предварительным данным Российского союза туриндустрии (РСТ). Пандемия сыграла ключевую роль в этом процессе, сформировав устойчивый спрос на отдых в экологически чистых местах с комфортной инфраструктурой.

Кроме того, опросы показали, что 71% туристов хотели бы больше экологически чистых вариантов путешествий. Это связано с возросшей заботой о здоровье, окружающей среде и желанием людей проводить время на природе, вдали от городского шума.

▪️ В России уже довольно много любителей экотуров. Такие гости предпочитают покупать фермерские продукты, бережно относятся к экологии. Они любят природу и не любят отдыхать в многоэтажных бетонных коробках-гостиницах. Они отдыхают, там, где ты открыл дверь, шагнул — и ты на природе.

Такую возможность уединения и общения с природой особенно ценят жители крупных мегаполисов, готовые даже за это переплачивать.

▪️ В качестве стимула для поддержания спроса игроки рынка ищут нестандартные решения. Не только загородный отдых в домиках у воды или в лесу.

Например в проекте ECORANCHO дома на дереве, конюшня, сыроварня, ферма.

▪️ Удорожание заграничных путешествий и усложнение перелётов (доп.пересадки).

▪️ Развитие внутреннего туризма.

▪️ Тренды туризма в 2024 году. "Будут востребованы глэмпинги и эко-дома, которые по уровню услуг и комфорту иногда превосходят гостиницы»:

- Продолжится тренд на велнес и экологичность.

- Туристы будут ценить хороший ночной сон, то есть выбирают уединённые отели в тихом месте, а где места с шумными вечеринками.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

Компания предлагает несколько стратегий инвестирования, мы рассмотри "долгосрочная: арендный бизнес с пассивным доходом".

🔹 Варианты инвестирования: Минимальная сумма инвестиций домик (Rancho mini) + участок 6 соток + мебель (полное оснащение) 16 500 000 ₽*

*Данная сумма будет разбиваться на сумму договора подряда и на меблировку/оснащение. Также, отдельно сумма за земельный участок равная 300 000 руб.

Площадь с террасой — 60 кв.м
Вместимость — до 3 гостей

Дом каркасник, гарантия на него 5 лет. С подводом всех необходимых коммуникаций.

Кстати, есть довольно интересные предложения домов - ЛОДЖ РЕКА, с круглой формой домов. Может пользоваться популярностью у арендаторов.

🔹 Рекламируемая доходность:

Разгрузка 240 дней = 66%

Надо понимать, что высокий сезон - лето. По словам менеджера, загрузка в 2024 году была на уровне 75-85% Низкий сезон (февраль/апрель) - менее 50% Межсезонье - 65%

ADR = 18 000 ₽

Арендную стоимость в 18 000 подтверждаем.

🔹 Пример расчета доходности:

Общая выручка с номера 18 000 ₽ *240 дней = 4 320 000 ₽

Доля УК 45% = 1 944 000 ₽

Доля инвестора 55% = 2 376 000 ₽

МАП с вычетом услуг УК = 198 000 ₽

Доходность 14,4% (с учетом налогов) + рост стоимости

Конкуренты сферы: эко-отели недалеко от Москвы

Экоотель «Изумрудный лес» на территории 220 гектаров.

Адрес: Подмосковье, городской округ Клин
Цены: от 10 350 рублей в сутки.
Особенности: на территории отеля есть сафари-парк, где можно встретить кенгуру, верблюдов, лань, зубра и северных оленей белого цвета.

Экоотель «Хоббитлэнд». Этот экоотель – настоящая находка для поклонников вселенной «Властелина колец».

Адрес: Подмосковье, Можайский городской округ
Цены: от 4 000 рублей в сутки.
Особенности: в каждом домике хоббита есть печь на дровах, электричество, мягкая постель, умывальник и огромное круглое окно.

La Ferme de Rêve. Фермерское хозяйство La Ferme de Rêve расположено на 50 гектарах экологически чистых лесов и полей.

Адрес: Московская область, городской округ Озеры, деревня Доношово.
Цены: от 7 500 рублей.
Особенности: здесь можно прикоснуться к настоящей дикой природе и увидеть редких животных.

Экоферма A-Ferma в 100 километрах от Москвы. Треугольные домики.

Адрес: Подмосковье, Орехово-Зуевский городской округ, поселок Авсюнино.
Цены: – от 16 000 рублей.

Экоотель «Лепота». Экоотель расположен в живописном лесном уголке на берегу реки Дубна. Коттеджи в русском стиле из натурального дерева, SPA-центр, банный комплекс, ресторан и бар, открытые спортивные площадки, пейнтбол и мини-зоопарк.

Адрес: Московская область, Талдомский городской округ, деревня Вотря.
Цены: от 5 900 рублей в сутки.
Особенности: интересный ландшафт и коттеджи в русском стиле из натурального дерева.

Бабин Двор. Стилизованный под русскую деревню коттеджный поселок. Большая территория, деревянные дома, баня на дровах, живописные виды, лес, каскад прудов с рыбалкой и грациозными лебедями, прогулочные дорожки и детская площадка, собственная экоферма, общение с животными, натуральные молочные продукты и мясо.

Адрес: Подмосковье, городской округ Солнечногорск, деревня Васюково.
Цены: аренда коттеджа с бассейном — от 15 000 рублей.
Особенности: атмосфера настоящего отдыха в деревне.

А еще, Эко-ферма на Новой Риге, Язёвка, Джао Дача, Никола-Ленивец, Конаково РиверКлаб, Ясно Поле, Вили Улей, Pine River, Веретьево, Зеленая тропа.

Почти все эти эко отели предлагают необычные средства размещения, домики на дереве, купола, панорамные домики, фермы с животными, сыроварни, натуральные продукты и т.д.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Инвестор обязан передавать дом в аренду и не имеет права использовать его для личного проживания, самостоятельной сдачи в аренду или внесения изменений во внешний облик дома и участка.

Данные ограничения направлены на сохранение единой концепции проекта и предотвращение несогласованных изменений, которые могут негативно повлиять на общий облик и идеологию комплекса.

✅ Компания обращается к профессиональным консультантам*, чтобы увеличить загрузку отеля в низкий сезон и повысить количество бронирований на номера бизнес- и премиум-класса.

О том, к какому результату пришли, Вы можете ознакомиться по кликабельной ссылке.

✅ Компания постоянно работает над увеличением конверсии, загрузки и допродажей услуг (правда, выручку с продаж доп. услуг оставляют 😊).

Это говорит об ответственном подходе к делу и инвестор будет в выигрыше.

✅ Выгодное расположение: всего в 115 км от Москвы. Возможность доехать в пределах 3-х часов езды от Москвы.

• Популярное ЗАПАДНОЕ направление.
• Популярный и востребованный формат отдыха в пределах 2-3х часов езды от Москвы.
• Расположение и популярность направления, экологическая обстановка, транспортная доступность.

✅ Компания строит в проекте не только дома для проживания, а инфраструктурные объекты, зоны притяжения гостей.

Всесезонная инфраструктура, которая уже функционирует: ресторанный комплекс, ферма, сыроварня, конный клуб, банный комплекс, рыбалка.

✅ Готовый действующий бизнес без необходимости самостоятельного управления.

Действующий отель присутствует на различных агрегаторах бронирования отелей, таких как Яндекс.Путешествия, 101hotels и др.

✅ Возможность проверить юридическую чистоту проекта. Все земельные участки и коттеджи инвестиционного проекта ECORANCHO Home свободны от каких-либо обременений, что подтверждается соответствующими документами.

✅ Метод распределения дохода: котловой.

✅ Большой срок заключения договора с УК - 5 лет.

✅ Возможность капитализации на перепродаже как за счет роста стоимости по мере строительства объекта, так и за счет готового арендного бизнеса.

✅ Быстрая окупаемость. Объем инвестиций на открытие глэмпинга сильно варьируется: это может быть и 15 млн, и 300 млн рублей. Сетевые игроки рынка сотрудничают с микро-инвесторами, которые смогут вложить в развитие бизнеса существенно меньше. Окупаемость глэмпинга – 4-5 лет. Такие показатели считаются хорошими, так как окупаемость тех же самых объектов капитального строительства – 8-10 лет.

✅ Высокий средний чек. Спрос на такой необычный формат отдыха позволяет ставить высокую стоимость за размещение: средняя цена за сутки чаще выше, чем за аренду номера в гостинице. Кроме этого, доход можно получить за дополнительный сервис: рестораны, бассейны, массаж, аренда велосипедов и прочее.

Строительство глэмпинга дешевле и быстрее, а доход больше, чем в классической гостинице.

✅ Рынок на стадии развития. Разумеется, когда-нибудь произойдёт насыщение и доходность снизится, но вряд ли это произойдёт резко и быстро — скорее на горизонте 10-20 лет. До насыщения очень далеко. В США более 4 тысяч глэмпинг-парков, в Британии, где и зародился данный вид отдыха тридцать лет назад — чуть более трёх тысяч.

✅ Жилой дом (не модульные домики). Стоит на кадастровом учете, на з/у под дачное строительство.

✅ Личный кабинет инвестора. Инвесторы в режиме реального времени могут наблюдать за загрузкой комплекса – смотреть шахматку бронирования (ПО АСУ Travelline), а также получать отчетность по выручке и операционным расходам, следить за техническим состоянием комплекса на основе регулярных инвентаризаций и проверок управляющей компании, наблюдать за происходящим в комплексе по камерам.

✅ Возможность долевого участия с входом от 2,2 млн.

Такая сумма подразумевает под собой не такое большое количество долевых инвесторов, в отличие от проекта VIEW GA, где вход от 150-300 тыс. руб.

✅ Компания имеет преимущественное право выкупа земельного участка и жилого дома.

В отличие о проекта VIEW GA, вас не заставят "увезти" ваш дом с территории.

👎 РИСКИ

❎ Достаточно высококонкурентный рынок, и новые проекты продолжают появляться.

❎ Рынок пока полностью не насыщен.... НО в др. регионах, а не в Московском регионе.

Московская область на первом месте по числу глэмпингов.

❎ Высокий ценник на отдых в глэмпингах, что приводит к ограниченной ЦА. Пока внутренний туризм по стоимости, как и многое в России, серьёзно превышает отдых за рубежом. И когда "откроют" границы, спрос на внутр. туризм и дорогой отдых в лесу у озера за ~ 20 тыс./сутки уже будет менее востребованным и/или так и не станет форматом отдыха массового спроса.

❎ Отсутствует ипотека. А потребительские кредиты по очень высоким ставкам.

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.

⚖ Даем данному проекту нейтрально-положительную оценку.

Однако, хотели бы обратить Ваше внимание на наши опасения, связанные с состоянием старого номерного фонда. К тому же, как мы поняли, именно в отнешении него большая часть негативных отзывов:

1. Старый номерной фонд влияет на общее впечатление от проекта - это пока основной фонд под сдачу и на него в основном оставляют отзывы и рейтинги.
2. Его состояние может косвенно говорить о том, что УК спустя рукава отностися к состоянию номеров, не бережет мебель и домики и не проводит планово предупредительные работы.

И можно задаться вопросом: где гарантии что с моим новым домиком будет иначе?

Безусловно, сама задумка классная, наполнение тоже довольно интеренсое и масштаьное. Перспективы явно есть. Важно это не угробить ошибками неквалифицированного персонала.