Инвестиции в загородную недвижимость: Парк-отель AMBIENT PARK by Russians Seasons
Мы уже не раз разбирали инвестиционные проекты в загородную недвижимость. Самый последний (+ анализ рынка сектора) - Инвестиции в загородную недвижимость ECORANCHO.
- Инвестиции в Глэмпинг Vazuza Love.
- Глэмпинг-отели: бизнес, имеющий перспективы.
- Инвестиции в эко-отель в Твери
- Инвестиции в hytte
- Инвестиции в hytte. Версия 2.0
- Инвестиции в загородный рекреационный комплекс БЕРЕГ ИСКОНЫ
- Инвестиции в загородную недвижимость 2.0
- Инвестиции в загородный апарт-квартал Green Lounge
- Инвестиции в сервис "в палатке" VIEW GA
- Инвестиции в сервис "в палатке" VIEW GA. Версия 2.0
💡 Инвестиции в загородную недвижимость парк-отель AMBIENT PARK by Russians Seasons с целью получения рекламируемого пассивного рентного дохода:
📍Парк-отель AMBIENT PARK by Russians Seasons расположен в Московской области, Истринский район, деревня Ульево на территории 13,3 гектаров в окружении леса и озёр.
Основной способ добраться в парк отель — на автомобиле или такси. К парк-отелю проложена новая асфальтированная дорога. Инфраструктура общественного транспорта отсутствует — то есть добираться предпочтительно на личном авто.
📝 О ПРОЕКТЕ
AMBIENT PARK by Russians Seasons имеет земельный участок более 13,3 Га, который разделяется на земли туризма и ИЖС:
- На землях туризма строится инфраструктурная часть: гостиница, конференц-залы, ресторан, центр детской анимации и сопутствующая инфраструктура.
- На землях ИЖС 7,3 Га - 104 дома, которые управляются УК Русские Сезоны.
- Ресторан
- Банный комплекс и бассейн с выплывом
- Многофункциональные пространства
- Пруд/озеро более 8 000 кв.м
- Веревочный парк
- Детский центр
- Прокат инвентаря
На территории также планируются 2 гостиницы (2 этап развития парк-отеля). Они строятся и начнут функционировать в 2026-2028 гг.
📌 О КОМПАНИИ
О всей проектной команде, вкл. архитектурное бюро, мастер-планирования, создания водоемов, можно прочитать на сайте. А здесь мы остановимся на трех самых ключевых:
1. Проект проектировала компания BASINN hotel development. Архитекторы и инженеры компании занимаются исключительно гостиничными объектами
- 16 лет на рынке
- 200 реализованных проектов
- География проектов: от Беларуси, Украины и Казахстана и по всей России до Владивостока и Камчатки
Основатель компании Антон Басин (занимался развитием сети отелей «Азимут» 2006-2011 гг.):
- Президент российской Ассоциации загородных отелей
- Спикер форумов, тренингов, мастер‑классов и дискуссий о развитии гостиничного бизнеса в России и мире
- Автор статей на основных профильных гостиничных изданиях
Компания и ее основатель Антон Басин являются признанными экспертами и действующими экспертами по классификации гостиниц и средств размещения, а также авторами многочисленных обучающих курсов по управлению отелями.
Получила Национальную Премию Гостеприимства за вклад в развитие сферы гостеприимства
2. Дома в проекте от компании IDEA DOM - которая строит каркасные дома в стиле барнхаус с 2006 года.
Компания прошла аккредитацию и строит готовые дома для глэмпингов, кемпингов, баз отдыха, которые подходят под федеральные и региональные субсидии
По компании представлено достаточно большое количество отзывов, среди которых встречаются как положительные, так и отрицательные. При этом анализ негативных комментариев не позволяет сделать однозначный вывод об их обоснованности: на каждый отзыв компания оперативно реагирует, запрашивает у клиента номер договора и данные собственника для уточнения деталей. Ответы формируются аргументированно, с приведением подтверждающих фактов из переписки и достигнутых договоренностей, что свидетельствует о внимательном отношении к обратной связи. Следует учитывать, что компания демонстрирует на своем сайте готовые архитектурные решения и проекты домов, однако договор подряда на строительство заключается не напрямую с IdeaDom, а с подрядными организациями, работающими в конкретных регионах. Таким образом, важным аспектом при взаимодействии является проверка условий и надежности выбранного подрядчика, так как именно он несет основную ответственность за реализацию проекта.
3. УК Русские Сезоны - отечественная управляющая компания, которая работает на рынке с 2014 года.
- 86% заполняемость гостиничного комплекса “Пересвет”
- 2 млрд руб. ежегодный оборот гостиничного комплекса “Пересвет” и 3,24 млрд. руб. общий оборот сети за 2024 г.
- 14 объектов в управлении (города присутствия: Москва, МО, Сочи, Ярославль)
Русские Сезоны Курорт Пересвет второй год подряд победитель в номинации “Лучший отель премиум-класса для свадьбы” на главной свадебной премии Wedding Travel Awards 2024.
Русские Сезоны Курорт Пересвет "Лучший отель 2024" по версии премии "Олимпиада Чистоты".
На сайте компании можно ознакомиться с ежемесячной отчетностью:
Отзывы преимущественно положительные:
Совместными усилиями ими реализованы несколько проектов (функционирующие):
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Рентный доход + спекулятивная продажа с учетом созданного ГАБ и запуска парк-отеля
В стоимость лота входит з/у с благоустройством, готовый дом под ключ с оснащением.
- Площадь дома 85 кв.м
- Участок 7 соток
- Чистовая отделка
- Бытовая техника
- Все коммуникации
- С мебелью
- Сауна
- 2 спальни
- 1 кабинет
- Кухня-гостиная
- Крытая терраса
Категория земель: Земли населенных пунктов
ВРИ: Для индивидуального жилищного строительства
2. Договор Агентский с УК. Договор заключается сроком на 5 лет с автопролонгацией ещё на 5 лет каждый раз, если за 90 дней до окончания никто не направил письменный отказ. Односторонний отказ не допускается; при одностороннем выходе инвестора — фиксированные потери 5 000 000 ₽ плюс заранее определённые убытки по формуле.
Распределение дохода согласно «котловому методу» распределения дохода: 50% вам, как владельцу дома 50% управляющей компании. НО!
Из общей выручки сначала вычитаются комиссии агрегаторов/сервисов бронирования и «прочие доп. услуги», включённые в цену аренды; оставшееся делится 50/50 между вами и Ум. Платежи от гостей идут на счёт УК.
УК не является налоговым агентом. Поэтому инвестору придется самостоятельно оплачивает все подлежащие уплате налоги.
3. Какие условия выхода из проекта?
Дом находится в вашей собственности и земля под домом, и вы можете продать его в любой момент
4. Вам, как инвестору, еще нужно будет застраховать имущество. Порядка 50 000 руб./год.
Первая свая была забита 28 мая 2023.
Дома в продаже (2 шт) - полностью готовы.
🔸 Срок выплат: Начисление дохода с первого месяца после передачи в управление.
В августе происходит технический запуск. Официальный запуск и начало броней - в течении сентября 2025 г.
Мы не нашли сайта по бронированию, чтоб посмотреть как это выглядит. И проанализировать "масштаб" рекламной компании. На что получили ответ менеджера - "Сейчас брони идут через брониста УК напрямую по их корпоративной базе, через УК РС, сайт бронирования готовится скоро будет запущен."
Теоретически начало дохода с сентября-октября 2025 года.
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания
Рынок загородной недвижимости стремительно растет. Внутренний турпоток в России вырос на 20% до 78 млн поездок, по предварительным данным Российского союза туриндустрии (РСТ). Пандемия сыграла ключевую роль в этом процессе, сформировав устойчивый спрос на отдых в экологически чистых местах с комфортной инфраструктурой.
Кроме того, опросы показали, что 71% туристов хотели бы больше экологически чистых вариантов путешествий. Это связано с возросшей заботой о здоровье, окружающей среде и желанием людей проводить время на природе, вдали от городского шума.
▪️ В России уже довольно много любителей экоотдыха. Такие гости предпочитают природу и не любят отдыхать в многоэтажных бетонных коробках-гостиницах. Они отдыхают, там, где ты открыл дверь, шагнул — и ты на природе.
Такую возможность уединения и общения с природой особенно ценят жители крупных мегаполисов, готовые даже за это переплачивать.
▪️ Удорожание заграничных путешествий и усложнение перелётов (доп.пересадки).
▪️ Развитие внутреннего туризма.
▪️ Тренды туризма в 2024 году. "Будут востребованы глэмпинги и эко-дома, которые по уровню услуг и комфорту иногда превосходят гостиницы».
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
в продаже остались только 2 дома LATO-85 PLUS стоимостью 24 000 000 ₽
При старте продаж в наличии были лоты от 60 кв.м - 16 650 000 ₽
*По заверениям менеджера, данная сумма не будет ни как разбиваться на сумму дома, на меблировку/оснащение, а также не будет отдельной суммы за земельный участок. Напомним, что в разобранном нами проекте Инвестиции в загородную недвижимость ECORANCHO, эта сумма разбивалась.
Безусловно, важно понимать, соответствует ли установленная стоимость уровню рынка. Однако мы считаем такое сравнение нерелевантным, поскольку, как отметили бы профессиональные оценщики, оно требует слишком большого количества корректировок.
Абсолютно идентичных проектов и концепций не существует, а корректное сопоставление должно учитывать не только стоимость домов, но и концепцию проекта, территорию и ее инфраструктурное наполнение, наличие центров притяжения, а также позиционирование в отношении целевой аудитории.
Анализ открытых источников может Вам показать что заявленная стоимость превышает среднерыночные показатели. Однако, как уже отмечалось, прямое сравнение нецелесообразно. Гостиничные дома, расположенные на территории отеля, априори имеют более высокую стоимость по сравнению с частными домами, даже если последние ориентированы на краткосрочную аренду.
К примеру, в том же ранее упомянутом ECORANCHO - домик 60 кв.м (Rancho mini) + участок 6 соток + мебель (полное оснащение) 16 500 000 ₽
Загрузку ребята рассматривают от 50 до 90%.
При загрузке в 50% - чистый годовой доход: 2 650 000 ₽
Арендную стоимость в 30 000 ₽ подтверждаем. Например, в уже ранее упомянутом проекте Пересвет (под управлением Русские сезоны), стоимость аренды аналогичного дома составляет 30 000 ₽.
Из всех имеющихся проектов у УК Русские сезоны, максимально приближенным к анализируемому парк-отелю является Les Villages Peresvet.
Управляющая компания публикует на своем сайте отчетность по ключевым показателям деятельности: средней стоимости номера (ADR), загрузке номерного фонда и показателю доходности на номер (RevPAR).
Ниже приведены данные по комплексу Les Villages Peresvet за 2024 и 2025 годы
Загрузка (средние показатели):
Рост загрузки на 3 п.п., что говорит о стабильно высоком спросе и ещё более эффективном управлении номерным фондом.
Увеличение средней цены на ~9%, что отражает рост ценовой политики и, возможно, усиление позиции объекта.
RevPAR (доход с доступного номера):
Прирост на ~12,7%, что указывает на эффективную монетизацию номерного фонда: рост цен сопровождается сохранением (и даже увеличением) загрузки.
Les Villages Peresvet демонстрирует сильную динамику: в 2025 году по сравнению с 2024 годом одновременно выросли и загрузка, и ADR, что привело к существенному росту RevPAR. Это говорит о правильной стратегии управления, устойчивом спросе и возможности для дальнейшего повышения доходности объекта.
Для нового проекта УК «Русские сезоны» может использовать уже отлаженные каналы продаж и продвижения, что позволит достичь прогнозных показателей финансовой модели. Согласно расчетам:
- при загрузке 50% чистый доход инвестора составит 2 650 000 ₽, что соответствует 11% доходности на вложенные средства;
- при загрузке 90% — доход увеличивается до 4 810 000 ₽, обеспечивая 20% доходности.
Таким образом, применение существующего опыта и маркетинговых ресурсов УК позволяет обоснованно прогнозировать успешную реализацию нового проекта с высокой вероятностью достижения целевых финансовых показателей.
Подробно, конкурентное окружение среди эко-отелей недалеко от Москвы мы рассматривали в ранее упомянутом ECORANCHO.
Большинство успешных эко-отелей сегодня предлагают не только необычные форматы размещения — домики на деревьях, купола, панорамные коттеджи, — но и развитую инфраструктуру, которая становится ключевым фактором притяжения и удержания целевой аудитории. Сюда относятся фермы с животными, сыроварни и другие концептуальные объекты, формирующие уникальный опыт проживания и обеспечивающие возвращаемость гостей.
В анализируемом проекте мы не выявили подобных уникальных «центров притяжения». Банный комплекс, бассейн с выплывом и верёвочный парк не могут быть отнесены к таким точкам интереса, так как они широко представлены в большинстве аналогичных объектов. Отсутствие оригинальных решений как в архитектуре домиков, так и в инфраструктурной части лишает проект той «изюминки», которая могла бы выделить его на рынке. Дополнительно стоит отметить, что дома, хоть и находятся в окружении леса, фактически расположены на открытом поле, что снижает визуальный эффект «уединения в природе».
Компания позиционирует проект в первую очередь для корпоративных клиентов (стратегические сессии, тимбилдинги и т.п.). Однако запросы этой целевой аудитории выходят далеко за рамки конференц-пространств. Конкурирующие объекты предлагают широкий выбор спортивных и развлекательных активностей:
- универсальные спортивные площадки (футбол, теннис, баскетбол, волейбол);
- зимние активности (каток, лыжные трассы, тюбинг, снегоходы);
- командные форматы (пейнтбол, лазертаг, страйкбол);
- рекреация и развлечения (бильярд, боулинг, мини-гольф, велодорожки, скейт-парк, треки для радиоуправляемых машин).
Некоторые проекты создают уникальные продукты для корпоративного сегмента:
- Конаково Ривер Клаб 4* — корпоративная регата, турниры по теннису, хоккею и рыбалке, пробеги на квадроциклах и снегоходах, гребля на «драконах»;
- LES Art Resort 4* и Hilton Garden Inn Moscow New Riga 4* — мини-гольф как дополнительный элемент инфраструктуры;
- Руза Фэмили Парк 4* — скейт-парк и трассы для радиоуправляемых моделей.
Анализируемый проект лишён подобных возможностей. Для корпоративного сегмента это является значительным минусом, так как снижает привлекательность объекта при выборе площадки для тимбилдингов и мероприятий. Отсутствие развитого арсенала активностей напрямую будет ограничивать спрос со стороны ключевой целевой аудитории.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Выгодное расположение: всего в 70 км от Москвы. Возможность доехать в пределах 1-2-х часов езды от Москвы.
- Популярное ЗАПАДНОЕ направление.
- Популярный и востребованный формат отдыха.
- Расположение и популярность направления, экологическая обстановка, транспортная доступность.
✅ Компания строит в проекте не только дома для проживания, но и инфраструктурные объекты.
✅ Жилой дом (не модульные домики). Стоит на кадастровом учете, на з/у под ИЖС*.
Анализ показателей Les Villages Peresvet подтверждает, что управляющая компания «Русские сезоны» обладает опытом и эффективными маркетинговыми инструментами, позволяющими обеспечивать высокую загрузку и доходность объектов. Полученные результаты демонстрируют рост как средней цены размещения (ADR), так и ключевого показателя RevPAR, что свидетельствует о правильной стратегии управления и устойчивом спросе.
Для нового проекта УК «Русские сезоны» может использовать уже отлаженные каналы продаж и продвижения, что позволит достичь прогнозных показателей финансовой модели.
✅ Метод распределения дохода: котловой.
✅ Большой срок заключения договора с УК - 5 лет.
✅ Высокий средний чек. Спрос на такой необычный формат отдыха позволяет ставить высокую стоимость за размещение: средняя цена за сутки чаще выше, чем за аренду номера в гостинице.
✅ Рынок на стадии развития. Разумеется, когда-нибудь произойдёт насыщение и доходность снизится, но вряд ли это произойдёт резко и быстро — скорее на горизонте 10-20 лет. До насыщения очень далеко. В США более 4 тысяч глэмпинг-парков, в Британии, где и зародился данный вид отдыха тридцать лет назад — чуть более трёх тысяч.
👎 РИСКИ
❎ Высокий порог входа (24 млн руб.).
❎ Отсутствует сайт по бронированию номеров/сайт отеля.
Нет запуска рекламы отеля, хотя уже середина сентября.
❎ Прохождении сертификации и получение звездности не предполагается.
❎ Достаточно высококонкурентный рынок, и новые проекты продолжают появляться.
❎ Дома в проекте возведены на землях категории ИЖС, однако планируется их использование в гостиничной деятельности через управляющую компанию. На практике это означает, что объекты индивидуального жилищного строительства будут фактически эксплуатироваться как средства размещения с посуточной арендой.
Следует учитывать, что подобная практика находится в «серой зоне» законодательства. При усилении контроля со стороны государства не исключены проверки и возможные претензии надзорных органов. Для собственников-инвесторов это может грозить следующими рисками:
- Административные меры — штрафы за использование объекта не по целевому назначению.
- Налоговые последствия — доначисление налогов и сборов при переквалификации деятельности.
- Ограничения на эксплуатацию — вплоть до приостановки работы объектов.
- Правовые споры — судебные разбирательства с органами власти или управляющей компанией.
Таким образом, несмотря на заявленный формат гостиничного управления, инвесторам необходимо учитывать, что правовой статус таких объектов остаётся уязвимым, и в случае изменения государственной политики возможны дополнительные расходы и ограничения, напрямую влияющие на доходность вложений.
❎ Высокий ценник на отдых в глэмпингах, что приводит к ограниченной ЦА. Пока внутренний туризм по стоимости, как и многое в России, серьёзно превышает отдых за рубежом. И когда "откроют" границы, спрос на внутр. туризм и дорогой отдых в лесу и/или у озера за ~ 30 тыс./сутки уже будет менее востребованным и/или так и не станет форматом отдыха массового спроса.
Но самый главный недостаток проекта, это отсутствие "изюминки" для своей ЦА. Анализируемый проект лишён уникальных продуктов для корпоративного сегмента. Нет широкого выбора спортивных и развлекательных активностей:
- универсальные спортивные площадки (футбол, теннис, баскетбол, волейбол);
- зимние активности (каток, лыжные трассы, тюбинг, снегоходы);
- командные форматы (пейнтбол, лазертаг, страйкбол);
- рекреация и развлечения (бильярд, боулинг, мини-гольф, велодорожки, скейт-парк, треки для радиоуправляемых машин).
Для корпоративного сегмента это является значительным минусом, так как снижает привлекательность объекта при выборе площадки для тимбилдингов и мероприятий. Отсутствие развитого арсенала активностей напрямую будет ограничивать спрос со стороны ключевой целевой аудитории.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.
⚖ В целом проекту можно было бы дать нейтрально-положительную оценку.
На первый взгляд выбранная управляющая компания обладает потенциалом повторить успешный опыт реализации проекта Les Villages Peresvet и применить эффективные управленческие и маркетинговые практики, обеспечив сопоставимые результаты по загрузке, средней стоимости размещения (ADR) и ключевому показателю доходности — RevPAR.
НО! Мы даем проекты нейтрально-отрицательную оценку, так как считаем важным обратить внимание на определённые риски:
- Наше опасение связано с отсутствием уникальной «изюминки» проекта. В текущей концепции не предусмотрены ярко выраженные центры притяжения для корпоративных клиентов, которые обозначены как ключевая целевая аудитория. Данный фактор может ограничить спрос и снизить потенциал повторных визитов со стороны корпоративного сегмента.
- Дома построены на землях категории ИЖС, однако планируется их использование в гостиничной деятельности. Для собственников-инвесторов это может грозить как административными мерами, налоговыми последствиями, правовыми спорами, так и ограничениями деятельности.