Давно мы не публиковали разборы офисных проектов. Поэтому...исправляемся.

Предыдущие разборы:

Инвестиции в Бизнес-центр Level work Воронцовская

Инвестиции в Бизнес-центр Nice tower

Инвестиции в Бизнес-центр OPUS

Инвестиции в БЦ STONE Римская

Инвестиции в МФК STROGINO

Инвестиции в БЦ А класса K-City

Инвестиции в БЦ класса В+ Мещерский от ПИК

Инвестиции в БЦ класса В+ NOON от Dominanta

💡 Инвестиции в проект редевелопмента клубного бизнес-центр класса А SOLO от GLINCOM, который сейчас на старте продаж.

📍 Москва, ЦАО, район Таганский, пер. Солженицына, д. 27

Проект характеризует достаточно хорошей транспортной доступностью - рядом станции метро Таганская и Площадь Ильича, а также Садовое кольцо, ТТК, Шоссе Энтузиастов, которые связывают район с другими районами Москвы и позволяют быстро выехать с района.

• Практически равное удаление от метро Таганская (Кольцевая), Марксистская, Римская и Площадь Ильича пешком (11-15 минут)
• ТПУ Серп и Молот - 15 минут пешком

Расположение объекта в зоне "транспортного хаба" Возле станций метро Римская/Площадь Ильича, которые войдут в состав транспортно-пересадочного хаба “Серп и Молот” с пассажиропотоком около 100 тыс. человек в сутки

• 45 мин на МЦД до Москва-Сити
• 8 мин. на авто до Садового кольца (670 м)
• 3 мин. на авто до Яузы
• 5 мин. на авто до Третьего транспортного кольца (2,1 км)

Здание будет расположено в квартале малоэтажной исторической застройки.

Основные тенденции рынка офисной недвижимости

• Вакансия будет стремиться к минимуму. Доля свободных площадей в классе А снизилась за год более чем на 4 п. п. и составила 6,1%. Наиболее острая нехватка вакантных площадей наблюдается в сложившихся деловых районах столицы – Москва-Сити, Ленинградском коридоре и Центральном деловом районе. Одна из ключевых причин дефицита качественных площадей – высокий спрос со стороны арендаторов и покупателей.
• Рынок на стороне арендодателя. Арендаторы вынуждены конкурировать за наиболее привлекательные опции, что приводит к существенному повышению запрашиваемых ставок, особенно в бизнес-центрах классов А и Prime.
• Высокая деловая активность. С начала 2025 года на офисном рынке Москвы уже были заключены две крупные сделки по продаже зданий целиком. Так, Т-Банк приобрел здание Центрального телеграфа, расположенного в Центральном деловом районе, на 28 тыс. м² офисов, а структура компании Лукойл выкупила бизнес центр AFI2B на Белорусской на 38 тыс. м² офисов.
• Офисы класса А с современным продуктом и благоустройством, расположенные рядом с метро, будут сдаваться в аренду сильно дороже средних значений по рынку
• Новые офисы дороже готовых. Аренда в новых зданиях будет расти вслед за ценами продажи офисов. Новые офисы обходятся собственнику в 2 раза дороже, чем 5 лет назад. Чтобы соблюдать оптимальный уровень окупаемости, ставка аренды на новые качественные офисы также будет расти и значительно превосходить уже готовые объекты. Сейчас ставка аренды на новые офисы выше готовых в среднем 15-20%.
• Качественного предложения на рынке практически не осталось. На один качественный офис приходится несколько потенциальных арендаторов. Сроки принятия решения сильно сократились, поэтом арендаторы вынуждены повышать ставку, чтобы офис достался им. Зачастую в процессе переговоров ставка повышается на +10-15% от изначальных ставок.
• Смещение спроса на проекты с более поздними сроками готовности. В настоящий момент качественные офисные объекты на продажу блоками с готовностью в 2025-2026 гг. реализованы уже более чем на 65%, из-за чего спрос со стороны конечных пользователей смещается на проекты с более поздними сроками готовности.

Источник информации: IBC Real Estate

3,7% Уровень вакансии в границах ТТК, офисы класса А, Prime, май 2025 г.

В границах ТТК и ЦДР объем доступных площадей снизился до минимальных значений. Основное доступное для аренды предложение там представлено устаревшими административными зданиями и особняками, где ставки аренды значительно превышают качество продукта.

50% площадей в строящихся бизнес-центрах класса А в зоне СК-ТТК со сроком готовности 2025-2029 гг. уже реализовано.

Новые качественные проекты всё чаще выходят за границы ТТК. Объемы офисного строительства в центральных локациях Москвы снижаются из-за отсутствия свободных площадок под девелопмент. Появление новых офисов в ЦДР может осуществиться лишь за счет редевелопмента и реконструкции старых зданий.

Средняя цена офисов класса А в нарезку - 493 тыс.руб.м² - предложение офисов на продажу в зоне СК-ТТК на май 2025 года.

📝 О проекте

Проект подразумевает реведелопмент объекта культурного наследия.

Офисные помещения SOLO расположены на пяти этажах здания общей площадью проекта 12,9 тыс. кв. м (офисов 7 200 кв. м.).

Всего представлено 87 офисных помещений площадью от 35 кв.м.

На цокольном и первом этажах расположена торговая галерея, в которой представлены 22 помещения от 25 кв. м в формате ритейла и помещений свободного назначения.

Технические характеристики:

- Потолки 3,7 м
- Новейшее техническое оснащение, наличие мокрых точек в каждом помещении
- Современные сервисы для резидентов: приватные переговорные, зоны для телефонных звонков, комната для хранения доставок, fitting room
- Натуральный камень в отделке фасадов и интерьеров
- Центральные системы кондиционирования и вентиляции
- Бесконтактный доступ
- 5 бесшумных скоростных лифтов
- Паркинг, зарядные станции для электроавтомобилей

ВРИ ЗУ (77:01:0006026:190): эксплуатации здания под научно-исследовательские цели.

📌 О компании

Glincom – инвестиционная компания, реализующая проекты в области коммерческой недвижимости в Московском регионе с 2012 года. Компания специализируется на проектах редевелопмента. В ее портфеле – бизнес-центры, клубные дома, торговые и многофункциональные комплексы.

13 лет на рынке

287 490 квадратных метров в портфеле

Самые известные реализованные проекты:

• Verdi - клубный дом премиум-класса.
• SINATRA - клубный дом премиум-класса.
• Комплекс RIVERDALE включает современный бизнес-центр, торговый центр и апартаменты и др проекты.

Проекты компании завоевывают различные награды:

✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение дохода от спекулятивной сделки при перепродаже при готовности объекта и/или отложенный рентный доход

🔸 Тип сделки: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Инвестор сначала подписываете предварительный договор, который обязывает стороны в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимости (ДКПН).

🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса А
🔸 Стадия готовности:

Начало работ.

Завершение строительства намечено на третий квартал 2028 года.

🔸 Темпы продаж:

Стар продаж состоялся 11 ноября 2025 г.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Опции:

• Есть рассрочка на год без процентов.
  Первоначальный взнос от 30%, платежи ежемесячные или ежеквартальные.

🔸 Тип управления: Самостоятельное

🔸 Срок выплат: Начало получения дохода - IV квартал 2028 г. - I квартал 2029 г.

🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно

🔸 Драйвер роста:

▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией завершения работ по редевелопменту

▪️ Индексация арендных ставок

▪️ Продажа объекта как ГАБ

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Лоты: min от 40,87 м² (2 этаж)

🔹Стоимость лота/кв.м: 20 804 465 ₽ / 509 040 ₽ за кв.м в отделке Shell&Core

🔹Рекламируемая доходность: отсутствует

Сравним цену за кв.м с рыночной

Как мы уже отмечали ранее, в районе отсутствуют предложения новых БЦ, а в ближайшем окружении всего 1 проект:

STONE Римская со сроком ввода в 4Q 2028.

Проект площадью 70 500 кв.м из которых офисных 49 500 кв.м.

Офис - 57,8 м² - 30 275 640 ₽ / 523 800 ₽ за кв.м в отделке Shell&Core

Обратите внимание на карту, где отмечена концентрация строящихся БЦ из обзора рынка офисной недвижимости консультантов Nikoliers:

До 2027 г. девелоперы анонсировали ввод 2,9 млн кв. м новых офисных площадей в столице. Объем ввода нового строительства с учетом традиционных переносов сроков ввода новых объектов на 2025–2027 гг. составит 2,1 млн кв.м.

В сравнении с другими проектом А классасо сроком завершения строительства 2027-2028 гг. и расположением как между ТТК и СЗХ, так и между СК и ТТК (расположение анализируемого проекта между СК и ТТК):

Вывод: Цена за квадратный метр в БЦ Solo составляет 509 040 ₽/м² в отделке shell&Core, что сопоставимо с уровнем цен в ближайшем и фактически единственном аналогичном проекте - STONE Римская (523 800 ₽/м²).

При этом среди заявленных к вводу до 2027-2028 года проектов новых бизнес-центров в районе и ближайшем окружении соседних районов не наблюдается, что дополнительно подтверждает ограниченность предложения и обоснованность заявленного уровня цен.

Таким образом, стоимость квадратного метра в БЦ Solo можно считать рыночной и сбалансированной относительно текущих ориентиров по локации и классу объекта.

Цена метра также подтверждается аналитикой рынка (см. пункт внутри ТТК):

🔹 Определим ставку аренды руб., кв.м/год для БЦ класса А:

БЦ в окружении:

Так как, мы проанализировали уже большое количество строящихся БЦ, в том числе и выше представленные аналоги в конкурентной зоне, у нас есть представление о потенциальной ставке аренды. Поэтому для расчетов мы возьмем:

• минимальную текущую базовую очищенную ставку = 45 000 ₽ за кв.м/год.
• с учетом потенциального роста к 2029-му году = 55 000 за кв.м/год.

🔹 Пример расчета доходности:

Инвестиции: 20,8 млн ₽ в отделке Shell&Core

ЧОД при прогнозируемой базовой чистой ставке аренды, руб.кв.м/год 45 000 кв.м/год: 1 845 000 ₽

Доходность: 9% с учетом налоговой нагрузки - налог на имущество, налог на прибыль

ЧОД при прогнозируемой базовой чистой ставке аренды, руб.кв.м/год 55 000 кв.м/год: 2 255 000 ₽

Доходность: 11% с учетом налоговой нагрузки - налог на имущество, налог на прибыль

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Расположение - транспортные хаб.

ТПУ "Серп и Молот", которая включает станции метро "Римская" и "Площадь Ильича", а также остановки МЦД-2 и МЦД-4.

Расположение между СК и ТТК с быстрым выездом на крупные транспортные магистрали.

✅ Дефицит качественного предложения. В Таганском районе это единственный новый офисный центр, поэтому у Solo не будет конкурентов в локации (не считая проекта STONE Римская в соседнем районе).

В шаговой доступности отсутствует предложение качественных офисов. Единственный объект класса А в локации – БЦ Golden Gate, в котором долгое время держится вакансия 0%.

Офисы класса А и В+ на соседних станциях метро полностью заполнены. В этих зданиях наблюдается низкая ротация арендаторов, а освободившиеся помещения мгновенно уходят с рынка.

Отсутствует предложение офисов класса А и В+ на продажу. Новые объекты введутся в эксплуатацию не ранее 2029 года, однако большинство площадей будет представлено классом В+.

✅ Опытный девелопер именно по редевелопменту.

✅ Под офисы запланировано всего 7,2 тыс. кв.м.

Здание площадью всего 12 000 кв.м. Такую маленькую площадь легче и быстрее заполнить, чем комплекс в 100 тыс. кв.м.

✅ Высокий потенциальный спроса за счет практически единственного (заявленного к моменту разбора) офисного проекта в локации.

✅ Соответствие назначения земельного участка.

✅ Стоимость кв.м лота - не превышает рынок. А наименьшая из конкурирующих в нашей выборке.

✅ Высокий потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности.

✅ Стоит отметить, что наименьшая площадь здесь порядка 60 м². Какие это дает преимущества перед кабинетами в 20 м²?

Арендаторы на площади 80 м² - это скорее всего небольшие компании, рабочие группы. Если такая компания "сели" в локации со своими сотрудниками, сделала под себя ремонт, меблировку, визитки/сайт/презентации с адресом их офиса, то есть бОльшая вероятность, что они задержаться здесь, нежели 2-4-6 сотрудников, которые наиболее мобильны и могут быстро принять решение о смене офиса.

✅ Опытный девелопер.

👎 РИСКИ

❎ Не новое строительство, а проект редевелопмента.

❎ Помещение без отделки. Вам самостоятельно придется заниматься отделкой для последующей сдачи в аренду или предоставлять арендные каникулы арендатору.

Как правило, на маленькие лоты, арендаторы хотят помещение уже с отделкой.

❎ Продажи по предварительному ДКПН.

❎ Мы не увидели в предварительном ДКПН обязанности о смене назначения земельного участка.

❎ Долгосрочная инвестиция. Ну уж очень долго ждать завершения стройки.

❎ Кадастровая стоимость офисов класса А может оказаться достаточно высокой.

❎ Расположение ДАЛЕКО от ст.метро. Рост арендной ставки напрямую зависит от удаленности от метро, обосенно для класса А.

Согласно отчету "ЗАВИСИМОСТЬ АРЕНДНОЙ СТАВКИ ОТ УДАЛЕННОСТИ ОТ МЕТРО":

В условиях ограниченного предложения арендодатели могут устанавливать более высокие ставки, так как конкуренция за оставшиеся свободные площади возрастает.

Ставки аренды в классе А более чувствительны к фактору удаленности объекта от метро, чем в классе В. Так, в классе А заметное снижение ставки наблюдается уже после 5 минут от метро, а в классе B – после 10 минут.

18% среднее падение ставки в объектах класса А с каждым 5-минутным интервалом от метро

Объекты класса A более чувствительны к факторам расположения станций метрополитена, и для девелоперов, заинтересованных в строительстве объекта класса А, выгоднее выбирать локацию в пределах 15 минут от метро.

Ставка в объектах класса А, расположенных в пределах 15 минут от метро, на 79% превышает показатель в объектах, расположенных более чем в 15 минутах от метро. В классе B разрыв ставки составляет 61%. Меньший разрыв показателя может указывать на то, что объекты класса B менее зависимы от удаленности от метро.

В среднем значение ставки в объектах, расположенных между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (ТТК), на каждом 5-минутном интервале на 20% превышает значение ставки за пределами ТТК. Так, например, на 10 минуте в пределах территории Садовое кольцо – ТТК ставка на 18% превышает идентичный показатель в районах за пределами ТТК. Премия, которую арендаторы готовы платить за объекты в пределах 20 минут от метро в данном районе, составляет 50% от ставки аренды в объектах, расположенных за пределами ТТК, но в том же временном диапазоне от метро.

💭 ИТОГИ

Объект подходит и для спекулятивной продажи и для рентного дохода.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку благодаря сочетанию высокой потенциальной востребованности и отсутствию прямых конкурентов в локации.

Этим разбором мы завершаем серию аналитических разборов инвестиционных проектов в Дагестане / Дербенте. Итоговый материал включает сводную таблицу по рассмотренным проектам, а также наше обобщённое заключение о состоянии региона и его готовности к реализации инвестиционных инициатив.

Первый разбор серии DERBENT SPORT RESORT. Здесь мы говорили:

• о росте туризма в регионе;
• проекте развития Каспийского курорта (Каспийского прибрежного кластера) в Дагестане — это масштабный инвестиционно-туристический проект, ориентированный на создание современного круглогодичного курорта на берегу Каспийского моря;
• об особенностях сделок с недвижимостью, которые чаще проходят не через долевое строительство (ДДУ), а через другие формы.

Второй разбор серии DERBENT RESORT 5*.

💡 Проект инвестиционных апартаментов AUROOM с рекламируемой доходностью от 30% годовых.

📍 Дагестан Республика, г. Дербент, улица Х. Тагиева

AUROOM расположен на набережной по улице Х. Тагиевам - первая линия (100 метрах от берега моря). Проект, как и DERBENT SPORT RESORT, расположен недалеко от исторического центра Дербента, у Дворца спорта* (оба проекта апрт-отелей окружают будущий Дворец спорта).

• 100 метров до моря
• 10 мин.на машине до центра города
• 11 мин.на машине до ж/д станции
• 60 мин.на машине до аэропорта Махачкалы

*В Дербенте строится крупный Дворец спорта — уникальный спортивный комплекс общей площадью около 24,640 тыс. кв. м.

Строительство началось в августе 2021 года и планируется завершить в 2026 году. Дворец спорта имеет округлую форму, напоминающую каплю или ракушку, с архитектурными элементами, отсылающими к древней истории Дербента.

Возможности комплекса включают:

• Спортивную арену на 2 270-2 500 мест
• Бассейн
• Конференц-залы
• Тренажерный и тренировочный залы
• Зал хореографии
• Гостиницу и ресторан на 180 мест
• Подземный паркинг на 92-150 машиномест

На территории предусмотрены футбольное поле, площадки для баскетбола, волейбола, тенниса, зоны тренажеров, а также благоустройство, озеленение, освещение и пешеходные дорожки. Объект будет доступен для маломобильных групп населения.

Финансирование происходит из федерального бюджета, дополнительно выделено около 2 млрд рублей для достройки. Проект позиционируется как одна из жемчужин Дагестана и в перспективе должен стать главным спортивным кластером Дербента, значительно повышая уровень спортивной инфраструктуры и туризма в регионе.

📝 О ПРОЕКТЕ

Проект комплекса апартаментов представляет собой 4-ти этажный апарт-отель, рассчитанный на 36 апартаментов от 26,6 кв.м до 79,2 кв.м.

Инфраструктура:

▪️ Прачечная
▪️ Комната временного хранения багажа
▪️ Infinity кинотеатр под открытым небом
▪️ Лобби и релакс зона

ВРИ ЗУ 05:42:000047:1147 Гостиничное обслуживание

📌 О КОМПАНИИ

Девелопер проекта — РИАН.

РИАН – группа компаний (строительство, ремонт, агентство недвижимости), предоставляющая услуги на рынке недвижимости Дагестана, основана в 2019 году.

Текущий (единственный проект) компании:

ЖК «Северные Ворота» — это современный жилой комплекс комфорт класса в минималистичном дизайне из 3/4 этажей, рассчитанный на 201 квартиру, закрытой придомовой зоной с детским садом и площадками и зелёными насаждениями.

Стройка ведется (отслеживается на портале наш.дом.рф), все корпуса с эскроу-счетами:

Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025
Выдача ключей: 10.12.2025

Настораживает, что нет информации о темпах продаж:

Управляющая компания

Не выбрана.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода

🔸 Тип сделки:

• Договор инвестирования.

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опция:

• Рассрочка: 0% на 12 месяцев при первоначальном взносе 50%

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость - апартаменты

🔸 Стадия строительства:

Ввод в эксплуатацию: II кв. 2026

Выдача ключей: 01.04.2026

🔸 Текущий этап строительных работ:

Хоть проект не реализуется по ДДУ, но за ним можно следить на портале наш.дом.рф. Последние фото здесь от октября 2025 г.

Здание полностью возведено и вставлены окна.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Темпы продаж: Отсутствует информация

🔸 Срок начала выплат дохода: Теоретически возможен с первого месяца после передачи объекта в управление. Однако, поскольку управляющая компания ещё не определена, существует риск, что организация аренды может лечь на плечи инвесторов. Пока остаётся рассчитывать на то, что застройщик сможет заключить необходимые договоры с ресурсными компаниями для обеспечения полноценного обслуживания объекта.

🔸 Периодичность выплат дохода: Потенциально ежемесячно

🔸 Тип управления: Теоретически УК / Возможно самостоятельное управление

🔸 Драйвер роста

▪️ Увеличение популярности именно Республики и рост туристов

▪️ Адресная поддержка экономики региона федеральными властями

▪️ Развитие туристической инфраструктуры региона

▪️ Рост и развитие рынка недвижимости

Подробно эти пункты раскрыты нами здесь.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:

6 435 000 ₽ / 198 000 ₽/м² за лот площадью 32,5 м² в отделке white box.

Номер на 1-ом этаже, высота потолков 3,9 м

Планировка

Сравним стоимость

В завершение серии разборов, посвящённых инвестиционным проектам в Дербенте, мы подготовили сводную таблицу с ключевыми характеристиками проектов — включая стоимость за квадратный метр и минимальный порог входа для инвестора.

🔹 Доходность рекламируемая:

Метод распределения дохода - неизвестен.

Ставка УК - не известна.

Прогнозная ставка ADR в сезон 10 000 ₽

Проект, хотя и не планирует проходить официальную классификацию, позиционирует себя как камерный объект уровня 4*, что становится возможным благодаря небольшому номерному фонду — всего 36 номеров.

🔹 Пример расчета доходности

Определяем ставку ADR для нашего анализируемого проекта:

Для сравнения (номера от 30 м²):

• AZIMUT Парк Отель Каспийск 4* — 7 200 ₽/ночь,
• Derbent Premium Hotel & SPA 4* — 14 500 ₽/ночь

Инвестиции:
• Стоимость апартаментов — 6 435 000 ₽
• Ремонт «под ключ» — 2 000 000 ₽
Итого инвестиций: 8 500 000 ₽

ADR низкий сезон: 8 000 ₽

ADR высокий сезон: 11 000 ₽

Длительность сезона: 6 месяцев высокий / 6 месяцев низкий

Операционные расходы: 40% от валового дохода

Загрузка: 80% высокий сезон и 40% низкий

Потенциальный доход в высокий сезон: 145,6 дней × 11 000 = 1 601 600 ₽

Потенциальный доход в низкий сезон: 72,8 дней × 8 000 = 582 400 ₽

Годовой валовый доход: 1 601 600 + 582 400 = 2 184 000 ₽

Операционные расходы: 40% от валовой выручки: 2 184 000 × 40% = 873 600 ₽

Чистый операционный доход: 2 184 000 – 873 600 = 1 310 400 ₽ / год

Доходность: ≈ 15% годовых

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

Не будем повторять общие пункты, относящиеся в целом к региону, уже упомянутые в нашем первом разборе DERBENT SPORT RESORT.

✅ Расположение практически на первой береговой линии.

✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание.

✅ Маленький номерной фонд проекта — всего 36 апартаментов.

👎 РИСКИ

❎ Отель НЕ планирует получить сертификацию.

❎ Отсутствует отельная инфраструктура внутри проекта.

❎ Тип сделки: инвестиционный договор

Договор — НЕ ДДУ. Вы вне защиты 214-ФЗ

• нет обязательной эскроу-схемы;
• нет банковского контроля;
• нет обязательного страхования ответственности застройщика;
• ваши риски ничем не компенсируются, кроме самого текста договора;
• ваши деньги вносятся “в кассу”;
• п. 4.1.3 обязывает инвестора при необходимости участвовать в согласовании проектной и разрешительной документации;
• п.3.7 Застройщик может увеличить цену инвестиций;
• п. 6.2.2 Вознаграждение застройщика НЕ возвращается при расторжении;
• и еще много спорных и рискованных пунктов.

Формат — инвестиционный договор всегда несёт существенно больше рисков для инвестора, так как законодательство почти не регулирует такие схемы.

❎ Апартаменты реализуются без отделки.
На текущий момент отсутствует информация о стоимости доведения объекта до состояния «под ключ» и его полного оснащения. Это не позволяет точно определить совокупный объём инвестиций и, соответственно, корректно рассчитать прогнозную доходность.

С одной стороны, инвестор получает гибкость — возможность выполнить отделку и меблировку по собственному дизайн-проекту и в выбранном ценовом сегменте. Однако отсутствие единого стилевого решения и стандартов оформления приведёт к неоднородности фонда апартаментов и может негативно сказаться на восприятии объекта как единого гостиничного продукта.

❎ Управляющая компания не выбрана и не определён формат взаимодействия с ней.
На момент анализа не представлена информация о типе договора с УК (агентский, аренды, доверительного управления) и сроке его действия, а также о методе распределения дохода. Эти параметры напрямую влияют на структуру распределения дохода, уровень контроля со стороны инвестора и прогноз стабильности денежных потоков.

Соответственно нам НЕ предоставлен калькулятор с:

• помесячной загрузки
• помесячных цен за сутки (ADR)
• прогнозов по годам (1, 3, 5): ADR, загрузка, изменение расходов, рост КУ, рост комиссии УК
• структура расходов.

Отсутствие этой информации НЕ ДАЕТ нам возможность оценить сезонность, план развития по годам. Это делает расчёт непроверяемым и рискованным для инвестора.

❎ Возможность самостоятельного управления.
То есть в проекте нет единой концепции и стандарта сервиса, что может привести к снижению узнаваемости и конкурентоспособности проекта в сравнении с профессионально управляемыми гостиничными объектами.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода с некоторыми оговорками.

⚖️ Даем проекту нейтральную оценку.

Региону и реализуемым здесь проектам можно дать положительную оценку — локация обладает хорошим потенциалом для развития туризма и гостиничного бизнеса.

Однако по самому объекту, как и в случае с проектом DERBENT SPORT RESORT, сохраняется ряд нерешённых вопросов. Управляющая компания не определена, управленческая модель не проработана, отсутствует финансовый калькулятор и единая концепция развития. Эти факторы снижают уровень уверенности в достижении заявленного потенциала проекта.

В текущем виде объект можно рассматривать как перспективный, но требующий дополнительной проработки и уточнения ключевых параметров. Поэтому на текущем этапе мы не можем дать проекту положительную оценку. При этом нельзя отрицать, что сам объект вызывает симпатию — в его пользу играет камерный формат и действительно удачные рендеры внешней архитектуры.

ИТОГОВЫЙ ВЫВОД

После изучения рынка недвижимости и инвестиционных предложений Дагестана можно сделать следующие выводы:

Республика Дагестан за последние годы стремительно усилила свои позиции на туристической карте России. Регион демонстрирует устойчивый рост потока путешественников. На этом фоне особенно остро проявился дефицит качественного номерного фонда и современного отельного сервиса, соответствующего запросам новой, более требовательной аудитории.

Интерес к инвестиционным форматам апарт-отелей, который уже прочно закрепился в Санкт-Петербурге, Казани, Новосибирске, Калининграде, Сочи и других туристически развитых локациях, закономерно пришёл и в Дагестан. В первую очередь — в Дербент, который становится новым центром притяжения инвестиций и отдыха. Здесь один за другим появляются проекты инвестиционных апарт-отелей, рассчитанные на частных инвесторов, желающих получать пассивный доход от сдачи номеров через управляющую компанию.

Однако, в отличие от зрелых рынков крупных городов и курортов, где девелоперы уже отточили формат и умеют грамотно упаковывать инвестиционные продукты, рынок Дагестана пока находится на ранней стадии развития. Несмотря на понимание потенциала, региональные застройщики зачастую не обладают необходимыми компетенциями в сфере маркетинга, концептуальной проработки и сервиса.

Основные особенности и проблемы рынка:

— Недостаточная прозрачность. Доля сделок по договорам долевого участия (ДДУ) не превышает 10–15%, что снижает доверие инвесторов.
— Слабое информационное сопровождение. Большинство проектов представлены неинформативными сайтами без финансовых моделей, описаний концепции или условий управления.
— Отсутствие комплексного продукта. Девелоперы в основном предлагают «бетонные стены» без отделки, мебели и гостиничного пакета, что противоречит ожиданиям инвесторов, привыкших к форматам «под ключ».
— Недоработанная концепция отелей. Рендеры часто не отражают реальную архитектуру и планировки, а визуальная и смысловая целостность проектов отсутствует.
— Неопределённость с управлением. На момент продаж управляющая компания зачастую не выбрана, а решение о ней откладывается на поздний этап или оставляется на усмотрение будущих собственников.

Таким образом, можно констатировать: в Дагестане сформировался высокий туристический потенциал и растущий спрос на размещение, но рынок инвестиционной недвижимости находится в стадии становления. Застройщики видят возможности, но пока не умеют правильно их реализовать и презентовать.

С точки зрения инвестора, регион интересен на раннем этапе формирования рынка — здесь возможно войти в проекты по относительно низкой стоимости и при грамотном управлении получить значительную доходность в будущем. Однако при этом крайне важно тщательно оценивать степень готовности проекта, профессионализм девелопера и прозрачность схемы реализации.

Дагестан сегодня — это рынок с сильным туристическим потенциалом и низкой конкуренцией, но с высоким риском реализации. Успех проектов будет зависеть от того, насколько быстро местные девелоперы смогут освоить стандарты инвестиционного девелопмента и создать продукты, сопоставимые по качеству и прозрачности с федеральными рынками.

Напоминаем, что у нас запланирована серия разборов инвестиционных проектов в Дагестане / Дербент.

Первый разбор серии DERBENT SPORT RESORT. Здесь мы говорили:

• о росте туризма в регионе;
• проекте развития Каспийского курорта (Каспийского прибрежного кластера) в Дагестане — это масштабный инвестиционно-туристический проект, ориентированный на создание современного круглогодичного курорта на берегу Каспийского моря;
• об особенностях сделок с недвижимостью, которые чаще проходят не через долевое строительство (ДДУ), а через другие формы.

💡 Проект инвестиционных апартаментов DERBENT RESORT 5* с доходностью от 2,5 млн рублей в год.

📍 Дагестан Республика, г. Дербент, улица Х. Тагиева

Derbent Resort расположен на набережной по улице Х. Тагиевам - первая линия (30 метрах от берега моря).

В шаговой доступности от Derbent Resort находятся пляж и парковая зона. Также неподалеку расположена историческая крепость Нарын-кала.

• 10 мин.на машине до центра города
• 11 мин.на машине до ж/д станции
• 60 мин.на машине до аэропорта Махачкалы

📝 О ПРОЕКТЕ

Проект комплекса апартаментов представляет собой 6-ти этажный апарт-отель с эксплуатируемой кровлей и подземной парковкой на 30 м/м.

Апарт-отель рассчитанный на 115 апартаментов от 21 кв.м трех классов: премиум, люкс и президентский люкс. В каждом номере предусмотрен авторский, дизайнерский ремонт.

Инфраструктура:

▪️ Фитнес зона и СПА-центр
▪️ Конференц-зал
▪️ Infinity бассейн на эксплуатируемой кровле
▪️ Ресторан от шефа на эксплуатируемой кровле

ВРИ ЗУ 05:42:000047:10 Для гостиничного обслуживания

📌 О КОМПАНИИ

Девелопер проекта — GREEN GROUP.

GREEN GROUP - один из лидеров девелоперского рынка Республики Дагестан (10 лет на рынке). Компания осуществляет реализацию (полный цикл) проектов жилой и коммерческой недвижимости повышенной комфортности и премиального сегмента.

На сегодняшний день, это первая и единственная в Республике компания, которая реализует проект 5-звездочного отеля на Каспийском побережье.

Реализованные проекты (>100тыс. м² сданного жилья):

ЖК «Архидом» — клубный дом на 36 квартир с приватной концепцией (сдан в 2018 г.)

ЖК «Green House» — 42 квартиры премиум-уровня в Каспийске

ЖК "Белый дом" — строящийся проект бизнес-класса, который реализуется в концепции клубного дома. Планируется собственная управляющая компания, которая предоставляет резидентам отельную систему сервиса:

• Видеонаблюдение, закрытая территория, служба безопасности, IP-домофония
• Консьерж-служба 24/7, клининговая служба, профессиональные флористы
• Химчистка-прачечная, технический персонал, услуги автомойки
• Собственный фитнес-зал, хамам и сауна, зона барбекю
• Workout-площадка, множество зон для досуга
• Профессиональный ландшафтный дизайн

Управляющая компания

В ЖК «Архидом» и ЖК «Green House» от застройщика GREEN GROUP предусмотрены услуги консьерж-сервиса для резидентов. В обоих комплексах консьерж-служба работает в режиме 24/7 и решает организационные и бытовые вопросы жильцов.

Управлением будущего апарт-отеля DERBENT RESORT 5* будет заниматься УК, которая обслуживает эти ЖК.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода

🔸 Тип сделки:

• ДКП будущей вещи.
• Договор на управление с УК будет заключаться после ввода в эксплуатацию. Какой именно будет договор (аренды или агентский) и на какой срок, информация отсутствует.

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опция:

• 100% оплата
• Рассрочка: 0% на 12 месяцев при первоначальном взносе 30%

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость - апартаменты

🔸 Стадия строительства:

Старт строительства был в 2023 г.

Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025 г.

🔸 Текущий этап строительных работ:

Так как проект не реализуется по ДДУ, то и следить за ним на портале наш.дом.рф нет возможности. Зато есть форумы/чаты, где простые люди и/или вложившиеся инвесторы следят за стройкой.

И вот что они видят, в августе 2025 года - пустой каркас. А это 4 месяца до выдачи ключей полностью меблированных юнитов с премиальной отделкой.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Темпы продаж: Отсутствует информация

🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: УК / Возможно самостоятельное управление

🔸 Драйвер роста

▪️ Увеличение популярности именно Республики и рост туристов

▪️ Адресная поддержка экономики региона федеральными властями

▪️ Развитие туристической инфраструктуры региона

▪️ Рост и развитие рынка недвижимости

Подробно эти пункты раскрыты нами здесь.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:

12 627 450 ₽ / 495 000 ₽/м² за лот №208 площадью 25,51 м² в отделке под ключ

Планировка

Сравним стоимость

В завершение серии разборов, посвящённых инвестиционным проектам в Дербенте, мы подготовим сводную таблицу с ключевыми характеристиками проектов — включая стоимость за квадратный метр и минимальный порог входа для инвестора.

🔹 Доходность рекламируемая:

Котловой метод распределения дохода

Ставка УК по управлению 25%

Анализ прогнозной ставки ADR

В расчетной модели проекта заложен ADR от 16 000 ₽ в первый год с ростом до 18 000 ₽ к пятому году.
Для сравнения:

• AZIMUT Парк Отель Каспийск 4* — от 4 000 ₽/ночь,
• Derbent Premium Hotel & SPA 4* — от 11 500 ₽/ночь за 24 м².

Считаем, что заявленный уровень 16 000 ₽/ночь для номера 25,5 м² в 5-звёздочном отеле превышает текущий максимум рынка на около 35–40%, что довольно амбициозно.

С одной стороны, DERBENT RESORT станет первым отелем категории 5* в регионе, что создаёт потенциал для более высокой цены за счёт уникальности продукта, нового уровня сервиса и целевой аудитории премиум-класса.
С другой — текущая ёмкость рынка и платежеспособность туристов Дербента пока не подтверждают устойчивый спрос на столь высокий тариф.

💡 Вывод по ставке ADR:
Для старта разумно закладывать ADR на уровне 12 000–13 000 ₽ при выходе на рынок, с потенциалом роста до 15 000–16 000 ₽ через 3–4 года при условии формирования репутации отеля и роста турпотока.

Ранее мы уже отмечали, что в регионе по-прежнему сильно развит «серый» рынок размещения — частный сектор и гостевые дома, которые формируют ценовую конкуренцию, но не обеспечивают требуемый уровень сервиса.

💡 Вывод о расходной части:

Заявленные 25% — это в 2 раза ниже рыночной нормы и свидетельствует о непонимании реальной экономики гостиничного бизнеса.
Отсутствие детальной структуры расходов (персонал, эксплуатация, маркетинг, OTA-комиссии и т.п.) говорит о низкой проработке финансовой модели и слабой экспертизе управляющей компании.

🔹 Пример расчета доходности

Инвестиции: 12 627 450 ₽

Загрузка: 60–75%

Реалистичный ADR: от 12 000 до 16 000 ₽

Расходы в двух сценариях:

• УК 25% (как в модели застройщика)
• УК 50% (реалистичный уровень для 5* объектов)

Доходность:

• При 25% УК: 15,6–26,0% годовых
• При 50% УК: 10,4–17,4% годовых

То есть реальный диапазон доходности по рынку — около 10% годовых на первый год.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

Не будем повторять общие пункты, относящиеся в целом к региону, уже упомянутые в нашем первом разборе DERBENT SPORT RESORT.

✅ Расположение на первой береговой линии.

✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание

✅ Инфраструктура внутри проекта.

✅ Маленький номерной фонд проекта — 115 апартаментов.

✅ Опытный девелопер.

👎 РИСКИ

❎ DERBENT RESORT 5* имеет потенциал стать флагманским объектом региона, опередив рынок по классу и уровню сервиса. Однако представленный нам, как инвестору расчёт не отражает реальную экономику проекта:

• ADR завышен на 20–25% относительно рыночных ожиданий;
• Расходы УК занижены в 2 раза.

❎ Тип сделки: ДКП будущей вещи.

❎ Считаем, что текущая стоимость квадратного метра в данном регионе завышена и не имеет достаточного обоснования.

❎ Возможность самостоятельного управления. То есть в проекте нет единой концепции и стандарта сервиса, что может привести к снижению узнаваемости и конкурентоспособности проекта в сравнении с профессионально управляемыми гостиничными объектами.

❎ Не определён формат взаимодействия с управляющей компанией. На момент анализа не представлена информация о типе договора с УК (агентский, аренды, доверительного управления) и сроке его действия, а также нет подтверждения о методе распределения дохода. Эти параметры напрямую влияют на структуру распределения дохода, уровень контроля со стороны инвестора и прогноз стабильности денежных потоков.

❎ Слабая экспертиза управляющей компании. Мы уже говорили, что заявленные расходы 25% — это в 2 раза ниже рыночной нормы и свидетельствует о непонимании реальной экономики гостиничного бизнеса.

❎❗️Ключевой риск проекта — этап строительства.

Объект реализуется не по ДДУ, а по договору купли-продажи будущей вещи. Это означает, что проект не попадает под государственный контроль через портал «наш.дом.рф», и инвестор лишён возможности официально отслеживать динамику строительства, как это предусмотрено для проектов по 214-ФЗ.

Фактически единственным источником информации остаются профильные чаты и форумы, где участники рынка и частные инвесторы делятся фото- и видеоотчётами со стройплощадки.

На август 2025 года пользователи фиксируют не просто отставание от графика: на площадке — лишь возведённый КАРКАС ЗДАНИЯ. Ни о какой отделке речь и не идет. Между тем, по заявленным срокам, до передачи полностью меблированных апартаментов уровня 5* остаётся всего четыре месяца.

Такая динамика строительных работ создаёт высокие риски несоблюдения сроков сдачи и, как следствие, задержку ввода объекта в эксплуатацию и начала операционной деятельности.
Для инвестора это означает существенный сдвиг сроков выхода на доходность, и упущенную прибыль.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.

⚖️ Даем проекту нейтрально-отрицательную оценку.

Региону и реализуемым здесь проектам можно дать положительную оценку — локация обладает хорошим потенциалом для развития туризма и гостиничного бизнеса.

Однако, сам проект содержит два существенных риска, которые напрямую влияют на инвестиционную надёжность и вероятность достижения заявленных показателей:

1. Несоблюдение сроков строительства.
2. Некомпетентное управление.

В совокупности эти факторы снижают уровень доверия к проекту и уверенность в реализации его заявленного потенциала, даже несмотря на привлекательную концепцию и сильный туристический потенциал региона.

Кемеровская область, также известная как Кузбасс, расположена на юго-востоке Западной Сибири (Сибирский федеральный округ). Она граничит с шестью регионами: Томской областью, Новосибирской областью, Алтайским краем, Республикой Алтай, Красноярским краем и Республикой Хакасия.

Разница во времени с Москвой составляет +4 часа

Климат

Климат резко континентальный: зима холодная и продолжительная, лето теплое и короткое.

• Средняя температура января — -18…-24 °С,
• Средняя температура июля — +18…+20 °С.

Экология

Основные экологические проблемы Кузбасса связаны с:

• Загрязнением воздуха, в том числе образованием смога и «черного неба», из-за промышленных выбросов и бытового отопления углем.
• Загрязнением водных объектов и недостатком водных ресурсов.
• Наличием свалок, включая незаконные мусорные накопления.

В регионе около двух тысяч предприятий, включая шахты, электростанции и химические заводы, которые являются источниками загрязнения. Основные предприятия-загрязнители:

• АО «СДС Азот» (производитель азотных удобрений)
• ПАО «Кокс»
• ОАО «Химпром»
• Генерирующие мощности (ГРЭС, ТЭЦ), которые дают до 29% загрязнений
• Автотранспорт — около 32% выбросов загрязняющих веществ
• Частный сектор с использованием угля в отоплении (печи)

Новокузнецк по объему выбросов вредных веществ входит в тройку лидеров в России, уступая только Череповцу и Норильску.

Транспорт

Главная транспортная магистраль Кемеровской области — федеральная автодорога Р-255 «Сибирь». Эта трасса является важнейшим транспортным коридором, связывающим Кузбасс с другими регионами Западной Сибири и всей Россией.

Трасса «Сибирь» продолжает федеральную трассу Р-254 «Иртыш» и входит в азиатский транспортный маршрут AH6, обеспечивая транспортное сообщение с Новосибирской, Томской, Иркутской областями, Красноярским краем и далее на восток. Важность трассы заключается и в том, что она сокращает транспортные издержки и время между Европой и Азией, что делает её стратегически значимой для транзитных грузоперевозок.

Железнодорожный транспорт

Железнодорожный транспорт является ключевым видом перевозок в регионе. По территории Кузбасса проходят важные линии Транссибирской магистрали и Средне-Сибирской железнодорожных магистралей, что составляет основу транспортной системы Российских железных дорог, обеспечивая грузовое и пассажирское сообщение с Москвой, Сибирью и Дальним Востоком. Железнодорожные перевозки играют основную роль в доставке угля, металлургической продукции и промышленных грузов.

Воздушный транспорт

В Кемеровской области воздушный транспорт представлен двумя основными аэропортами:

• Международный аэропорт Кемерово имени А.А. Леонова, который обеспечивает регулярные авиарейсы в Москву, Санкт-Петербург, Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург и Казань, а также международные авиалинии. В летний сезон в Анапу, Симферополь и Сочи.
• Международный аэропорт Новокузнецка имени Б.В. Волынова, который обеспечивает регулярные авиарейсы в Москву, Санкт-Петербург, Новосибирск, Красноярск и Екатеринбург, а также международные авиалинии. В летний сезон в Анапу, Симферополь и Сочи.

Водный транспорт

Водный транспорт в Кемеровской области развит мало, так как основные реки региона, такие как Томь, имеют ограниченное значение для судоходства и перевозок. Водные пути в основном используются для локальных нужд.

Население

На 1 января 2025 года население области составляет 2 527 219 человек.

Численность рабочей силы составляет 1 221, тыс. человек.

Численность занятых в экономике 1 187,6 тыс. человек (56,3%).

Уровень безработицы - 33,4 тыс. человек (2,7%).

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в августе 2025 г. составила 78 764 рублей.

Самые высокие зарплаты в регионе сформированы в сферах:

• добычи полезных ископаемых - 118 164 руб.,
• обрабатывающие производства, а именно производство кокса и нефтепродуктов, производство химических веществ и химических продуктов, производство металлургическое и ремонт и монтаж машин и оборудования - более 100 000 руб.,
• деятельность профессиональная, научная и техническая - 120 103 руб.

Самые большие численности сотрудников наблюдаются в следующих сферах:

• Добыча полезных ископаемых
• Обрабатывающие производства
• Торговля оптовая и розничная; ремонт автотранспортных средств и мотоциклов
• Строительство
• Транспортировка и хранение

Образование

В Кемеровской области в 2025 году действует порядка 17 вузов. Главные вузы региона:

• Кемеровский государственный университет (КемГУ) — самый крупный и престижный вуз, лидер по количеству студентов (около 8 100) и широкому спектру образовательных программ.
• Кузбасский государственный технический университет имени Т.Ф. Горбачева — ключевой технический вуз с сильными инженерными программами (около 7 300 студентов).
• Сибирский государственный индустриальный университет (Новокузнецк) — крупный профильный вуз по промышленным специальностям (около 7 000 студентов).
• Кемеровский государственный медицинский университет — основной медицинский вуз региона.
• ФГБОУ ВО «Кузбасская государственная сельскохозяйственная академия»
• ФГБОУ ВО «Кемеровский государственный институт культуры»
• ФКОУ ВО «Кузбасский институт Федеральной службы исполнения наказаний России»

По данным на 2025/2026 учебный год, общее количество студентов в вузах региона превышает 47 тысяч человек.

В список лучших вузов России по рейтингу 2025 года входит Кемеровский государственный университет, входящий в топ 200 вузов страны по результатам национальных рейтингов.

Медицина

В Кемеровской области главные клинические центры включают:

• Кузбасская областная клиническая больница им. Беляева — крупнейшее медучреждение региона с современным оборудованием и высококвалифицированными специалистами, оказывает широкий спектр услуг, включая малотравматичные операции и сложную диагностику.
• Кузбасский клинический онкологический диспансер (ККОД). Это крупнейшее онкологическое учреждение Кузбасса, которое на протяжении более 80 лет занимается лечением онкологических заболеваний. ККОД является одной из лучших клиник в России, оснащенной современным оборудованием и имеющей высококвалифицированный медицинский персонал.
• ГБУЗ КО «Кемеровский областной клинический кардиологический диспансер имени академика Л.С. Барбараша»
• ГАУЗ КО «Новокузнецкая городская клиническая больница № 1»
• ГАУЗ КО «Областной клинический центр охраны здоровья шахтеров»
• ГАУЗ КО «Областная клиническая больница скорой медицинской помощи имени М.А. Подгорбунского»
• ГБУЗ КО «Областная клиническая ортопедо-хирургическая больница восстановительного лечения»
• ГАУЗ КО «Областная детская клиническая больница».
• РЖД-Медицина на Кузбассе представлена сетью медицинских учреждений (10 поликлиник и 4 стационара). Это многопрофильный медицинский центр с амбулаторно-поликлиническими услугами, лабораторной диагностикой, проведением врачебных процедур, а также консультациями терапевтов, хирургов, отоларингологов, офтальмологов и неврологов.
• Современный медицинский центр в Кемерове, построенный на частные инвестиции, где работают ведущие хирурги, урологи, травматологи и нефрологи, внедряются передовые медицинские технологии, в том числе процедуры ЭКО и диагностика мужского репродуктивного здоровья.

В регион приезжают лечиться из соседних регионов, таких как Новосибирская, Томская, Алтайский край, Красноярский край, а также дальних областей, за высококвалифицированной медицинской помощью и уникальными услугами по онкологии, репродуктивной медицины, травматологии и реабилитации.

Иностранцы приезжают в регион преимущественно из стран СНГ для получения качественной медицинской помощи по более доступным ценам и для уникальных специализированных процедур.

Медицинский туризм в Кузбассе развивается, в том числе за счет частных клиник с современным оборудованием и внедрения новых медицинских технологий, а также благодаря государственным программам улучшения качества и доступности медицинских услуг, повышению комфорта пациентов и интеграции с туристической инфраструктурой региона.

Преступность

По данным экспертного агентства РИА Рейтинг по количеству совершенных преступлений Кемеровская область на 49-м месте среди 85 субъектов РФ. Количество преступлений, зарегистрированных в 2024 г., на 10 тыс. жителей - 146,7. Количество тяжких и особо тяжких преступлений - 44,7.

Инвестиционная привлекательность региона

По Национальному рейтингу состояния инвестиционного климата в субъектах России Кемеровская область — Кузбасс в 2025 году занимает 21-е место из 46 регионов, согласно последним опубликованным данным с интегральным индексом около 66,55 баллов из 100. При этом в последние годы регион демонстрировал улучшение позиций: в 2023 году занимал 15-е место, а в 2024 году поднялся до 13-го, что отражало успешную динамику развития инвестиционного климата.

Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА) присвоило Кемеровской области — Кузбассу кредитный рейтинг на уровне ВВВ+(RU) с прогнозом «стабильный» по национальной шкале России по состоянию на июнь 2025 года

По итогам 2024 года рейтингового агентства «Эксперт РА» Кемеровская область входит в число субъектов РФ с низким уровнем инвестиционной привлекательности (С).

Согласно Национальному Рейтинговому Агентству, на XII ежегодной оценке регионов России инвестиционной привлекательности Кемеровская область получила рейтинг IC6 «средняя инвестиционная привлекательность – третий уровень).

Отрасли и Градообразующие предприятия

Основу экономики Кемеровской области — Кузбасса составляет промышленное производство, в первую очередь угольная промышленность. Добыча угля формирует около 42% промышленного выпуска и примерно 40% налоговых доходов региона. В регионе работает более 150 угольных предприятий, на которых заняты свыше 110 тысяч человек.

Кроме угольной отрасли, важное значение имеют металлургия и химическая промышленность, особенно в Южной части области (Новокузнецк, Таштагол). Металлургия и горнодобывающая промышленность обеспечивают значительный вклад в экономику и занятость.

Машиностроение и производство оборудования, пищевых продуктов, текстильная промышленность также развиты, однако в меньшей степени. Регион сильно зависит от конъюнктуры мировых товарных рынков, в частности рынка угля, и от транспортной логистики.

Ключевые крупные промышленные и градообразующие предприятия Кемеровской области — Кузбасса, значимые на всей территории России:

1. АО «УК Кузбассразрезуголь» — крупнейшая угольная компания России по объемам добычи, лидер по открытой угледобыче в стране. Ведет разработку крупнейших разрезов Кузнецкого угольного бассейна и поставляет уголь на внутренний и внешний рынок.
2. АО «СУЭК-Кузбасс» — часть холдинга СУЭК, крупный угольный производитель с шахтами и разрезами, специализируется на добыче коксующего и энергетического угля.
3. АО «Распадская угольная компания» — один из крупнейших производителей коксующего угля в регионе, значимый поставщик для металлургической промышленности России.
4. АО «Кузбасская Топливная Компания» — разрабатывает несколько крупных месторождений угля открытым способом, значима для топливного сектора.
5. АО «СДС-Уголь» и «Южный Кузбасс» — другие важные игроки в угледобыче и переработке, присутствующие на популярных месторождениях.
6. АО «ЕВРАЗ Западно-Сибирский металлургический комбинат», АО «Кузнецкие ферросплавы».
7. АО ГК «Азот» (химическая промышленность).
8. Металлургические предприятия Новокузнецка, такие как Новокузнецкий металлургический комбинат (НКМК, входит в группу «Сибирь-Алмаз»), играют ключевую роль в экономике региона и страны, производя широкий спектр металлопродукции. А также АО «ЕВРАЗ Западно-Сибирский металлургический комбинат» и АО «Кузнецкие ферросплавы».
9. АПК (ООО «КДВ Яшкино», ООО «Кузбасский бройлер», АО «Мариинский ЛВЗ»)

Эти предприятия являются градообразующими для ряда городов и населенных пунктов, обеспечивая занятость, формируя налоговую базу и инфраструктуру региона. Они оказывают значительное влияние на экономику России, экспорт и внутренний рынок энергоресурсов и металлов.

Ресурсы

Кемеровская область — Кузбасс богата многочисленными природно-сырьевыми ресурсами:

Водные ресурсы:

Все реки Кузбасса относятся к бассейну Оби, водосбор которой по площади является первым в России.

Лесные ресурсы:

Область расположена в подтаёжной и лесостепной зонах. Леса занимают около 66 % территории. Преобладающие породы деревьев: пихта, сосна, ель, кедр, берёза, осина.

Полезные ископаемые:

• Главным богатством является каменный уголь — более 11 млрд тонн балансовых запасов в пределах Кузнецкого угольного бассейна.
• Добывается также бурый уголь, железные руды (в Таштагольском районе), нефелиновые руды, полиметаллические руды (свинец, цинк, серебро, золото), а также кварциты, известняки, доломит и строительные материалы.
• Значительные месторождения золота, марганца, титана, хрома и редких металлов.

В общем регион обладает уникальным природно-ресурсным потенциалом, охватывающим угледобычу, разработку полезных ископаемых, лесное хозяйство и водные ресурсы, что формирует основу его экономики и промышленности.

Особые экономические зоны

Территории опережающего развития:

• ТОР «Юрга»
• ТОР «Анжеро-Судженск»
• ТОР «Новокузнецк»
• ТОР «Прокопьевск»

Особая экономическая зона:

• ОЭЗ ППТ «Кузбасс» - 629 га

В рамках ОЭЗ «Кузбасс» реализуются несколько крупных проектов с общим объемом инвестиций свыше 13 млрд рублей и планируемым созданием более 4,3 тысяч рабочих мест. Среди направлений — производство пищевой продукции, переработка масличных культур, создание высокотехнологичного промышленного производства.

• ОЭЗ ТРТ «Горная Шория» - 1 508 га. Создана в 2025 году в южной части Кузбасса

Цели создания ОЭЗ «Горная Шория» – развитие спортивно-туристической, гостинично-деловой инфраструктуры и создание курорта мирового уровня. В ее рамках планируется строительство горнолыжных комплексов, гостиниц (включая пятизвездочные), развлекательных и сервисных объектов.
Объем инвестиций в проекты территории превышает 40 млрд рублей, а количество создаваемых рабочих мест превысит 4 тысячи. Среди реализуемых проектов – спортивно-туристический комплекс «Шерегеш», гостинично-деловые комплексы с комфортом высокого уровня и сервисы круглогодичного обслуживания туристов.

Кластерная политика Кузбасса:

• Комплексная переработка угля
  и техногенных отходов
• Биомедицинский кластер
• Агропромышленный кластер
• Туристско-рекреационный кластер
• Образовательный кластер

ВРП региона

По итогам 2023 года ВРП Кузбасса составил 1 883,83 млрд рублей (на 13% ниже показателя предшествующего года в номинальном выражении и на 0,5% в реальном).

По оценке АКРА, по итогам 2024 года ВРП Кемеровской области мог составить около 2 трлн рублей.

Экспорт региона

Внешнеторговые связи Кемеровской области — Кузбасса в 2024–2025 годах характеризуются значительным объемом экспорта, преимущественно сырьевой продукции и продуктов питания.

Основные экспортные товары:

• Уголь каменный (включая коксующийся), по предварительным данным за 2025 год объем поставок угля на экспорт составил около 75,9 млн тонн, с незначительным снижением (около 0,7%) по сравнению с предыдущим периодом. Объем добычи в регионе снижается, что отражается в сокращении экспорта.
• Сельскохозяйственная продукция и продукты питания, включая изделия компании "КДВ Групп" (шоколад, мучные и сахаристые изделия), крепкие спиртные напитки, макаронные изделия, кедровые орехи, семена рапса. Общий экспорт пищевой продукции в 2024 году достиг порядка 500 млн долларов.

Ключевые страны-партнеры:

• Казахстан — более 64% экспортной продукции в стоимостном выражении идет именно туда. Через Казахстан также осуществляется транзит в Китай, формально импорт в Китай составляет около 2,4%.
• Узбекистан — около 11,5% экспорта.
• Белоруссия — около 11,2% экспорта.

Тенденции географии экспортных поставок угля показывают рост отправок на юг (+23%) и стабилизацию на восток, несмотря на общие трудности в отрасли. На северо-западе экспортные отгрузки снизились на 9%.

В экспорте АПК преобладают продукты пищевой и перерабатывающей промышленности.

По итогам 2023 года Кемеровская область занимает лидирующие позиции среди регионов России по поставкам на мировой рынок мучных кондитерских изделий (1 место), шоколада (1 место) и сахаристых кондитерских изделий (2 место).

К ведущим экспортёрам продукции АПК в Кемеровской области относятся: ООО «КДВ Групп» (Бренды: Яшкино), АО «Мариинский ликёро-водочный завод» (Бренды: Beluga), АО «Новокузнецкий ликёро-водочный завод», ООО «Кедр Экспорт», АО «Новокузнецкий хладокомбинат».

Основным макрорегионом поставки продукции из Кемеровской области является Азия – 73% экспортных поставок региона, значимыми также являются Восточная Европа (13%), Ближний Восток и Закавказье (13%): Казахстан, Китай, Узбекистан, Киргизия, Армения, Беларусь, Северная Корея (КНДР)

Рейтинг крупнейших экспортёров:

Точки притяжения региона

Шерегеш – один из самых популярных в России горнолыжных курортов. В год он принимает около 2,5 млн туристов. Из Москвы на курорт помимо регулярных рейсов пятый год организуется чартерная программа.

Туризм становится стратегической отраслью для Кузбасса. Развитие СТК "Шерегеш" предполагает увеличение пассажиропотока к 2035-м в три раза. Регион держит курс на круглогодичную активную работу туристической отрасли.

Средства размещения

Согласно официальной статистике, в 2024 г. в Кузбассе действовало 362 коллективных средства размещения на 26 227 мест, в том числе 257 гостиниц и аналогичных средств размещения на 12 941 место и 105 единиц специализированных средств размещения (санаторно-курортных организаций и организаций отдыха) на 13 286 мест.

Общее число номеров составило 9 308, из них высшей категории – 762 (8,2% от общего количества номеров), приспособленных для проживания людей с ограниченными возможностями – 118 номеров (1,3%).

Общая численность размещенных лиц в 2024 г. составила 774,1 тыс. человек, в том числе в гостиницах и аналогичных средствах размещения – 562,2 тыс. человек, в специализированных средствах размещения – 211,9 тыс. человек. Доля граждан Российской Федерации в общей численности размещенных лиц составила 98,4%.

Общее количество ночевок за год составило 3,2 млн. единиц.

Средняя продолжительность пребывания граждан в коллективных средствах размещения составила 4 дня.

Основными целями поездок лиц, остановившихся в гостиницах и аналогичных средствах размещения, стали:

• проведение отпуска, досуга (50,4%),
• деловые и профессиональные цели (41,8 %).

В Кузбассе представлен отель сети Radisson Hotel Group — это «Park Inn by Radisson Novokuznetsk» в городе Новокузнецк. Это первый международный отель в области, расположенный в деловом центре города, с 174 номерами.

Крупные российские гостиничные операторы активнее расширяют свое присутствие в регионе:

• Cosmos Hotels — одна из крупнейших сетей, управляющая гостиницами, например, новым пятизвездочным отелем в Кемерово с 240 номерами, строительство которого планируется завершить к концу 2026 года.
• AZIMUT Hotels — действующий AZIMUT Отель Кемерово.

Строящиеся проекты

• Структура АФК "Система" Cosmos Hotels построит гостиничный комплекс на курорте Шерегеш.

Реализация проекта подразумевает строительство пятизвездочной гостиницы на 216 номеров и апарт-отелей на 5 тыс. 166 гостей. Кроме этого, будут функционировать спа-комплекс, сноупарк, хаски-парк, а также культурно-досуговые и спортивные площадки. Общая площадь застройки составит 190,7 тысячи кв. метров.

• Компания AZIMUT Hotels летом 2022 года начала строительство сектора «Азимут» на Шерегеше. Всего в рамках проекта «Большой Шерегеш» будут построены 4 гостиницы уровнем от трех до пяти звезд, конгресс-центр, детский лагерь площадью 35 тысяч кв.м, сеть дорожной и инженерной инфраструктуры. Завершиться строительство всех объектов должно к 2032 году.

ЖИЛЬЕ

Текущий (июль 2025) объем жилого строительства 515 520 м². Стройка идет только в г.Кемерово - 382 710 м² жилой площади (74,2% от общего объема площадей).

Основной объем текущего жилищного строительства застройщиками приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 100% строящихся жилых единиц. Строящихся проектов домов с апартаментами в настоящее время не возводится.

ТОП застройщиков по объёмам текущего строительства на июль 2025 года:

Самым крупным по объемам текущего строительства является ЖК «Сити-парк». В этом жилом комплексе застройщик «Компания Промстрой» возводит 4 дома, включающих 860 жилых единиц, совокупной площадью 39 420 м².

Средняя площадь квартир составляет 49,7 м².

По состоянию на июнь 2025 средняя цена кв. м на первичном рынке Кемеровской области, рассчитанная на основании фактических сделок, составила 127 785 рублей. За месяц цена выросла на 0,9%. За год цена увеличилась на 11,0%.

За 5 месяцев 2025 г. количество ИЖК, выданных жителям Кемеровской области, составило 3 510, что на 55,5% меньше уровня 2024 г. (7 893 ИЖК), и на 69,2% меньше уровня, достигнутого в 2023 г. (11 393 ИЖК).

За 5 месяцев 2025 г. количество ИЖК, выданных жителям Кемеровской области под залог договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), составило 1 328, что на 50,1% меньше, чем в 2024 г. (2 663 ИЖК), и на 41,9% меньше соответствующего значения 2023 г. (2 286 ИЖК).

За 5 месяцев 2025 г. объем ИЖК, выданных жителям Кемеровской области, составил 11,86 млрд ₽, что на 52,4% меньше уровня, достигнутого в 2024 г. (24,93 млрд ₽), и на 64,2% меньше аналогичного значения 2023 г. (33,13 млрд ₽).

Средний размер ИЖК составил 3,65 млн ₽.

В целом по всем видам ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных в июне 2025 года, средневзвешенная ставка составила 8,33%.

ВЫВОД

Кемеровская область (Кузбасс) — один из ключевых индустриальных регионов России, играющий стратегическую роль в экономике страны благодаря мощной сырьевой, энергетической и транспортной базе.

Регион обладает огромными запасами угля — более 11 млрд тонн, что делает его главным центром угледобычи России. Здесь производится свыше половины всего российского угля, включая более 70% коксующегося, необходимого для металлургии. Металлургическая отрасль занимает второе место в экономике региона: Кузбасс производит до 14% стали и проката, более 60% ферросилиция и практически 100% трамвайных рельсов страны.

Помимо сырьевой направленности, в регионе активно формируется новая отрасль — туризм. Шерегеш стал одним из самых популярных горнолыжных курортов России, ежегодно привлекая около 2,5 млн туристов. Для поддержки этого направления планируется строительство нового аэропорта, что повысит транспортную доступность и ускорит развитие зимнего туризма.

Кемеровская область отличается развитой транспортной инфраструктурой: через регион проходит стратегическая федеральная трасса Р-255 «Сибирь», являющаяся частью азиатского транспортного маршрута AH6 и связывающая Кузбасс с ключевыми регионами Западной и Восточной Сибири. Железнодорожная сеть и наличие двух международных аэропортов обеспечивают высокую мобильность грузов и пассажиров, делая регион важным логистическим узлом между Европой и Азией.

В целом Кузбасс — это промышленное сердце Сибири с высоким экономическим потенциалом, диверсифицированной ресурсной базой и устойчивыми позициями в энергетике, металлургии, химии и транспорте. При сохранении инвестиционной активности и развитии туристической инфраструктуры регион способен удерживать статус одного из опорных индустриальных центров страны.

Источники:

1. Инвестиционный портал
2. Портал статистических данных

По итогам анализа ведущих туроператоров и агрегаторов (включая Яндекс.Путешествия, OneTwoTrip и Островок), Дагестан вошел в ТОП-10 самых популярных направлений для внутреннего туризма в сезоне 2025 года, занимая 6 место.

Мы уже рассказывали очень подробно о возросшей туристической популярности Дагестана здесь, где также говорили об остром дефицит отелей уровня 4*.

Наш разбор инвестиционного отеля ЧИРАХ 4* в центре Махачкалы.

Сейчас в Дагестане активно строятся несколько апарт-отелей с возможностью приобретения номеров частными инвесторами.

На нашем канале мы представим вам несколько проектов в регионе, реализуемых как по ДДУ, так и по альтернативной схеме. Это, в том числе, позволит увидеть разброс цен и их зависимость от формы сделки.

💡 Проект инвестиционных апартаментов DERBENT SPORT RESORT* с доходностью до 21,65% в год** — за счёт аренды и роста стоимости недвижимости.

*Изначальное название - Прайм Парк

** Расчёт доходности выполнен на примере апартаментов 37,47 м² при стоимости 7,54 млн ₽, аренде 4 000 ₽/сутки, загрузке 100% и росте стоимости до 11% в год. Итоговая доходность может меняться в зависимости от сезона, спроса и условий эксплуатации.

📍 Дагестан Республика, г. Дербент, улица Х.Тагиева

Derbent Sport Resort расположен в недалеко от исторического центра Дербента, у Дворца спорта* в Дербенте.

• 500 метров до моря
• 10 мин.на машине до центра города
• 11 мин.на машине до ж/д станции
• 60 мин.на машине до аэропорта Махачкалы

*В Дербенте строится крупный трибуционный Дворец спорта — уникальный спортивный комплекс общей площадью около 24,640 тыс. кв. м.

Строительство началось в августе 2021 года и планируется завершить в 2026 году. Дворец спорта имеет округлую форму, напоминающую каплю или ракушку, с архитектурными элементами, отсылающими к древней истории Дербента.

Возможности комплекса включают:

• Спортивную арену на 2 270-2 500 мест
• Бассейн
• Конференц-залы
• Тренажерный и тренировочный залы
• Зал хореографии
• Гостиницу и ресторан на 180 мест
• Подземный паркинг на 92-150 машиномест

На территории предусмотрены футбольное поле, площадки для баскетбола, волейбола, тенниса, зоны тренажеров, а также благоустройство, озеленение, освещение и пешеходные дорожки. Объект будет доступен для маломобильных групп населения.

Финансирование происходит из федерального бюджета, дополнительно выделено около 2 млрд рублей для достройки. Проект позиционируется как одна из жемчужин Дагестана и в перспективе должен стать главным спортивным кластером Дербента, значительно повышая уровень спортивной инфраструктуры и туризма в регионе.

Проект развития Каспийского курорта (Каспийского прибрежного кластера) в Дагестане — это масштабный инвестиционно-туристический проект, ориентированный на создание современного круглогодичного курорта на берегу Каспийского моря. Основные аспекты проекта:

• Территория курорта охватывает около 228 гектаров.
• Планируется построить более 20 гостиниц различных категорий (от 3 до 5 звёзд) с общей вместимостью до 14,5 тысяч мест — это гостиницы, коттеджи, санатории.
• Современную благоустроенную набережную длиной около 6,5 км с зонами для прогулок, парков, спортивных и развлекательных объектов.
• Всероссийский детский центр «Дагестан» с 1,5 тыс. мест, где будут оздоравливать детей. Его строительство идет в несколько этапов с завершением первого этапа в 2027 году.
• Создается полноценная транспортная инфраструктура — дороги, подъездные пути, модернизация аэропорта Махачкалы, чтобы обеспечить удобную доступность курорта.
• Проект предусматривает экологическое озеленение 154 га территории, создание рабочих мест (до 8 тыс.), ожидается привлечение до 70 млрд рублей инвестиций.
• Строительство начнется с 2025 года, запуск курорта планируется к 2027-2030 годам.

Проект реализуется при поддержке федерального правительства в рамках национальных программ «Туризм и индустрия гостеприимства» и «Пять морей и озеро Байкал», а также с участием Кавказ.РФ.

Каспийский курорт должен стать драйвером развития туризма, экономики и социальной сферы региона, создать условия для масштабного притока туристов и улучшить качество инфраструктуры на побережье Каспийского моря в Дагестане.

📝 О ПРОЕКТЕ

Проект комплекса апартаментов состоит из 8 корпусов высотой до 6 этажей, рассчитанный на 526 апартаментов.

Инфраструктура:

• SPA-комплекс,
• Спортзалы и спортзоны (теннисные корты, зоны воркаута, баскетбольные площадки)
• Рестораны,
• Паркинг

ВРИ ЗУ 05:42:000047:1120 Гостиничное обслуживание

📌 О КОМПАНИИ

Девелопер проекта — AKA GROUP

Строительная компания полного цикла, выполняющая весь спектр работ от проектирования до ввода объектов в эксплуатацию.

Компания работает с 2015 года.

Компания AKA Group строит и строила проекты преимущественно в Москве и МО. По информации с официального сайта компании, она реализует жилые комплексы, а также объекты здравоохранения и образования:

• многоквартирный ЖК «Рассказово» (корпуса 5, 8)
• многоквартирный ЖК «Пироговская ривьера» (20 корпусов)
• многофункциональный научно-образовательный корпус (кампус для старейшего и крупнейшего технического вуза России – МГТУ им. Баумана. В результате масштабной работы по развитию университета появилось порядка 170 тыс. кв. м. площадей для учебы, науки и разработки новых технологий)
• общеобразовательная школа на 1200 мест в г. Мытищи
• пристройка на 500 мест к Гимназии № 14

Управляющая компания

Свои намерения управлением отелем высказал компании UPRO GROUP.

UPRO GROUP – гостиничная управляющая компания, основанная в 2013 году в Санкт-Петербурге.

В портфеле компании различные типы объектов гостеприимства – круглогодичные и сезонные курортные отели, санаторно-курортные комплексы и спортивные центры.

Под управлением UPRO находятся 11 проектов, расположенных в 8 городах России: Крыму, Краснодарском, Ставропольском краях и др. регионах с общим номерным фондом 1 667 номеров.

В Дагестане (Махачкала) у компании в управлении отель Alleya Resort 4* на 112 номеров.
Рейтинг 5.0 на основании 1 518 отзывов

Компания разрабатывает и развивает собственных технологий и IT-разработки, которые позволяют оптимизировать рабочие процессы, повысить эффективность, продажи и прибыль объектов.

UPRO усиливает экспертизу в проектах с множественными собственниками, взяв в управление апарт-комплексом Alba del Mare 4* на 348 юнитов, ярко запускает услугу Аутсорса продаж и подписывает сразу 3 договора с отелями Morein Resort& SPA 4* в Джубге, Cipresso 4* в Алуште, а также объектом премиум-класса 5* на 100+ номеров в одном из курортных регионов страны (детали под NDA).

УК выходит в новый регион Республику Дагестан, взяв в управление гостиничный комплекс Alleya Resort 4* в Махачкале на 112 номеров, а также принимает в свой портфель отель Артморе 4* на 137 номеров в Судаке.

• UPRO входит в российских гостиничных УК на основании рейтингов международных консалтинговых компаний СMWP и NF Group
• Сотрудничество с АО «Корпорация Туризм.РФ».

Компания публикует свои собственные ежегодные исследования на тему карьеры в сфере гостеприимства в рамках мероприятий для молодых специалистов:

• «Сложности и возможности развития карьеры в гостиничном бизнесе» – исследование 2022 г
• «Перспективы карьерного развития в регионах и тренд на релокацию на гостиничном рынке труда» – исследование 2023 г
• «Основные тенденции в обучении гостиничного и туристского рынка» – исследование 2024 г

Компания является основателем и организатором Первого всероссийского карьерного форума Career Hospitality Forum, который проводится ежегодно для молодых специалистов гостиничной индустрии и ВУЗов со всей России. Целевая аудитория — студенты, начинающие специалисты и те, кому интересна гостиничная сфера.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода + рост стоимости метра

🔸 Тип сделки:

• ДДУ ( в сумму ДДУ можно включить отделку white box)
• Договор на ремонт и меблировку (но на текущий момент его не предоставляют)
• Договор на управление с УК будет заключаться после ввода в эксплуатацию. Какой именно будет договор (аренды или агентский) и на какой срок, информация отсутствует.

Проектное финансирование от Сбербанка

Возможность оформления дистанционной сделки

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опция:

• Ипотека
• 100% оплата
• Рассрочка: 0% на 20 месяцев при первоначальном взносе 40%

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость - апартаменты

🔸 Стадия строительства:

Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2027
Выдача ключей: 31.03.2028

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Темпы продаж: Уровень распроданности по данным наш.дом.рф по состоянию на июнь 2025 г. 1%

🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: УК / Возможно самостоятельное управление

🔸 Драйвер роста

▪️ Увеличение популярности именно Республики и рост туристов

▪️ Адресная поддержка экономики региона федеральными властями

▪️ Развитие туристической инфраструктуры региона

▪️ Рост и развитие рынка недвижимости

Подробно эти пункты раскрыты нами здесь.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:

4 459 700 ₽ / 161 000 ₽/м² за лот 27,7 м² без отделки

5 207 600 ₽ / 188 000 ₽/м² за лот 27,7 м² в отделке white box

Планировка

К сожалению, на текущий момент компания не предлагает формат отделки «под ключ». В связи с этим окончательная сумма инвестиций для потенциального инвестора остаётся неопределённой и будет зависеть от выбранного уровня отделки и стоимости реализации внутренних работ.

Отсутствие фиксированного предложения по готовому формату может усложнить расчёт срока окупаемости и доходности проекта.

Сравним стоимость

В завершение серии разборов, посвящённых инвестиционным проектам в Дербенте, мы подготовим сводную таблицу с ключевыми характеристиками проектов — включая стоимость за квадратный метр и минимальный порог входа для инвестора.

На данном этапе мы не проводим сравнительный анализ стоимости квадратного метра, поскольку рассматриваем первый проект в рамках серии. Однако, для ориентира напомним: в проекте «ЧИРАХ 4*» в центре Махачкалы, который на сегодняшний день полностью реализован и введён в эксплуатацию, на старте продаж стоимость составляла:

• 5 280 000 ₽ / 320 000 ₽/м² — за лот площадью 16,5 м² (под ключ)
• 6 638 633 ₽ / 260 850 ₽/м² — за лот площадью 25,45 м² (под ключ)

Исходя из нашего опыта и анализа более чем 100 инвестиционных проектов по всей России, можно отметить, что стоимость квадратного метра на уровне 188 000 ₽ является одной из самых низких среди курортных объектов. Это делает рассматриваемый проект потенциально привлекательным для инвесторов, ориентированных на минимальный вход и высокую вероятность роста капитальной стоимости.

🔹 Доходность рекламируемая:

Поскольку на данный момент отсутствует информация о типе договора с управляющей компанией, подтвердить сведения о методе распределения дохода не представляется возможным. Однако, с учётом того, что проект предусматривает возможность самостоятельного управления, можно предположить, что в данном случае не применяется котловой метод распределения дохода.

Проверяем ставку ADR 4 000 ₽

Рядом с проектом ведётся строительство отеля сети AZIMUT Hotels. При этом в регионе уже действует объект этой сети — AZIMUT Парк Отель Каспийск 4*, где стоимость размещения в номере площадью 27 м² начинается от 4 000 ₽ за ночь (по данным на ноябрь).

Для сравнения, в соседних отелях Derbent Premium Hotel & SPA 4* и «Метрополь» 4* уровень цен заметно выше. При этом достойных гостиничных проектов категории 3* в ближайшем окружении не представлено.
Ранее мы уже отмечали, что в регионе по-прежнему сильно развит «серый» рынок размещения — частный сектор и гостевые дома, которые формируют ценовую конкуренцию, но не обеспечивают требуемый уровень сервиса.

🔹 Пример расчета доходности

Площадь номера — 28 м²

Стоимость апартаментов (white box) — 5 207 600 ₽

Стоимость доведения до «под ключ» (прогноз 2028 г.) — 1 500 000–2 000 000 ₽

Общий объём инвестиций: 6,7–7,2 млн ₽

Средняя ставка аренды (ADR) — 4 000 ₽/сутки

Совокупные операционные расходы — 35% от валового дохода

Вариант 1. Загрузка 85%

ГАП: 1 241 000 ₽
Операционные расходы (35%) = 434 350 ₽
Доход до вычета налоговых расходов на прибыль= 806 650 ₽
Налог УСН (6%) = 48 400 ₽
Доход = 758 250 ₽

Минус налог на имущество 1% (52 000 ₽)
Итого ЧОД: 706 000 ₽ в год

Доходность: ≈ 9,8%-10,5% годовых

Вариант 2. Загрузка 70%

ГАП: 1 022 000 ₽
Операционные расходы (35%) = 357 700 ₽
Доход до вычета налоговых расходов на прибыль = 664 300 ₽
Налог УСН (6%) = 39 860 ₽
Доход = 624 440 ₽

Минус налог на имущество (52 000 ₽)
Итого ЧОД: 572 000 ₽ в год

Доходность: ≈7,9% - 8,5% годовых

Вывод: При расходах 35% от валового дохода и загрузке 70%, чистая доходность проекта составит 7,9–8,5% годовых.
Это более реалистичный диапазон для апарт-отеля без категории, при условии сохранения средней ставки ADR 4 000 ₽.

Таким образом:

• ADR 4 000 ₽/сутки выглядит достижимым, но является верхним пределом для формата апартаментов без гостиничной звезды.
• Реалистичная ожидаемая доходность (с поправкой на расходы и отделку) — 8–9% годовых.
• Потенциал роста стоимости актива (в пределах 7–10% в год) может добавить ещё +1,5–2 п.п. к совокупной доходности.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Расположение вблизи строящегося Дворца спорта.
Локация формирует стабильный поток целевой аудитории — спортсменов, членов сборных команд, болельщиков и организаторов мероприятий. Проведение соревнований и тренировочных сборов в течение всего года обеспечивает регулярный спрос на размещение и способствует выравниванию сезонности загрузки.

✅ Регион на этапе активного роста туристической привлекательности.
Дербент постепенно становится одним из ключевых направлений внутреннего туризма России. Формируется туристическая инфраструктура, растёт интерес к культурно-историческому наследию. Это создаёт предпосылки для устойчивого увеличения туристического потока в среднесрочной перспективе.

ТОП посещаемых мест в республике.

✅ Развитие экономики и рынка недвижимости.
Регион демонстрирует положительную динамику в части инфраструктурных инвестиций, жилищного строительства и развития сервисного сектора. Это способствует росту стоимости квадратного метра и делает инвестиции в апартаменты привлекательными.

✅ Мы уже рассказывали очень подробно здесь об остром дефицит отелей в регионе.

✅ Проект апартаментов реализуется по 214-ФЗ (ДДУ, эскроу-счета).

✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание

✅ Инфраструктура внутри проекта.

✅ УК имеет опыт управления отелями на Кавказе, а также опыт управления объектами с множественностью собственников. В регионе у отеля под управлением данной УК высокий рейтинг.

✅ Опытный девелопер.

👎 РИСКИ

❎ Отель НЕ планирует получить сертификацию 4*.

С 1 января 2025 года в России вступили в силу новые законодательные правила классификации средств размещения, которые теперь включают в себя и апарт-отели. По новым нормам апарт-отели считаются гостиницами и обязаны проходить классификацию с присвоением категории от 1 до 5 звезд.

❎ Апартаменты реализуются без отделки.
На текущий момент отсутствует информация о стоимости доведения объекта до состояния «под ключ» и его полного оснащения. Это не позволяет точно определить совокупный объём инвестиций и, соответственно, корректно рассчитать прогнозную доходность.

С одной стороны, инвестор получает гибкость — возможность выполнить отделку и меблировку по собственному дизайн-проекту и в выбранном ценовом сегменте. Однако отсутствие единого стилевого решения и стандартов оформления приведёт к неоднородности фонда апартаментов и может негативно сказаться на восприятии объекта как единого гостиничного продукта.

❎ Не определён формат взаимодействия с управляющей компанией.
На момент анализа не представлена информация о типе договора с УК (агентский, аренды, доверительного управления) и сроке его действия, а также о методе распределения дохода. Эти параметры напрямую влияют на структуру распределения дохода, уровень контроля со стороны инвестора и прогноз стабильности денежных потоков.

❎ Возможность самостоятельного управления.
То есть в проекте нет единой концепции и стандарта сервиса, что может привести к снижению узнаваемости и конкурентоспособности проекта в сравнении с профессионально управляемыми гостиничными объектами.

❎ Предоставленный нам калькулятор НЕ дает:

• помесячной загрузки
• помесячных цен за сутки (ADR)
• прогнозов по годам (1, 3, 5): ADR, загрузка, изменение расходов, рост КУ, рост комиссии УК
• структура совокупных расходов (25%) не раскрыта.

Исходя из нашего опыта анализа аналогичных объектов, такая доля расходов выглядит заниженной и вряд ли отражает реальную структуру затрат.

Отсутствие этой информации НЕ ДАЕТ нам возможность оценить сезонность, план развития по годам. Это делает расчёт непроверяемым и рискованным для инвестора.

❎ Потенциально высокая конкуренция.

Если планы по увеличению номерного фонда до 14,5 тысяч койко-мест к 2030 году (Проект развития Каспийского курорта (Каспийского прибрежного кластера)) будут реализованы, конкуренция среди гостиничного рынка может усилится и за счет появления новых апарт-отелей и прихода в регион других операторов. Это может привести к усилению конкуренции, снижению средней загрузки и тарифов.

❎ Ключит в 2028 году. До окончания строительства ждать еще более 2 лет.

❎ Гостеприимство без обслуживания. Дефицит кадров.

❎ Сильно развит «серый» рынок размещения.
В регионе значительная доля туристов предпочитает проживание в частном секторе и гостевых домах, не проходящих официальную классификацию и не уплачивающих налоги. Это формирует ценовую конкуренцию и оказывает давление на среднюю ставку размещения (ADR), особенно в низкий сезон.

❎ Высокий номерной фонд проекта — 526 апартаментов.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.

⚖️ Даем проекту нейтральную оценку.

Региону и реализуемым здесь проектам можно дать положительную оценку — локация обладает хорошим потенциалом для развития туризма и гостиничного бизнеса. Однако по самому объекту остаются вопросы к проработке управленческой модели и отсутствию единой концепции, что снижает уровень уверенности в реализации заявленного потенциала.

В текущем виде проект можно рассматривать как интересный, но требующий доработки и уточнения ключевых параметров.

Мы продолжаем тему разбора инвестиционных проектов в регионах России.

С нашим разбором Ставропольского края вы можете ознакомиться здесь.

Ставропольский край

Именно здесь расположен один из крупнейшей курортных регионов России – знаменитые Кавказские Минеральные Воды.

Пятигорск — курортный город, сердце лучшего бальнеологического курорта России, центр бизнес туризма по проведению мероприятий федерального и краевого значения.

✅ Входит в ТОП 5 российских регионов по количеству студентов платных отделений ВУЗов.
✅ Газохимический комплекс в Будённовске (ООО «Ставролен») — это не только крупнейший проект химической промышленности края, но и один из самых масштабных, современных и стратегических объектов в России в целом.
✅ Производство искусственных сапфиров 1/3 мирового объема.
✅ Производство зерна 3 место в России.
✅ Здесь могут начать выращивать бананы
✅ 11 800 - численность сотрудников на самом крупном предприятии.
✅ Высокий человеческий капитал
✅ Регион-лидер округа по продолжительности пребывания гостей.
✅ Регион лидер среди регионов России по загрузке номеров в КСР.
✅ Бренд Cosmos строит в регионе свой первый отель сети Pyatigorsk Aquila Hotel.
✅ В феврале 2025 года в Ставрополе открылся первый AZIMUT Отель Ставрополь. В Пятигорске (на стадии строительства).

❌ Среди коллективных средств размещения сильно развит серый сектор.

💡 Инвестиции в Azimut City Отель 4* - первый отель в городе Пятигорск под управлением одного из самых известных международных отельных брендов с рекламируемым доходом:

• 4 500 000 ₽ - Чистая прибыль при перепродаже
• 40% - Доходность
• 24 месяца - Срок инвестирования

📍 Ставропольский край, г. Пятигорск, на привокзальной площади им.Кирова

Отель Azimut City Hotel 4* в Пятигорске строится в центре города, рядом с железнодорожным вокзалом Пятигорска.

Расстояние до центра города составляет около 1–1,5 км, что позволяет дойти пешком за 10–15 минут.

В непосредственной близости от отеля находятся административные учреждения, торговые центры, городские достопримечательности, курортный парк и лечебные минеральные источники.

• От железнодорожного вокзала до отеля всего несколько минут пешком — около 400-500 метров.
• Международный аэропорт Минеральные Воды расположен примерно в 25-26 км от отеля, добраться до него можно на машине или такси примерно за 30 минут.

Туристический бум стал главной причиной расширения инфраструктуры. Если пять лет назад город принимал около 300 тысяч гостей в год, то в 2024 году горд принял более 2 миллионов человек. При этом в отелях останавливаются 1,1 миллиона туристов.

Позитивная динамика сохраняется и в 2025 году. В целом по Ставропольскому краю в первом квартале 2025 года отдохнули около 445 тысяч человек, при этом Пятигорск занимает лидирующие позиции по бронированию среди городов региона. Город принял около 200 тысяч человек. Это позволяет прогнозировать сохранение высокого турпотока на уровне прошлого года.

Основные виды туризма в Пятигорске — лечебно-оздоровительный, деловой и познавательный. ЦА - молодежь (56% туристов в регионе — люди от 18 до 44 лет).

📝 О ПРОЕКТЕ

Отель Azimut City Hotel 4* включает 254 номера с отделкой «под ключ».

Инфраструктура внутри проекта:

• SPA-центр,
• Фитнес-зал,
• Конференц зал/переговорные,
• Ресторан A la Carte
• Наземная парковка на 80 м/м

ВРИ ЗУ 26:33:150303:61 - гостиничное обслуживание

📌 О КОМПАНИИ

Застройщиком проекта отеля Azimut City Hotel 4* в Пятигорске выступает компания «Эталон Отель».

Данные портала наш.дом.рф и ключевые отраслевые СМИ подтверждают: ООО СЗ «Эталон Отель» (Пятигорск) — это специализированный застройщик, созданный под реализацию проекта Azimut City Hotel 4* в Пятигорске. Это первый и единственный проект компании, зарегистрированной в мае 2023 года. Иных завершённых или текущих девелоперских объектов за компанией не числится.​

Компания не связана ни с Группой компаний «Эталон», ни с какими-либо крупными региональными или федеральными девелоперами — об этом прямо свидетельствует отсутствие упоминаний о таких связях в открытых источниках и в официальных регистрах.

Можно сделать предположение, что ООО СЗ «Эталон Отель» — компания под конкретный проект, скорее всего выполняющая функции генподрядчика или инвестиционного оператора в интересах партнёров Azimut Hotels. Такая схема типична для реализации крупных гостиничных проектов регионального значения, особенно если земельный участок передавался без торгов как мера поддержки инвесторов.

Гостиничный оператор - AZIMUT

Подробно этого отельного оператора мы разбирали в нашем разборе проектаИнвестиции в ГК Лучи Анапа

AZIMUT — один из самых динамично растущих брендов среди крупнейших гостиничных операторов страны по количеству номеров и географическому охвату.

19 лет на рынке.

Количество участников бонусной программы лояльности компании в 2024 году оставляет более 1,2 млн.

> 45 городов

> 70 отелей и санаториев

Суммарный номерной фонд AZIMUT Hotels достиг 12,5 тыс. номеров — это максимальный показатель среди российских операторов.

На разных стадиях строительства находятся еще ряд отелей с суммарным номерным фондом более 3 тыс. номеров. Среди них объекты на побережье Каспийского и Черного морей, в курортных районах Кабардино-Балкарии, в центре Перми, Иркутске, Новомосковске и других субъектах РФ

За 2024 год отели сети приняли более 3 млн постояльцев.

Итоги 2024 года:

Доходы объектов сети продолжают расти и за 2024 год общая выручка группы выросла на +20% к 2023 году и составила 28 млрд рублей (AZIMUT Hotels: выручка сети за 2023 год превысила 23 миллиарда рублей).

В 2024 году сеть AZIMUT Hotels продолжает расширять географию присутствия.

Состоялось открытие AZIMUT Отель Йошкар-Ола 4*, AZIMUT Сити Отель Калуга 5*, AZIMUT Отель Ташкент 4*, в столице Хакасии появилась первая гостиница сети - AZIMUT Отель Абакан 4*, AZIMUT Сити Отель Тюмень 4*, AZIMUT Отель Бауман Казань, AZIMUT Отель Ставрополь 4*, AZIMUT Отель Тамбов 4*.

Итоги 2025 года:

В 2025 году AZIMUT Hotels продолжает расширяться: AZIMUT Апарт Отель Южно-Сахалинск, AZIMUT Отель Саранск 4*, открылся шестой отель сети – AZIMUT Отель Аэростар Москва 4*, AZIMUT Парк Отель&Спа Репино, расположенный на берегу Финского залива, AZIMUT Парк Отель Соль-Илецк, AZIMUT Отель Орехово-Зуево, AZIMUT Гранд Отель Ташкент.

Планы сети на будущее включают дальнейшее расширение своего присутствия как в России, так и в других странах, поддержание высокого уровня сервиса и качества предоставляемых услуг.

Azimut Hotels возглавил рейтинг крупнейших отельных сетей РФ по версии Forbes в 2024 году

Второе место заняла Cosmos Hotel Group, замыкает тройку лидеров сеть Radisson Hotel Group.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода + рост стоимости метра

🔸 Тип сделки:

• ДДУ (эскроу-счета). Номер с чистовой отделкой и полной меблировкой
• Договор на управление с УК (договор аренды).

Договор аренды заключается с операционной компанией застройщика.
Азимут (как и многие другие сетевики) не заключает напрямую договоры с множественными собственниками (инвесторами) , поэтому используется операционная компания застройщика.

Заключается предварительный договор аренды сразу, вместе с ДДУ.
Срок договора - 15 лет.

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опция:

• Ипотека
• Рассрочка.

1 вариант - ПВ 30%, остаток на 12 месяцев ежемесячными или ежеквартальными платежами.
2 вариант - ПВ 50%, остаток на 24 месяца ежемесячными или ежеквартальными платежами

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия строительства:

РНС от сентября 2025

Старт продаж 9 октября 2025

Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2027

Выдача ключей: 01.02.2028

🔸 Текущий ход строительства и уровень распроданности по данным портала наш.дом.рф в настоящий момент отсутствует

По присланной шахматке менеджером, на дату разбора нет ни одного проданного лота, только в брони.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональный ГО

🔸 Драйвер роста

▪️ Развитие региона, его туристической привлекательности, в том числе развитие для привлечения делового туриста

▪️ Учитывая начальную стадию строительства, потенциал роста стоимости по мере строительной готовности достаточно высокий

▪️ Перепродажа актива (ГАБ) с учетом роста капитализации.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:

Самый бюджетный лот в шахматке — № 211, на 2-м этаже.

• Тип: Стандарт,
• Площадь: 22,56 м²,
• Цена: 11 280 000 ₽ (под ключ),
• Цена за м²: 500 000 ₽.

Это самая низкая цена среди всех представленных номеров в комплексе

Рендеры отделки

Сравним стоимость

Для оценки рыночной обоснованности стоимости выбранного лота проведем сравнение с аналогичными проектами:

1. Cosmos Pyatigorsk Aquila Hotel (г. Пятигорск). Наш разбор проекта здесь.
   Управляющая компания — Cosmos Hotels.
   Лот площадью 19,7 м², стоимость — 9 456 000 ₽, цена за м² — 480 000 ₽ (под ключ).
2. ГК «Лучи», г. Анапа. Наш разбор проекта здесь.
   Прайс на момент старта продаж (год назад):

FAMILY — 13 410 110 ₽ / 413 000 ₽/м² (32,47 м² с балконом / 28,76 м² без балкона)

PREMIER — 14 087 620 ₽ / 454 000 ₽/м² (31,03 м² с балконом / 26,08 м² без балкона)

Формат также предполагает полную отделку «под ключ» и последующее управление брендом AZIMUT.

Добавим в сравнение жилые проекты в городе Пятигорск соответствующего класса:

ЖК «Династия», г. Пятигорск (жилой фонд бизнес-класса)
Ввод в эксплуатацию — IV кв. 2025 г., выдача ключей — 30.06.2026 г.
1-комнатная квартира — 43 м², 9/12 эт., стоимость — 10 500 000 ₽ (244 000 ₽/м², без отделки).

Вывод

Цена на уровне 500 000 ₽/м² в проекте AZIMUT Пятигорск является рыночно обоснованной и конкурентоспособной для сегмента управляемых отелей федерального уровня.

По сравнению с Cosmos Pyatigorsk Aquila, разница в цене составляет около 4%.
В сравнении с проектами AZIMUT в Анапе, со стартом продаж годом ранее, рост цены на м² составляет 10–20 %, что отражает естественную динамику рынка курортной недвижимости и повышенный интерес к инвестиционным форматам с управлением.
На фоне жилых проектов аналогичного класса, где цена составляет около 240–250 тыс. ₽/м² без отделки, стоимость квадратного метра почти вдвое ниже, однако этот формат не предполагает:

• ни операционного дохода,
• ни профессионального управления,
• ни гарантированной загрузки.

🔹 Доходность рекламируемая:

Давайте проверим ценник в 12 000.

Во-первых: у сети AZIMUT Hotels в регионе уже есть отели:

• Долина Нарзанов (Ессентуки) - от 9 312 ₽
• Долина Нарзанов (Кисловодск) - 13 095 ₽ (летом), от 11 058 ₽ (октябрь)

Во-вторых: в локации вот такой ценник

В третьих: строящийся проект Cosmos Pyatigorsk Aquila Hotel в своей фин.модели закладывает 14 000 ₽.

Аналитика рынка

Средства размещения

Количество коллективных средств размещения в Ставрополье значительное и ежегодно увеличивается. В 2023 году по данным Росстат общее число классифицированных гостиничных и санаторно-курортных объектов в регионе составило 681 единицу.

Номерной фонд региона 26 700.

В Ставропольском крае развит серый сектор, доля которого в количестве коллективных средств размещения (КСР И СКО) составляет треть от общего числа средств размещения региона. В 2023 году количество неклассифицированных объектов, предназначенных для размещения туристов, составляло 347 единиц. Общее число средств размещения в регионе, включая неклассифицированные, в 2023 году составило 1 028 объектов.

Курортные услуги в регионе являются ключевыми. В структуре средств размещения доля курортных отелей составляет 22,6%. Еще 19% объектов являются апартаментами.

16,7% — гостевые дома, владельцы которых в основном осуществляют свою деятельность в сером секторе, предлагая гостям для размещения один или несколько домов или койко-места в домах.

67% объектов не имеют звезд. Еще 16,7% объектов имеют 3 звезды. 1,3% объектов региона – пятизвездочные, среди них самые крупные: Санаторий «Источник Железноводск», Санаторий Плаза в Кисловодске, Санаторий Дворец Нарзанов в Кисловодске, медицинский центр MediSpa hotel MAYRVEDA Kislovodsk.

По загрузке номеров в коллективных средствах размещения за 2023 год лидером среди регионов России стал Ставропольский край с показателем 73,2%.

По данным за 2024 год Ставропольский край продолжил лидировать среди российских регионов по уровню загрузки номеров в КСР. Фиксируется рекордно высокая загрузка: от 80% до 100%, причём в летний сезон она стабильно удерживалась на верхних значениях. Совокупный среднегодовой уровень загрузки по России достиг 77,6%.​ В отраслевых обзорах и высказываниях представителей краевых властей указывается, что загрузка в 2024 году осталась на максимальных исторических уровнях и даже превысила показатели предыдущего года.

Более четверти всех региональных объектов расположено в Кисловодске. На втором месте по количеству КСР И СКО региона следует Пятигорск с долей 24,1% от общего количества объектов.

Таким образом, заложенная в модели ставка проживания 12 000 ₽/сутки при загрузке 75% является обоснованной и реалистичной с точки зрения текущего рынка Кавминвод и позиции бренда AZIMUT.

• Она соответствует действующим тарифам аналогичных объектов сети.
• Находится в пределах рыночного диапазона для новых 4*-отелей региона.
• Имеет потенциал для роста в высокий сезон (до 13 000–14 000 ₽) без снижения загрузки.

🔹 Пример расчета доходности:

Стоимость номера (инвестиции): 11 280 000 ₽

Ставка проживания (ADR): 12 000 ₽/сутки

Загрузка: 75%

Выручка: 3 285 000 ₽/год

Совокупные расходы (включая клининг, коммуналку, маркетинг, эквайринг, комиссию УК и т.д.) — 50% от выручки.

ЧОД: 1 642 500 ₽

Доходность: 14,6%

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Первый отель в городе под управлением международного бренда.

✅ В Пятигорске ощущается дефицит качественных гостиниц категории 4*.

✅ Несмотря на то, что в тот же год (2027) планируется ввод в эксплуатацию отеля сети Cosmos Hotel Group на 204 номера, это не создаст прямой конкуренции проекту.

✅ Темпы роста туристического потока за последние 4 года составили более 27%.

✅ Центральное расположение — в курортной зоне Пятигорска с развитой лечебной базой, в пешей доступности от парков, санаториев и ключевых туристических объектов города.

✅ Долгосрочный договор с гостиничным оператором - 15 лет.

✅ Управление отелем осуществляет AZIMUT Hotels — крупнейший гостиничный оператор России со собственной программой лояльности. В настоящее время AZIMUT Hotels занимает лидирующую позицию в международном рейтинге Forbes среди крупнейших игроков отельного бизнеса.

✅ Высокий потенциал роста стоимости квадратного метра по мере строительной готовности проекта.

✅ Наличие и выгодные условия рассрочки.

✅ Отсутствие возможности самостоятельного управления, что позволяет сохранить единую концепцию проекта и исключить демпинг цен в рамках одного отеля.

✅ Высокий уровень загрузки.
Как указано в аналитике региона:
— По итогам 2023 года Ставропольский край стал лидером среди регионов России по загрузке коллективных средств размещения (73,2%).
— В 2024 году край занял 2-е место в стране по дефициту гостиничных мест, что свидетельствует о высокой востребованности и загрузке отелей.
— Рост загрузки сопровождается увеличением средней стоимости проживания на 19,3% по сравнению с предыдущим годом.
— На май 2025 года в Пятигорске гостиницы и санатории были заполнены на 100% в связи с проведением Кавказского инвестиционного форума и общим ростом туристического потока.
— Город испытывает острую нехватку номерного фонда, и власти планируют увеличить количество койко-мест более чем на 3,5 тыс. к 2030 году за счёт строительства новых санаториев и гостиниц.

✅ Номерной фонд — средний по размеру, оптимальный для формата 4* отеля.

✅ Возможность приобретения полностью оборудованного и меблированного помещения, при этом вся сумма включена в договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

✅ Соответствие ВРИ земельного участка проекту строительства.

✅ Развитая внутренняя инфраструктура комплекса.

✅ Планируемая классификация отеля — 4*.

👎 РИСКИ

❎ Предоставленный нам калькулятор НЕ дает:

• помесячной загрузки
• помесячных цен за сутки (ADR)
• прогнозов по годам (1, 3, 5): ADR, загрузка, изменение расходов, рост КУ, рост комиссии УК
• структура совокупных расходов (50%) не раскрыта

Отсутствие этой информации НЕ ДАЕТ нам возможность оценить сезонность, план развития по годам. Это делает расчёт непроверяемым и рискованным для инвестора.

❎ Если планы по увеличению номерного фонда до 3,5 тысяч койко-мест к 2030 году будут реализованы, конкуренция среди гостиничного рынка может усилится и за счет появления новых апарт-отелей и прихода в регион других операторов. Это может привести к усилению конкуренции, снижению средней загрузки и тарифов.

Сравнительная таблица двух проектов в г.Пятигорск:

💬 ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора как с целью получения рентного дохода, так и спекулятивной продажи.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку.

Республика Карелия расположена на северо-западе России, входит в состав Северо-Западного федерального округа.

Карелия граничит:

• На западе — с Финляндией, граница с которой совпадает с государственной границей России и Финляндии и имеет протяжённость около 726–798 км.
• На юге — с Ленинградской и Вологодской областями.
• На севере — с Мурманской областью.
• На востоке — с Архангельской областью.

С северо-востока Карелию омывает Белое море. Территория республики преимущественно лесистая и водная, с большим количеством озёр и рек.

38% площади территории Республики Карелия - в Арктике

Климат

Климат в Карелии — умеренно-континентальный с выраженной сезонностью. Зима холодная, лето сравнительно тёплое, много осадков в течение года.

Зимой в Карелии часто выпадает снег, который лежит продолжительное время, а летом преобладает прохладная, влажная погода с возможными дождями. Такой климат характерен для северо-западных регионов России с большим количеством лесов и озёр.

• Средняя температура января — -10°C,
• Средняя температура июля — +16°C.

Экология

Экологические проблемы в Карелии связаны в первую очередь с промышленным загрязнением, лесными пожарами и обращением с отходами. Несмотря на природную красоту и лесистость региона, в последние годы увеличилось количество лесных пожаров, что негативно сказывается на экологии.

В 2025 году был введён режим ЧС из-за пожаров, что показывает остроту проблемы.

Основные загрязнители — предприятия энергетического сектора, газо- и теплоснабжения, добычи полезных ископаемых, а также некоторые промышленные предприятия, которые влияют на выбросы загрязняющих веществ в атмосферу и сбросы сточных вод.

Транспорт

Основные федеральные трассы в Карелии:

• Р-21 «Кола» — важная артерия, проходящая через северные районы Карелии, связывает регион с Мурманской областью и Архангельской областью. Эта трасса является частью транспортного коридора на Север и обеспечивает важный транзитный маршрут для грузовых и пассажирских перевозок.
• А-215 «Лодейное Поле – Вытегра – Прокшино – Плесецк – Брин-Наволок», входящая в федеральную сеть, — обеспечивает связь Карелии с Ленинградской областью и через неё с центром России, включая Москву. По ней осуществляется подъезд к Петрозаводску, столице Карелии.

Железнодорожный транспорт

Железнодорожный транспорт представлен сетью железных дорог, соединяющих регион с Москвой, Санкт-Петербургом, Мурманском и другими регионами Северо-Запада. Железнодорожное сообщение играет важную роль в грузовых перевозках и перевозках пассажиров, обеспечивая стабильное и регулярное сообщение по главным магистралям региона.

Воздушный транспорт

В Карелии воздушное сообщение развито достаточно хорошо, особенно через главный аэропорт — Петрозаводск (Бесовец). Этот аэропорт является основным транспортным узлом региона, обслуживающим внутренние и международные рейсы, включая авиасообщение с Москвой и другими крупными городами.

Водный транспорт

Беломорско-Балтийский канал, соединяющий Белое море с Онежским озером и имеющий выход в Балтийское море и к Волго-Балтийскому водному пути.

Водные круизы

Набирают популярность путешествия в Карелию на водном транспорте. С каждым годом количество судозаходов в Петрозаводске растёт.

В Петрозаводске останавливаются порядка 140 разных судов, которые держат путь из Санкт-Петербурга, Москвы, Нижнего Новгорода, Череповца, пересекая в рамках круиза десятки разных городов России.

Несколько крупных круизных компаний обслуживают путешествия в республику: «Водоход» (9 судов), «Мостурфлот» (9 судов), «Донинтурфлот» (5 судов), «Созвездие» (6 судов).

Население

На 1 января 2025 года население области составляет 518 950 человек.

Численность рабочей силы составляет 252,9 тыс. человек (57,4%).

Численность занятых в экономике 245,6 тыс. человек (55,7%).

Уровень безработицы - 7,3 тыс. человек (2,9%).

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций во втором квартале 2025 г. составила 84 413 рублей.

Самые высокие зарплаты в регионе сформированы в сферах:

• добычи полезных ископаемых,
• финансовой и страховой деятельности.

Самые большие численности сотрудников наблюдаются в следующих сферах:

• Торговля оптовая и розничная, ремонт автотранспортных средств и мотоциклов — 33,9 тыс. чел. (14,6% от общей занятости).
• Обрабатывающие производства — 27,1 тыс. чел. (11,7%), включая производство пищевых продуктов, бумаги, изделий из древесины.
• Транспортировка и хранение — 18,3 тыс. чел. (7,9%).
• Государственное управление, обеспечение военной безопасности и социальное обеспечение — 19,7 тыс. чел. (8,5%).
• Здравоохранение и социальные услуги — 19,7 тыс. чел. (8,5%).
• Образование — 22,6 тыс. чел. (9,8%).
• Строительство — 16,8 тыс. чел. (7,3%).

Образование

В Республике Карелия в 2025 году насчитывается 6 вузов (4 высших учебных заведения, в том числе 2 филиала).

Главным вузом региона считается Петрозаводский государственный университет (ПетрГУ), основанный в 1940 году. Он считается главным благодаря наиболее широкому спектру образовательных программ, высокому уровню научных исследований, крупнейшему числу студентов и ведущей роли в образовательной и культурной жизни региона. Кроме того, ПетрГУ входит в рейтинг лучших вузов России, занимая около 117-119 места по стране.

Другие важные высшие учебные заведения включают:

• Карельский филиал Российской академии народного хозяйства и государственной службы (РАНХиГС)
• Северный институт Российской правовой академии.

Общая численность студентов в вузах региона на учебный год 2024/2025 составляет примерно 10 693 человек.

Медицина

Основные медицинские учреждения:

• Республиканская больница им. В.А. Баранова — крупнейший многопрофильный стационарный центр.
• Новый онкологический центр в Петрозаводске строится в рамках федерального проекта, он станет центром высокотехнологичной помощи по всей республике.

В регион приезжают лечиться пациенты из соседних областей, таких как Ленинградская, Вологодская и Архангельская области, благодаря наличию специализированной высокотехнологичной медицинской помощи, в том числе онкологической, а также диагностическим центрам с уникальными лабораторными и инструментальными возможностями.

Медицинский туризм в Карелии развивается в связи с высококвалифицированной помощью и природными ресурсами региона (санаторно-курортное лечение, реабилитация), привлекая также иностранных туристов преимущественно из Финляндии и других стран СНГ.

Преступность

По данным экспертного агентства РИА Рейтинг по количеству совершенных преступлений Костромская область на 85-м месте среди 85 субъектов РФ. Количество преступлений, зарегистрированных в 2024 г., на 10 тыс. жителей - 214,5. Количество тяжких и особо тяжких преступлений - 48,5.

Инвестиционная привлекательность региона

Сегодня Карелия занимает 17-е место по инвестиционной привлекательности в рамках Национального рейтинга состояния инвестиционного климата в субъектах России. А еще в 2017 году республика занимала лишь 56 место в этом рейтинге.

Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА) в 2024 году подтвердило кредитный рейтинг Республики Карелия на уровне ruBBB- со стабильным прогнозом.

По данным рейтингового агентства «Эксперт РА» Карелия входит в число субъектов РФ с очень высоким уровнем инвестиционной привлекательности (А-2).

Согласно Национальному Рейтинговому Агентству, на XII ежегодной оценке регионов России инвестиционной привлекательности Карелия получила рейтинг IC5 «средняя инвестиционная привлекательность – второй уровень).

Отрасли и Градообразующие предприятия

Республика Карелия – один из крупнейших промышленных центров Северо-Запада России.

Основу экономики Республики Карелия составляет промышленность, которая занимает почти 40% в общем объёме валового регионального продукта (ВРП). Важнейшие отрасли промышленности региона:

• Добыча полезных ископаемых, включая добычу железной руды, мрамора и других минеральных ресурсов.

• Целлюлозно-бумажное производство и лесозаготовка, что связано с обширными лесными ресурсами региона.

• Обработка древесины и производство изделий из дерева.
• Пищевая промышленность и химическая промышленность.
• Металлургия и машиностроение.
• Судостроение.

Эти отрасли обусловлены уникальными природными ресурсами и географией Карелии — леса, реки, минералы. Промышленность является ключевым драйвером экономического развития, обеспечивая занятость и доходы значительной части населения. Кроме того, в регионе активно развивается строительство, транспорт и сфера услуг, поддерживающие промышленный комплекс.

Ключевые и крупные промышленные, градообразующие предприятия Костромской области, значимые не только в регионе, но и на всей территории России:

Добыча полезных ископаемых

• АО «Карельский окатыш» — одно из ведущих предприятий по добыче и обогащению железной руды в России. Доля компании в производстве железорудных окатышей страны составляет порядка 21%.
• ООО «Сунский карьер» производство нерудных строительных материалов (щебень)
• ООО «Прионежская горная компания» производство нерудных строительных материалов (щебень)
• ГК «Карелкамень» производство, транспортировка и реализация нерудных строительных материалов
• ООО «Карелприродресурс» производство нерудных строительных материалов (щебень)

Целлюлозно-бумажное производство

• АО «Сегежский ЦБК» производство бумаги, картона, целлюлозы, талового масла, скипидара-сырца, канифоли
• АО «Кондопожский ЦБК» производство бумаги (газетная, оберточная)
• ООО «РК-Гранд» производство целлюлозы

Обработка древесины и производство изделий из дерева, лесозаготовка

• ООО ДОК «Калевала» производство ориентировано-стружечных плит
• АО «Карелия ДСП» производство древесно-стружечных плит
• ПАО «ЛХК «Кареллеспром» производство необработанной древесины
• ООО «Соломенский лесозавод» производство пиломатериалов

Машиностроение

• ООО «Литейный завод „Петрозаводскмаш“» (ООО «Трансмашхолдинг») производство компонентов дизельных двигателей, индивидуальных и серийных фасонных отливок
• ООО «Амкодор-Онего»производство лесозаготовительной техники
• АО «АЭМ – технологии» (ГК «Росатом»)производство трубопроводной арматуры, крупногабаритных металлоконструкций и емкостных изделий; производство и поставка оборудования для атомной промышленности и нефтегазовой отрасли
• ООО «Инженерный центр пожарной робототехники «ЭФЭР»производство пожарных роботов

Металлургия

• АО «Карельский окатыш» (ПАО «Северсталь»)добыча и переработка железной руды производство железорудных окатышей
• ЗАО «Вяртсильский метизный завод» (ПАО «Мечел»)производство метизных изделий: стальной проволоки, проволочных гвоздей, стальной сетки с полимерным покрытием

Судостроение

• АО «Онежский судостроительно-судоремонтный завод» (ФГУП «Росморпорт»)строительство и ремонт судов

Ресурсы

Республика Карелия богата природно-сырьевыми ресурсами, которые составляют сильную основу её экономики и специализации в различных отраслях.

Биоресурсы

В Карелии ежегодно собирается большое количество брусники, клюквы, черники, морошки и других ягод.

Водные ресурсы:

• Водная поверхность региона занимает около 25% территории.
• В Карелии насчитывается порядка 27 тысяч рек различной протяжённости и около 60 тысяч озёр.
• Основные крупные озёра — Ладожское и Онежское.
• Через регион проходит Беломоро-Балтийский канал.
• Водные биоресурсы включают промысловый лов рыбы в Белом море и озёрах (семга, лосось, форель, треска, сельдь и другие виды).

Лесные ресурсы:

• Леса покрывают более 49% территории Карелии.
• Основные древесные породы — ель и сосна.
• Лесная промышленность — одна из ключевых отраслей, обеспечивающая сырьём целлюлозно-бумажную промышленность и лесопереработку.

Полезные ископаемые:

• В регионе разведано более 550 месторождений различных полезных ископаемых.
• Основные виды: железная руда, титан, ванадий, молибден, благородные металлы, алмазы, шунгит, слюда, апатит-карбонатные руды, строительные камни (гранит, диабаз, мрамор).
• Карелия обладает большими запасами торфа, который рассматривается как резервный энергоноситель.
• Запасы минерального сырья позволяют обеспечивать промышленное производство и экспорт этих ресурсов.

Особые экономические зоны

Арктические территории Республики Карелия — это районы, официально входящие в состав Арктической зоны Российской Федерации. В Карелии к таким территориям относятся Беломорский, Лоухский, Кемский, Сегежский, Калевальский районы и Костомукшский городской округ.

На этих территориях действует специальный режим поддержки бизнеса и инвесторов:

• Налог на прибыль (федеральная и региональная части): 0% первые 5 лет, далее 5% следующие 5 лет.
• Налог на имущество: 0% первые 5 лет, далее 1,1% следующие 5 лет.
• Налог на землю: 0% первые 3 года, далее 0–1,5% следующие 5 лет.
• Упрощённая система налогообложения (УСНО) – объект «доходы»: 1% первые 5 лет, потом 3% на следующие 5 лет.
• Упрощённая система налогообложения (УСНО) – объект «доходы–расходы»: 5% первые 5 лет, потом 7% на следующие 5 лет.​

Резиденты Арктической зоны в Карелии реализуют проекты в различных секторах с акцентом на производство и ресурсодобычу:

• Рыбоводство и переработка — строительство современных инкубационно-вырастных комплексов для выращивания радужной форели.​
• Переработка водорослей — промышленные объёмы выпуска дроблёной бурой водоросли (более 200 тонн в год).​
• Разработка строительного камня — подготовка новых производственных площадок и запуск разработки месторождений блочного строительного камня для строительной отрасли, что важно и для региона, и для экспорта продукции.​
• Туризм и экологические проекты — примерно 25% всех резидентов реализуют проекты в туристической отрасли: создание туристических комплексов и услуг, развитие гостевой инфраструктуры и санаториев.​

Особые экономические зоны (ОЭЗ)

В Карелии планируется создание трёх новых ОЭЗ, включая одну в Петрозаводске и две туристско-рекреационные — «Арктика» и «Ладога».

Территории опережающего развития (ТОР) и ТОСЭР

Действуют три ТОСЭР: «Кондопога», «Костомукша» и «Надвоицы». В этих территориях зарегистрировано более 20 резидентов, реализующих проекты общей стоимостью свыше 5 млрд рублей и создавших свыше 700 рабочих мест.

Технопарки

Существуют индустриальные и промышленные технопарки, включая технопарк «Карельские продукты» с современными производственными мощностями и инновациями.

ВРП региона

По итогам 2024 года ВРП Республики Карелия составил 445 млрд рублей.

По прогнозной оценке ВРП в 2025 году составит 438 млрд рублей. Основу экономики республики составляет промышленность, которая занимает почти 40% в общем объёме ВРП.

Ведущие позиции занимают горнодобывающая и лесоперерабатывающая отрасли, целлюлозно-бумажное производство и связанных с ним комплексы.

Экспорт региона

Основные экспортные товары:

• Рыба и морепродукты (форель, мороженая рыба, продукты аквакультуры);
• Древесина и пиломатериалы (более 1 млн кубометров пиломатериалов ежегодно);
• Целлюлозно-бумажная продукция (бумага, картон, целлюлоза);
• Продукция из дикорастущих ягод и растений;
• Строительные материалы (камни и каменная продукция).

Ключевые страны-партнеры по экспорту:

• Китай — основной партнёр по экспорту и импорту, объём внешней торговли с КНР в 2025 году вырос на 30% по сравнению с прошлым годом. Экспорт в Китай включает древесину, рыбу, целлюлозу и бумагу;
• Другие страны — Египет, Индия, Азербайджан, Ирак и Южная Корея активно закупают лесопродукцию Карелии;
• Европейские страны и страны СНГ также являются важными торговыми партнёрами региона.

Рейтинг крупнейших экспортёров:

Точки притяжения региона

Республика Карелия является привлекательной территорией для туристов и стабильно входит в ТОП-10 туристических направлений России. В 2024 году Карелия заняла четвертое место в списке регионов, которые россияне мечтают посетить, уступив лишь Байкалу, Алтаю и Санкт-Петербургу.

В национальном туристическом рейтинге по итогам 2024 года Карелия заняла 26 место.

Топ мест

• Исторический заповедник Кижи – уникальный остров с шедеврами деревянного зодчества Древней Руси. За прошедшие столетия строения из дерева удалось сохранить в первозданном виде. Именно поэтому это историческое место было внесено в список ЮНЕСКО.
• Важнейшим местом православного паломничества в России на протяжении столетий является Валаамский Спасо-Преображенский монастырь, один из красивейших северных монастырей России.
• Одним из самых ярких и популярных мест Карелии является горный парк Рускеала – памятник природы и истории горного дела. Главная достопримечательность Горного парка – Мраморный каньон, старинный каменный карьер, который разрабатывался почти три века.
• Заповедник Кивач - один из старейших российских заповедников. Он создан в 1931 году по инициативе карельских ученых в научных, опытно-хозяйственных и культурно-просветительных целях. На территории заповедника находится водопад Кивач, образуемый падением реки Суны.
• Любителей древностей привлекают Беломорские и Онежские петроглифы – наскальная живопись, созданная древними охотниками и рыбаками, возраст которой превышает 5 тысяч лет.

Средства размещения

В Карелии 952 коллективных средств размещения на 5 690 номеров (20 321 место размещения).

За последние два года номерной фонд увеличился примерно на 11% относительно 2022 года.

В 2025 году в Петрозаводске открылись сразу три новых отелей: два трёхзвездных и один четырехзвездный, каждый рассчитан на около 120 номеров. Также гостиница категории 5* в деревне Шуйская Чупа вместимостью 166 койко-мест, входящая в портфолио крупной гостиничной группы Cosmos Group, с инвестициями более 4 млрд рублей.

У сети Cosmos Group в регионе уже 3 отеля:

• Отель 4* Cosmos Petrozavodsk расположен на берегу Онежского озера с видом на город, закаты и водную гладь. Гостям гостиницы предлагаются 103 номера — от стандартных до люксов
• Отель Cosmos Karelia - Бывшая резиденция первого президента России
• Отель Cosmos Smart Segezha

Планов открытия отелей международных брендов или крупных российских сетей пока нет.

ЖИЛЬЕ

Текущий (август 2025) объем жилого строительства 125 948 м². Стройка идет только в г.Петрозаводск - 125 948 м² жилой площади (100% от общего объема площадей).

Основной объем текущего жилищного строительства застройщиками приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 100% строящихся жилых единиц. Строящихся проектов домов с апартаментами в настоящее время не возводится.

ТОП застройщиков по объёмам текущего строительства на август 2025 года:

Самым крупным по объемам текущего строительства является жилой комплекс «TALOJARVI». В этом жилом комплексе застройщик «СК Баренц Групп» возводит 4 дома, включающих 699 жилых единиц, совокупной площадью 32 833 м².

Средняя площадь квартир составляет 49,9 м².

По состоянию на июль 2025 средняя цена квадратного метра на первичном рынке Республики Карелия, рассчитанная на основании фактических сделок, составила 127 889 рублей. За месяц цена выросла на 0,1%. За год цена увеличилась на 5,3%.

За 6 месяцев 2025 г. количество ИЖК, выданных жителям Республики Карелия, составило 1 066, что на 57,6% меньше уровня 2024 г. (2 514 ИЖК), и на 64,9% меньше уровня, достигнутого в 2023 г. (3 036 ИЖК).

За 6 месяцев 2025 г. количество ИЖК, выданных жителям Республики Карелия под залог ДДУ, составило 437, что на 52,8% меньше, чем в 2024 г. (925 ИЖК), и на 40,1% меньше соответствующего значения 2023 г. (729 ИЖК).

За 6 месяцев 2025 г. объем ИЖК, выданных жителям Республики Карелия, составил 3,70 млрд ₽, что на 54,7% меньше уровня, достигнутого в 2024 г. (8,18 млрд ₽), и на 61,7% меньше аналогичного значения 2023 г. (9,67 млрд ₽).

Средний размер ИЖК составил 3,41 млн ₽.

В целом по всем видам ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных в июне 2025 года, средневзвешенная ставка составила 8,25%.

В строящихся проектах:

• ЖК «TALOJARVI город у воды» от 4,4 млн до 12,4 млн ₽ / от 101 230 до 160 000 ₽/м²
• ЖК «Сампо» от 4,04 млн до 11,49 млн ₽ /от 96 387 до 145 073 ₽/м²
• ЖК «Карельский» от 4,27 млн до 8,7 млн ₽ / от 142 000 до 175 121 ₽/м²

ВЫВОД

Республика Карелия — регион с уникальным сочетанием природных ресурсов, промышленного потенциала и растущей инвестиционной активности.

Северо-восточные границы республики омывает Белое море, а почти 38% её территории входит в состав Арктической зоны России. Природа региона формирует основу его экономики: около 25% площади занимают водные поверхности, а более 49% покрыто лесами, где преобладают ель и сосна.

Карелия — один из крупнейших промышленных центров Северо-Запада России, традиционно развивавшийся вокруг горнодобывающей и лесопромышленной отраслей. Регион является лидером по ряду направлений:

• 1 место в России по запасам хромовых руд (50% от общих запасов страны);
• 70% всей российской форели;
• 45% газетной бумаги.

Особое значение имеет добыча и обработка камня — символа устойчивости и исторического наследия Карелии. Здесь сосредоточена широкая палитра природных каменных пород, что создаёт потенциал для развития новых камнеобрабатывающих предприятий.

Регион активно интегрирован в транспортную систему страны: Беломорско-Балтийский канал соединяет Белое море с Онежским озером и обеспечивает выход к Балтийскому морю и Волго-Балтийскому водному пути, что повышает логистическую привлекательность территории.

Экономика республики остаётся экспортно ориентированной. Основные экспортные позиции — рыба и морепродукты (в первую очередь форель), древесина и пиломатериалы, целлюлозно-бумажная продукция, каменные строительные материалы и продукция из дикорастущих растений. За последние годы произошла полная переориентация внешнеэкономических связей: если ранее основными партнёрами были страны Запада, то сегодня до 50% экспорта приходится на Китай, а также активно развиваются поставки в Белоруссию, Узбекистан, Казахстан, Турцию, Иран и Египет.

Инвестиционный климат Карелии демонстрирует значительный прогресс: республика поднялась с 56-го на 17-е место в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата. Одним из символов роста деловой активности стало получение компанией Wildberries участка в Петрозаводске для строительства современного логистического центра.

Регион также привлекает внимание туристического и гостиничного бизнеса: в Карелии уже работают три отеля сети Cosmos Group, а Azimut Hotels планирует строительство современного отеля в Сортавале.

При этом стоит отметить, что Карелия сохраняет высокий уровень зарегистрированной преступности, что остаётся одной из системных проблем региона.

Потенциал Карелии по-прежнему остаётся значительным. Республика обладает выгодным геоэкономическим положением, а в условиях перестройки глобальных логистических цепочек её роль как приграничного региона с выходом к международным морским портам заметно возросла. Это усилило интерес инвесторов, которые рассматривают логистическую доступность Карелии как одно из ключевых конкурентных преимуществ. В этих условиях стратегически важно развивать транспортно-логистическую инфраструктуру в Кемско-Беломорской агломерации, создавая центр перевалки грузов, направляемых в Арктическую зону и обратно, а также модернизировать автомобильные и железнодорожные пути, соединяющие Арктику с центральной частью России.

Источники:

1. Инвестиционный портал
2. Портал статистических данных
3. Туристический портал

Мы продолжаем тему разбора инвестиционных проектов в регионах России.

Это наш второй разбор инвестиционного проекта апарт-комплекса в регионе. Первый - СМАРТАМЕНТЫ.

С нашим разбором Иркутской области вы можете ознакомиться здесь.

💡 Инвестиции в строящийся апарт-отель уровня 4* ЭНДЕМИК с пассивным доходом от 107 тыс. руб. в месяц (до 18% годовых).

📍 г. Иркутск, улица Рабочая, д. 12

Апарт-отель «Эндемик» расположен в центре Иркутска, на пересечении важных городских артерий, в шаговой доступности от набережной Ангары, культурных и исторических достопримечательностей, деловых и развлекательных локаций.

Окружение

В непосредственной близости расположены офисы ведущих нефтегазовых компаний региона — «Верхнечонскнефтегаз», «Иркутская нефтяная компания», а также подразделения «Роснефти», «Газпрома» и «Сбербанка», что способствует формированию устойчивого делового потока.

Развитие города

В нашем прошлом разборе, мы говорили, что компания En+group осуществляет проект по реконструкции Цесовской набережной. В планах – восстановление объектов культурного наследия, в частности, знаменитых Курбатовских бань, и строительство новых: на территории появится современный деловой центр, жилой квартал. Единая набережная в Иркутске появится к 2026 году.

Компания En+ Group - ведущий вертикально интегрированный производитель алюминия и возобновляемой электроэнергии

По состоянию на октябрь 2025 года компания En+ Group ещё строит головной офис в Иркутске. Известно, что значительная часть топ-менеджеров и около трети из 300 сотрудников центрального офиса уже работает в Иркутске. Но полный переезд большого количества сотрудников головного офиса пока не зафиксирован как оконченный факт на октябрь 2025 года.

📝 О ПРОЕКТЕ

9-ти этажное здание на 156 номеров площадью 21-72 кв.м

Каждый номер «Эндемик» оснащён всем необходимым для длительного проживания: полноценная кухня с современной техникой, удобное рабочее место и продуманная система хранения.

Инфраструктура внутри проекта:

• SPA-центр,
• фитнес-зал,
• коворкинг,
• ресторан и кофейня,
• Наземный паркинг

ВРИ ЗУ 38:36:000034:1975 - гостиницы

📌 О КОМПАНИИ

Девелопером вступает компания СЗ «Четыре звезды» (входит ГК «ВостСибСтрой»).

ГК «ВостСибСтрой» — это крупнейший в Иркутской области строительно-промышленный комплекс.Проектно-строительная компания полного цикла, которая предоставляет полный спектр услуг от разработки до реализации проектов.

В портфель входят проекты промышленного, гражданского строительства, производства бетона, железобетонных изделий и окон ПВХ.

По объёмам строительства группа входит в тройку лидеров в Иркутской области, с более чем миллион квадратных метров жилья.

Текущий объём строительства в 2025 году составляет около 100 тысяч квадратных метров.

Компания получила награды за жилые комплексы, например, 1 место в номинации «Лучший жилой комплекс новостройка в Сибирском федеральном округе» (малоэтажные дома) за ЖК «Хрустальный парк».

Рейтинги показывают устойчивое присутствие компании среди лидеров региона, с признанием на рынке и положительными отзывами клиентов. Компания подчёркивает свою региональную привязанность.

Управляющая компания - МТЛ–АПАРТ

Мы уже не раз разбирали проекты, где управляет/будет управлять эта УК, например:

• Avenue-Apart на Малом 3* СПб (разбор 2024 года)
• Avenue Apart Pulkovo СПб (разбор 2025 года)

На фоне роста конкуренции между строящимися и уже введенными объектами в Санкт-Петербурге, Петербургская управляющая компании «МТЛ-Апарт» актвино обращает свое внимание на регионы, где этот рынок менее развит.

• IQ Aparts в Новосибирске (разбор 2023 года)
• Residence by Avenue-Apart / Волгоград (разбор 2025 года)

Компания реализует уже два проекта в Иркутске:

1. Первый в городе апарт-отель «Смартаменты» вместе с СЗ «Новые форматы» на улице Ширямова рядом с аэропортом. Наш разбор СМАРТАМЕНТЫ.
2. Второй - ЭНДЕМИК.
3. И на подходе третий. Компания реализует совместный проект с ГК «ВостСибСтрой» - четырехзвездочный апарт-отель на 320 номеров. Отель будет расположен в Иркутске, в микрорайоне «Солнечный», на берегу Иркутского водохранилища, рядом с местной достопримечательностью — музеем в ледоколе «Ангара». Продаваемая площадь апартаментов составит 13 тыс. кв. м, проектом предусмотрены юниты от 25 до 77−80 кв. м. Общая площадь комплекса — 30 тыс. кв.м. Кроме номерного фонда, при отеле будет спа-центр с термами и косметологией, фитнес-центр, а также несколько ресторанов и галерея для ретейла на стилобате здания. Приступить к строительству планируют в первом квартале 2026 года и реализовать проект за три года. Продажи апартаментов будут вести по договорам долевого участия, цены стартуют от 350 тыс. руб. за кв. м. «МТЛ-Апарт» участвует в разработке концепции и проекта отеля, и будет управлять объектом после завершения строительства.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода + рост стоимости метра

🔸 Тип сделки:

• ДДУ (эскроу-счета). Номер с чистовой отделкой
• Договор на меблировку. Отдельно на гарантийные товары (мебель, техника и т.д) и отдельно на текстиль (гостиничный пакет).

НО! Сумма точная в настоящий момент не известна. Порядок цифр 1,2 - 1,5 млн.

• Договор на управление с УК (агентский) будет заключаться после сдачи объекта в эксплуатацию. Срок 1 год с пролонгацией.

Ключевые пункты договора, которые напрямую влияют на доход инвестора

1. Вознаграждение Агента — фиксированная сумма 1 000 ₽ + 15% от сумм арендной платы/штрафов/пени, поступивших в отчётном месяце.
2. Комиссия систем онлайн-бронирования / OTA — Агент вправе использовать системы бронирования, комиссия не должна превышать 20% от арендной платы по договорам, заключённым с привлечением OTA. На практике OTA часто «съедают» значительную долю выручки.
3. Из выручки сначала удерживается агентское вознаграждение, затем — уборка, коммунальные услуги, банковские комиссии, ремонт/укомплектование, провайдеры ТВ/Интернет, затем — платежи за системы бронирования.

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опция:

• Ипотека
• Рассрочка: ПВ 30%, даже ежемесячно до 25 марта 2026 года.

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия строительства:

Старт строительства: II кв. 2025

Ввод в эксплуатацию: I кв. 2027

Выдача ключей: 30.09.2027

🔸 Текущий ход строительства: октябрь 2025 г.

🔸 Уровень распроданности: по данным портала наш.дом.рф - 21%

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная УК

🔸 Драйвер роста

▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости

▪️ Популярность апарт-отелей

▪️ Развитие региона, его туристической привлекательности, в том числе развитие для привлечения делового туриста

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: студия 27,1 м² за 8 021 600 ₽ / 296 000 ₽/м² (чистовая отделка)

• Договор на меблировку

Сравним стоимость

Комплекс инвестиционных апартаментов под управлением МТЛ-апарт СМАРТАМЕНТЫ

Ввод в эксплуатацию: I кв. 2026
Выдача ключей: 31.12.2026

Уровень распроданности 56%

• Студия 21,92 м² 5 400 000 ₽ / 246 350 ₽/м² без отделки + около 2 млн на ремонт/меблировку/гостиничный пакет
• Студия 31,16 м² 6 100 000 ₽ / 195 764 ₽/м²

Добавим в сравнение жилые проекты бизнес класса:

Вывод:

По уровню стоимости квадратного метра Эндемик (296 000 ₽/м²) заметно опережает свой «предшествующий» проект — Смартаменты (195 764 ₽/м²)*, а также сопоставим с жилыми проектами бизнес-класса.

Проект заметно дороже «Смартаментов» (+50% к цене м²), но с чистовой отделкой, что частично компенсирует разницу (примерно +10–15%).

Если учесть, что оба апарт-комплекса реализует одна управляющая компания — МТЛ-Апарт, — можно проследить эволюцию продукта и стратегии ценообразования.

Первый проект («Смартаменты») был запущен как стартовый формат инвестиционных апартаментов с минимальным порогом входа и более массовым позиционированием.
Второй проект («Эндемик») демонстрирует переход компании в премиальный сегмент с упором на архитектуру, дизайн, чистовую отделку и комфортное проживание, а не только на доходность.
Разница в цене отражает смену концепции — от “инвест-продукта для пассивного дохода” к “концептуальному отелю”.

Кроме того, третий проект компании, который планируется реализоваться совместно с ГК «ВостСибСтрой» — четырёхзвёздочный апарт-отель на 320 номеров в мкр. Солнечный, с ценами от 350 000 ₽/м², окончательно закрепляет этот тренд: МТЛ-Апарт формирует свою линейку апарт-отелей, где каждый новый проект дороже и масштабнее предыдущего.

Таким образом, высокая стоимость метра в «Эндемике» — не случайность, а осознанное стратегическое позиционирование в более дорогом, качественном и устойчивом сегменте.

Для инвестора это означает, что апартаменты МТЛ-Апарт будут постепенно дорожать вместе с повышением репутации и узнаваемости бренда, но при этом окупаемость входа снижается — ставка делается не на массовую доходность, а на капиталоёмкий, статусный продукт с долгосрочным горизонтом владения.

🔹 Доходность: рекламируемая до 18%

63% среднегодовая загрузка на первый год работы отеля, 70% на второй год.

В фин.модели, УК закладывает:

• 15 дней загрузки в месяц в период низкого сезона (октябрь, ноябрь, март и апрель)
• 23 дня загрузки в месяц в период высокого сезона (все остальные месяцы)

Тарифы на первый год:

Тарифы на второй год:

🔹 Пример расчета доходности:

Инвестиции: 8 021 600 ₽ + около 1,5 млн на меблировку/гостиничный пакет = 9,5 млн ₽

Расчёт прогноза доходности по месяцам (на основе вводных: низкий сезон — 15 дней / тариф 4 700 ₽, высокий — 23 дня / тариф 6 500 ₽, комиссия УК 15 %, фиксированные расходы 9 928 ₽/мес).

ГАП: ≈ 941 964 ₽

Цифра почти совпадает с расчётом УК (972 444 ₽ в год)

Доходность на первый год: ≈ 10%

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Текущий номерной фонд гостиниц Иркутской области составляет 4,5 тыс. номеров. Правительство, выполняя план по увеличению тур.потока в 2 раза планирует увеличить и номерной фонд до 12 тыс. номеров к 2030 году.

✅ Развитие города + поддержка главы государства (и региона). En+ Group переводит часть сотрудников своего головного офиса из Москвы в Иркутск.

Путин В.В.: "В Сибирь надо бы переводить определенные федеральные структуры или как минимум переводить туда те крупные наши компании и головные офисы, которые работают в Сибири».

✅ Развитие делового туризма в регионе.

✅ Локация - центр - место с потенциально высокой ЦА (в т.ч. деловой туризм).

✅ Опытный застройщик.

✅ Опытная УК.

Факт того, что управляющая компания МТЛ-Апарт реализует в Иркутске уже второй третий проект подряд, говорит о её долгосрочной уверенности в потенциале города и устойчивом спросе на формат апарт-отелей.
Такое последовательное развитие портфеля в одном регионе — редкость для федеральных операторов.

МТЛ-Апарт явно видит стратегическую возможность закрепиться в Иркутске как ведущий оператор в нише управляемых апартаментов, формируя целую экосистему объектов разного уровня — от инвестиционных форматов («Смартаменты») до премиальных комплексов («Эндемик» и новый проект с ГК «ВостСибСтрой»).

Такой подход говорит о том, что компания оценивает Иркутск не как разовую площадку для строительства, а как устойчивый туристический и деловой рынок с потенциалом роста.

Для инвестора это дополнительный сигнал доверия: если управляющая компания последовательно инвестирует в регион, значит, она видит здесь реальную экономическую базу для возврата вложений и стабильной арендной загрузки.

✅ Номерной фонд - средний.

✅ Стоимость номера идет в ДДУ с учетом чистовой отделки (в отличие от проекта СМАРТАМЕНТЫ).

✅ Возможность приобретения полностью оборудованного и оснащенного мебелью помещения.

НО! За меблировку/оснащение нужно будет платить "живыми" деньгами, так как они не входят в ДДУ.

✅ Соответствие ВРИ ЗУ.

✅ Инфраструктура внутри проекта.

✅ Отель планирует получить классификацию 4*.

✅ В регионах, где мало классических гостиниц и только начинают появляться апарт-отели ADR значительно выше, чем в столицах, где очень высокая конкуренция.

Сегодня управляющим компаниям становится уже тесно на сформировавшихся рынках мегаполисов, таких как Москва и Санкт-Петербург, и популярных у туристов городов-курортов. На фоне туристического бума в РФ отельные УК «штурмуют» региональных девелоперов.

✅ Высокий потенциал роста стоимости недвижимости.

На первый взгляд, проект «Эндемик» действительно может претендовать на высокий потенциал роста стоимости м² — за счёт более позднего срока ввода, чистовой отделки, позиционирования в верхнем сегменте и усиления бренда управляющей компании. Однако фактическая динамика цен в предыдущем проекте («Смартаменты») показывает прирост всего 1,4% за год, что ставит под сомнение реальность значительного роста и в новом комплексе.

Возможно, основной драйвер ценового роста уже заложен в стартовой стоимости, а будущий прирост будет зависеть не столько от рыночной конъюнктуры, сколько от успешной реализации концепции, спроса на премиальный формат и общей репутации УК.
То есть потенциал роста в «Эндемике» есть — но он скорее имиджевый и среднесрочный, а не краткосрочный спекулятивный.

👎 РИСКИ

❎ До окончания строительства ждать еще 2 года. Существует риск переноса срока ввода.

Покупка на ранней стадии всегда несет риск задержки сроков ввода в эксплуатацию, роста себестоимости стройматериалов или форс-мажоров, влияющих на график строительства.
Даже крупные региональные застройщики не застрахованы от сдвигов по срокам, особенно при сложных инженерных решениях или перебоях в поставках.

❎ Как мы уже обозначили ранее, стоимость 296 000 ₽/м² уже близка к уровню стоимости м² жилых проектов бизнес-класса, поэтому потенциал роста цены к моменту сдачи ограничен.

❎ Если планы по увеличению номерного фонда до 12 тыс. номеров к 2030 году будут реализованы, конкуренция среди гостиничного рынка может усилится и за счет появления новых апарт-отелей и прихода в регион других операторов (например, YES). Это может привести к усилению конкуренции, снижению средней загрузки и тарифов.

❎Краткосрочный договор с УК.

Мы уже не раз говорили, что краткосрочные договоры дают управляющей компании возможность пересматривать условия комиссии или тарифной политики после первого года эксплуатации. Например, увеличить свой %.
Без прозрачной статистики реальных показателей по загрузке инвестор ограничен в прогнозировании будущего дохода.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для пассивного инвестора как с целью получения рентного дохода, так и спекулятивной продажи.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку.

Мы продолжаем тему разбора инвестиционных проектов в регионах России.

Ставки по банковским вкладам снижаются и уже не выглядят столь привлекательными, как в 2023 году. Пришло время направить накопленный депозитный капитал в более доходные инструменты — в недвижимость. Чтобы средства начали приносить доход сразу, рассмотрим не строящийся объект, а готовый проект с ключами.

С нашим разбором Нижегородской области вы можете ознакомиться здесь.

💡 Инвестиции в готовый проект Апартаменты на Родионова в Нижнем Новгороде, с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду через профессиональную управляющую компанию.

📍г. Нижний Новгород, ул. Родионова, 136Б

Проект расположен в центре Нижегородского района, в 5 минутах от набережной Гребного канала и Печерского парка.

Из апартаментов открывается панорамный вид на Волгу и набережную. Поблизости расположены песчаный пляж и лесопарковая зона.

Транспортная доступность

• До Нижегородского кремля — примерно 10 минут на автомобиле.
• Удобные выезды на основные транспортные артерии — улицы Белинского, Деловую и Бринского.
• В непосредственной близости находятся несколько остановок общественного транспорта
• В шаговой доступности планируется станция метро «Сенная» (запуск ожидается в начале 2026 г.).

Образовательный кластер

В шаговой доступности расположены: Высшая школа экономики (соседнее здание), Технический университет, Лингвистический университет, Академия водного транспорта, Консерватория и другие престижные учебные заведения города.

Инфраструктура

Вокруг развита социальная и коммерческая инфраструктура: ТЦ «Фантастика», ТЦ «Ганза», детские сады, школы, спортивный клуб «Физкульт», кинотеатр, канатная дорога и прочие необходимые объекты.

Развитие территории

Идет строительство метро в шаговой доступности от проекта. Станция "Сенная" готовится к запуску в начале 2026 года.

Рост туристической привлекательности региона подтверждается статистикой:

• В 2022 году Нижегородскую область посетили более 3,9 млн туристов.
• В 2023 году - 4,18 млн туристов.
• В 2024 году - 4,7 млн туристов.
• По данным на 31 июля 2025 года, с начала 2025 года Нижегородскую область посетили 2,2 млн туристов. По итогам 2025 года ожидается не менее 5,7 млн человек туристов.

Основные источники туристов — это жители других регионов Центральной России, Москвы и Московской области, Поволжья, а также туристы из Европы.

Средний срок пребывания туристов в регионе составляет от 2 до 3 дней.

По целям поездок преобладает культурно-познавательный и событийный туризм (фестивали, исторические экскурсии), значим деловой туризм в связи с проведением форумов и выставок в Нижнем Новгороде. Паломнический туризм и промышленный туризм также развиты.

Промышленный туризм в регионе активно развивается и является одним из приоритетных направлений. Нижегородская область – один из пяти пилотных регионов России по развитию промтуризма. Крупнейшие предприятия, такие как Горьковский автозавод, Выксунский металлургический завод и фабрика стеклянных елочных украшений, предлагают экскурсии и музеи для посетителей.

На начало 2024 г. в Нижнем Новгороде действовало 162 средства коллективного размещения, включая хостелы, номерной фонд которых составляет 5 806 на 13 190 мест.

На текущий момент в Нижнем Новгороде действует 79 официально сертифицированных отеля, только 2 из них причислены к категории «5 звезд» – Парк-отель Кулибин и Sheraton Nizhny Novgorod Kremlin. Стоимость проживания в этой категории варьируется от 9 000 до 40 000 руб. за ночь.

Минимальная средняя цена за ночь по всем гостиницам «4 звезды» составит 7 100 руб./ночь. Трехзвездочные отели, занимающие наибольшую долю рынка из всех классифицированных средств размещения (33%), запрашивают в среднем 3 900 руб. за ночь.

Общее количество гостиниц 3-5 звезд в Нижнем Новгороде (57 гостиниц) уступает показателям некоторых городов-миллионников, сопоставимых по численности населения, географическому положению и туристическому потенциалу – на 10 гостиниц (15%) меньше, чем в Казани (67 гостиниц), на 4 (или 7%) меньше, чем в Самаре (61 гостиница), но на 9 (или 19%) больше, чем в Воронеже (48 гостиниц).

По части международных и крупных российских сетей в регионе представлены следующие бренды:

• Отели сети Marriott - Cort Inn Nizhny Novgorod City Center 4*
• Azimut Отель Нижний Новгород 4*
• Mercure Нижний Новгород центр 4*
• Hampton by Hilton Nizhny Novgorod 4*

Минимальная цена за ночь по этим гостиницам «4 звезды» начинается от 10 000 руб./ночь.

📝 О ПРОЕКТЕ

6-ми этажный проект (здание имеет форму волны) включает 189 апартаментов площадью от 21,7 до 125,7 кв.м.

На верхнем этаже запроектированы пространства с шестиметровыми потолками — «вторым светом». Фасады, развернутые на реку, выполнят из стекла — они представляют собой большой витраж.

Инфраструктура комплекса включает:

• Подземный паркинг на 47 м/м. Спуститься туда можно со своего этажа на лифте.
• На первом этаже лобби с круглосуточной стойкой ресепшн и консьерж-сервисом.
• Коммерческие помещения, в которых уже разместилась кофейня, студия растяжки, планируется еще ресторан, салоны красоты, фитнес-клуб, небольшие магазины.

В здании запроектированы два лифтовых узла.

ВРИ земельного участка (кадастровый номер 52:18:0060175:10) — для строительства гостиничного комплекса

📌 О КОМПАНИИ

Девелопер ГК АГРОСПЕЦТЕХ.

Группа компаний АГРОСПЕЦТЕХ — один из ведущих застройщиков Нижегородской области. Работает с 2001 года.

В портфолио ГК более 50 реализованных жилых и коммерческих объектов, а также активно ведет работу над новыми проектами, включая жилые комплексы бизнес- и элитного классов.

В 2024 году ГК АГРОСПЕЦТЕХ получила премию "Девелопер года" на архитектурно-строительной премии "Искусство строить".

Текущие проекты:

Управляющая компания

Управлением проекта занимается УК "Nort".

В управлении 2 объекта:

• КМ Тауэр Плаза
• Апартаменты на Родионова

Отзывы и рейтинг: 5.0

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход

🔸 Тип сделки:

1. Покупка идет по ДКПН. Лот без ремонта

2. Агентский договор с УК.

Срок договора - 11 мес.

🔸 Тип владения: Собственность

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

Еще раз напоминаем, что по законодательству апартаменты относятся к «прочим объектам налогообложения». Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 0,5% от кадастровой стоимости. На текущий момент мы не можем спрогнозировать, какая будет итоговая кадастровая стоимость при постановке объекта на учет после ввода в эксплуатацию.

🔸 Опции:

• При 100% оплате - скидка 14% от базовой цены

🔸 Темпы продаж: в продаже остались единичные лоты

🔸 Стадия готовности: Объект введен в эксплуатацию.
При покупке инвестор сразу получает ключи.

Старт продаж был в начале 2023 года. Тогда стоимость лотов началась от 4,9 миллиона рублей.

Проект планировали сдать в I кв.2025 года, а сдали в IV кв. 2024 г.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: Потенциально - I кв. 2026

На ремонт может уйти порядка 6 месяцев.

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная управляющая компания / Самостоятельно

🔸 Драйвер роста

▪️ Развитие региона, его туристической привлекательности, в том числе развитие для привлечения делового туриста.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Min стоимость: лот 203 площадью 51,4 м² (2 этаж)

Базовая стоимость 10 125 800 ₽/197 000 ₽/м² без отделки

При 100% оплате с учетом скидки 14% 8 708 188 ₽ / 169 420 ₽/м²

Учитывая, что объект уже введен в эксплуатацию и его большая часть распродана, в продаже остались единичные лоты и они не самой малой площади.

Стоит отметить, что в апарт-отеле установлены входные двери премиального качества, выполненные в едином стиле для всех лотов, что формирует гармоничный визуальный облик и подчеркивает отельный формат проекта.

Каждая дверь оснащена многофункциональной системой доступа, обеспечивающей как высокий уровень безопасности, так и удобство эксплуатации. Возможны следующие варианты открытия:
— с помощью ключа,
— по магнитной карте,
— по коду,
— по отпечатку пальца.

Такое техническое решение не только повышает статус объекта, но и соответствует стандартам современных гостиничных комплексов бизнес-класса, где важны единый дизайн, надежность и комфорт для резидентов и гостей.

Сравним стоимость

Апартаменты на Родионова не первый проект апарт-отеля в городе.

Апарт-отель "Гордеевка" в Нижнем Новгороде был сдан в эксплуатацию в третьем квартале 2023 года. Комплекс представляет собой 8-этажное монолитно-кирпичное здание с апартаментами на 4-8 этажах. Первый этаж занят коммерческими площадями, есть парковка на 74 машины.

Использовать апарт-отель «Гордеевка» в качестве аналога мы не можем ввиду его локации, а также класса объекта, который не соответствует уровню «бизнес».

Для корректного сравнения выбираем аналоги из сегмента жилой недвижимости бизнес-класса, с приоритетом локации вблизи набережной.

В выборку попали:

Итого:

Сравнение с объектами жилой недвижимости бизнес-класса в Нижнем Новгороде показывает, что предлагаемый лот — апартаменты №203 площадью 51,4 м² по цене 169 420 ₽/м² при 100% оплате — имеет существенное ценовое преимущество:

• средняя цена за м² в жилых проектах варьируется от 245 000 до 390 000 ₽/м² (без отделки),
• даже в более доступных объектах по порогу входы («Дом на Барминской», «Гребной канал») стоимость превышает 270 000 ₽/м². Минимальный порог входа в эти проекты начинается от 8,7–10,8 млн ₽ за студию, а аналогичные по площади двухкомнатные квартиры стоят от 13,3 до 19,5 млн ₽.

Таким образом, предлагаемый апартамент дешевле аналогичных квартир бизнес-класса на 30–50% по цене метра и в 1,5–2 раза по общей стоимости при сопоставимом уровне локации (вблизи набережной) и функциональности формата.

Кроме того, сроки ввода сопоставимых жилых комплексов — 2026–2028 годы, в то время как рассматриваемый лот уже готов, что снижает инвестиционные риски и позволяет выйти на доходность сразу.

Вывод: цена апартаментов объективно адекватна и конкурентна. Формат обеспечивает низкий порог входа, и меньшие сроки ожидания (только на ремонт и оснащение), что делает данный лот привлекательным инструментом для инвестиций в текущих рыночных условиях.

🔹 Рекламируемая доходность:

Цитаты менеджера:

1. Семейные апартаменты пользуются популярностью в сезон и праздники (например, на новый год их уже активно бронируют, в отличие от студий), а вот в несезон в будни будет наблюдаться просадка. В целом, по году доходность семейных апартаментов процентов на 30% выше чем у студий.

2. Наш первый проект - КМ Tower Plaza и прогноз отталкивается от статистики этого объекта. Собственники двухкомнатных номеров (4-6 спальных мест) заработали за год 1,3-1,5 млн.р.
Мы закладываем на проект 1-2 года для выхода на тот же уровень доходности. В первый год доход может быть 50-80% от этой суммы. Второй год 80-100%, и тд. Более точный прогноз дать сложно, тк статистики по объекту Родионова ещё нет

3. Потенциал развития объекта видим хороший. Во первых, руководство детально изучали проект и рынок, прежде чем согласится работать с застройщиком. Во вторых, мы видим, что гости оставляют хорошие отзывы, отмечают и новое здание, и хорошее местоположение

В проекте аналогичной площади в августе 2025 года стоимость ADR и загрузки была такая:

Комментарии менеджера: в августе все расходы суммарно составили 37 000 руб. (16%). Доход собственника составил 135 000 руб.

🔹 Пример расчета доходности:

УК активно сдает в посуточную аренду апартаменты на Родионова. Например, лот аналогичной площади в не высокий сезон (октябрь 2025) предлагается за 3 500 руб./сутки.

В Нижнем Новгороде высокий туристический сезон приходится на летние месяцы — с июня по август. В это время оживает навигация на Волге, проходят многочисленные фестивали и концерты под открытым небом, и погода особенно комфортна для прогулок и экскурсий.

Деловая активность в городе наиболее интенсивна весной и осенью, особенно в мае, сентябре и октябре, когда проходят крупные конференции, форумы и выставки, включая такие события, как Форум регионов России и Белоруссии в июне. В межсезонье и зимние месяцы деловой и туристический потоки снижаются, за исключением новогодних праздников, когда растет туристический спрос.

Итог:

• Туристический высокий сезон: июнь-август (лето), Новогодние праздники
• Деловой высокий сезон: май, сентябрь, октябрь (весна и осень).

Фактические данные за август (высокий сезон):

• Выручка: 230 980 ₽
• Расходы (эквайринг, клининг, коммуналка, интернет, текущие): 37 000 ₽
  → это ≈ 16% от выручки
• После расходов остаётся:
  230 980 − 37 000 = 193 980 ₽
• Деление дохода 70/30 (в пользу собственника и УК):
• Собственник: 193 980 × 0,7 = 135 786 ₽
• УК: 193 980 × 0,3 = 58 194 ₽

Фактический доход собственника за август: ≈ 135 000 ₽
Загрузка: 96,77%
Средняя ставка (ADR): = 7 663 ₽/сутки

Используем август как ориентир высокого сезона. Тогда получаем:

Инвестиции

• Цена апартамента (со скидкой при 100% оплате) → 8 708 188 ₽
• Ремонт и полное оснащение: (40 000 ₽ + 28 000 ₽) × 51,4 м² = 3 495 200 ₽
• Итого инвестиции: 12 203 388 ₽
• Годовая выручка: 1 384 555 ₽
• Расходы: 16%
• После вычета расходов: сумма 1 163 025 ₽ распределяется в пропорции 70% на 30%:

Инвестору: 814 118 ₽

Управляющей компании: 348 908 ₽

• Доходность: ≈ 6,7% годовых на первый год

Долгосрочная аренда

Проект расположен в образовательном кластере: в шаговой доступности расположены: Высшая школа экономики (соседнее здание), Технический университет, Лингвистический университет, Академия водного транспорта, Консерватория и другие престижные учебные заведения город.

Беря это во внимание, сделаем расчет на долгосрочную аренду.

По данным сервиса Яндекс Аренда, медианная ставка долгосрочной аренды в Нижнем Новгороде по итогам августа 2025 г. составила ... наиболее высокая — в Нижегородском районе (47 600 руб.).

Также, сервис Яндекс Аренда проанализировал стоимость долгосрочной аренды жилья рядом с ведущими вузами Нижнего Новгорода:

По данным портала ЦИАН, в Нижегородском районе следующая стоимость долгосрочной аренды жилья площадью порядка 50 кв.м:

Диапазон стоимости аренды составляет 55 000 - 150 000 ₽/мес.

Средняя ставка составляет 84 000 ₽/мес. (КУ на арендаторе)

ГАБ: 84 000 * 12 = 960 000 ₽

Доходность: ≈ 7,8% годовых

Если взять ставку порядка 70 000 ₽/мес. (что выглядит более реальным)

ГАБ: 70 000 * 12 = 840 000 ₽

Доходность: ≈ 6,8% годовых

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅Выход федерального девелопера ГК Glorax на рынок Нижнего Новгорода с двумя проектами бизнес-класса — показатель высокой инвестиционной привлекательности региона. Несмотря на то, что город относится к региональным, решение о запуске сразу двух масштабных проектов говорит о доверии к локальному рынку и вере в его потенциал развития.

При этом, учитывая высокую стоимость квадратного метра и порог входа, а также высокие темпы продаж, можно сделать вывод, что в регионе сформировалась платежеспособная аудитория, готовая инвестировать в качественное жилье бизнес-класса.

✅ Локация и транспортная доступность формируют потенциальную целевую аудиторию как среди туристов, так и среди деловых путешественников и арендаторов, рассматривающих долгосрочное проживание.

Окружение - ВУЗы.

✅ Готовый объект, введенный в эксплуатацию.

✅ Проект с инфраструктурой внутри.

✅ Средний номерной фонд - 189.

✅ Выбранная УК - с действующими апарт-отелями в управлении. Компания с опытом.

• Рейтинг и оценки действующих апарт-отелей под управлением выбранной УК - высокие.
• Имеет опыт работы со множественностью собственников.

✅ Назначение ВРИ ЗУ: гостиничная деятельность.

✅ Прогнозная загрузка и ставка ADR достижимы.

✅ Цена апартаментов объективно адекватна и конкурентна. Формат обеспечивает низкий порог входа, и меньшие сроки ожидания (только на ремонт и оснащение), что делает данный лот привлекательным инструментом для инвестиций в текущих рыночных условиях.

✅ У каждого апартамента установлены входные двери премиального качества (каждая дверь оснащена многофункциональной системой доступа), выполненные в едином стиле для всех лотов, что формирует гармоничный визуальный облик и подчеркивает отельный формат проекта.

👎 РИСКИ

❎ Отель НЕ планирует получить сертификацию 4*.

С 1 января 2025 года в России вступили в силу новые законодательные правила классификации средств размещения, которые теперь включают в себя и апарт-отели. По новым нормам апарт-отели считаются гостиницами и обязаны проходить классификацию с присвоением категории от 1 до 5 звезд.

❎ Апартаменты без отделки. Компания не оказывает услуги по ремонту и отделке — выполнение этих работ возлагается на инвестора.

❎ УК хоть и с опытом, но маленьким. Это всего лишь второй объект в управлении.

❎ Краткосрочный договор с УК. Почему это риск для инвестора:

1. Непрерывность управления: инвестор обычно рассчитывает на стабильный менеджмент на несколько лет. А годовой договор позволяет УК в любой момент уйти/пересмотреть условия.
2. Риск при пролонгации: при каждом новом году агент может настаивать на новых, менее выгодных для инвестора условиях.

Учитывая, что доход от долгосрочной аренды сопоставим с доходом от краткосрочной в первый год эксплуатации (а может и даже больше), инвестор может рассмотреть стратегию сдачи апартаментов в долгосрочную аренду на первый год, что позволит обеспечить стабильный денежный поток и снизить риски на этапе запуска проекта.

За этот период управляющая компания сможет накопить статистику по заполняемости и среднесуточной стоимости проживания с учетом сезонных колебаний. Это позволит инвестору сформировать полную финансовую картину и оценить потенциал краткосрочной аренды. После выхода отеля на финансовую устойчивость инвестор сможет принять обоснованное решение — сохранить формат долгосрочной аренды либо перейти на посуточный формат с более высокой доходностью.

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода как при долгосрочной аренде, так и при краткосрочной.

⚖ Даем данному проекту нейтрально-положительную оценку.

Костромская область расположена в северо-восточной части Европейской России, в Центральном федеральном округе. Она граничит с Вологодской областью, Ивановской и Нижегородской областями, Ярославской и Кировской областями

Климат

Климат умеренно-континентальный, с умеренно тёплым летом и умеренно суровой и снежной зимой.

• Средняя температура января — -12°C,
• Средняя температура июля — +18°C.

Экология

Костромская область сталкивается с несколькими основными экологическими проблемами в 2025 году:

1. Мусорный коллапс и переполненность свалок. В городе Кострома остро стоит проблема отсутствия полноценного мусоросортировочного полигона, что приводит к переполнению свалок "Холм" и "Каменка". Новый полигон в Сандагорском сельском поселении вызывает протесты жителей и имеет отрицательные экологические экспертизы. Свалки угрожают уникальным зелёным зонам и повышают риск загрязнения реки Мезы, впадающей в Волгу.
2. Углевыжигание — традиционный промысел, связанный с деревянным углём, который сопровождается выбросами загрязняющих веществ в атмосферу, что негативно влияет на качество воздуха.
3. Лесные пожары и термические точки. В Костромской области сохраняется риск природных пожаров, связанный с торфяными залежами и засушливыми погодными условиями из-за деятельности предприятий, разрабатывающих месторождения торфа.

Основные загрязнители — это свалки отходов, предприятия по добыче и переработке торфа (например, ООО "Костромарегионторф"), а также объекты, связанные с углевыжиганием древесины.

Транспорт

Главные транспортные магистрали и федеральные трассы Костромской области:

1. Трасса Р-243 «Кострома — Шарья — Киров — Пермь» — важная магистраль, обеспечивающая связь области с регионами Урала и Поволжья. Эта трасса является частью транспортного коридора, который связывает центральные регионы с более отдалёнными восточными территориями России.
2. Трасса М-8 «Холмогоры» (Кострома — Ярославль — Москва) — ключевая федеральная дорога, которая соединяет Костромскую область с Москвой и Ярославской областью, обеспечивая удобный и быстрый путь в столичный регион и на северо-запад страны.
3. Трасса, объединяющая направления «Иваново — Владимир — Нижний Новгород» и другие региональные маршруты, которые формируют сеть транспортных связей с соседними регионами Центрального федерального округа и обеспечивают транзитные перевозки.

Железнодорожный транспорт

Железнодорожный транспорт является важной частью транспортной системы региона. Область связана железнодорожными линиями с Москвой, Ярославлем, Кировом и другими крупными узлами. Поезда обеспечивают грузовые перевозки, включая сырьё и продукцию местной промышленности, а также пассажирское сообщение между областным центром и другими регионами. Железнодорожные ветки способствуют интеграции области в общероссийскую транспортную сеть и важны для экономического развития.

Воздушный транспорт

Воздушный транспорт Костромской области представлен главным образом аэропортом «Сокеркино» в городе Кострома. Этот аэропорт в последние годы модернизируется: обновлена взлётно-посадочная полоса, установлено новое оборудование и улучшена светосигнальная система, что позволяет принимать самолёты даже в сложных погодных условиях.

В 2025 году аэропорт обслуживает регулярные рейсы в Санкт-Петербург (4 раза в неделю), Казань (летний сезон, 4 раза в месяц), а с марта 2025 года открыт субсидируемый авиамаршрут в Нижний Новгород (рейсы раз в неделю).

Водный транспорт

Водный транспорт в Костромской области имеет важное значение благодаря реке Волге, которая проходит через регион. Волга используется для грузовых перевозок, в частности лесоматериалов и сельскохозяйственной продукции. Основные порты функционируют как перевалочные узлы, обеспечивая связь с другими регионами и способствуя развитию речного туризма. Тем не менее, роль водного транспорта уступает более развитым автомобильным и железнодорожным сетям.

Река Волга имеет выходы к Черному, Азовскому, Каспийскому, Балтийскому и Северному морям

Население

На 1 января 2025 года население области составляет 560 825 человек.

Средний уровень ЗП

Численность занятых в экономике составляет 270,4 тыс. человек (61,9%).

Уровень безработицы - 4,9 тыс. человек (1,9%)

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в июле 2025 г. составила 64 021 рубль.

Самые высокие зарплаты в регионе сформированы в сферах:

• добычи полезных ископаемых,
• производства электроэнергии, газа и воды,
• финансовой и страховой деятельности.

Наибольшая численность работников приходится на такие сферы, как:

• оптовая и розничная торговля,
• обрабатывающие производства (лесопереработка, текстильная промышленность),
• сельское хозяйство,
• здравоохранение и образование.

Самая большая численность работников числится в сфере обрабатывающие производства - 54 тыс чел.

Образование

В Костромской области на 2025 год насчитывается 4 ВУЗа:

• Костромской государственный университет имени Н. А. Некрасова (КГУ) — главный вуз региона, самый крупный по численности студентов (около 7 274 человек). Он считается главным вузом по охвату специальностей, роли в научной и образовательной сфере и занимает 225-230 место в рейтинге российских вузов.
• Костромская государственная сельскохозяйственная академия — значимый профильный вуз с численностью студентов около 3 382, специализируется на аграрных направлениях.
• Военная академия радиационной, химической и биологической защиты им. С.К. Тимошенко — специализированное военное учебное заведение.
• Костромская духовная семинария — негосударственный учебный корпус духовного профиля.

На начало 2024/2025 учебного года в Костромской области численность студентов составила 25 249 человек, из них получают высшее образование – 9 002), среднее профессиональное образование – 16 247 человек.

Медицина

Главные клинические центры Костромской области:

1. Костромская областная клиническая больница — основное медицинское учреждение для оказания специализированной и высокотехнологичной помощи пациентам региона. Здесь развиты направления кардиологии, онкологии, нейрохирургии, травматологии и ортопедии.
2. Костромской областной центр медицинской реабилитации — важный центр для восстановления после тяжелых травм и болезней, включая ортопедическую и неврологическую реабилитацию.
3. Костромская городская клиническая больница — оказывает широкий спектр услуг, включая диагностику и лечение соматических и инфекционных заболеваний.
4. Костромская областная детская клиническая больница — специализированный центр для лечения детей с различными заболеваниями.
5. Костромской региональный перинатальный центр — обеспечивает комплексную помощь женщинам и новорожденным, включая акушерство и гинекологию.

В регион приезжают лечиться пациенты из соседних областей (Ярославской, Ивановской, Вологодской), желая получить квалифицированную помощь, особенно в области кардиологии, онкологии, ортопедии и реабилитации. Уникальные услуги, которые привлекают пациентов, включают высокотехнологичные операции по сосудистым заболеваниям, специализированное лечение онкологических заболеваний, современную травматологию и ортопедию, а также реабилитационные программы после инсультов и травм.

Медицинский туризм в Костромской области развивается медленно.

Преступность

По данным экспертного агентства РИА Рейтинг по количеству совершенных преступлений Костромская область на 47-м месте среди 85 субъектов РФ. Количество преступлений, зарегистрированных в 2024 г., на 10 тыс. жителей - 147. Количество тяжких и особо тяжких преступлений - 48,1.

Инвестиционная привлекательность региона

В Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата в субъектах РФ, подготовленном Агентством стратегических инициатив (АСИ), Костромская область не вошла в число ТОП-10 регионов с самым благоприятным инвестиционным климатом.

Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА) в 2024 году подтвердило кредитный рейтинг Костромской области на уровне BBB+(RU) с прогнозом «стабильный».

По данным рейтингового агентства «Эксперт РА» Костромская область входит в число субъектов РФ с средним уровнем инвестиционной привлекательности (В-1).

Согласно Национальному Рейтинговому Агентству, на XII ежегодной оценке регионов России инвестиционной привлекательности Костромская область получила рейтинг IC5 «средняя инвестиционная привлекательность – второй уровень).

Регион не вошел в рейтинг Топ-35 регионов лидеров социально-экономической устойчивости.

Отрасли и Градообразующие предприятия

1. Основу экономики Костромской области составляет лесоперерабатывающая промышленность и целлюлозно-бумажное производство - занимает более 25% валового регионального продукта.

Регион богат лесными ресурсами, что обуславливает развитие предприятий, связанных с заготовкой, переработкой древесины, производством пиломатериалов, фанеры, бумажной продукции и мебели (24,6% в структуре обрабатывающих производств региона). Эта отрасль играет ключевую роль в экспорте и занятости населения.

Лесопромышленная группа товаров формирует более 79% объема экспортируемой продукции региона.
Виды выпускаемой продукции: OSB,MDF плиты, мебельные щиты, фанера, ламинат и др.

Численность занятых в лесоперерабатывающей промышленности и целлюлозно-бумажном производстве Костромской области составляет порядка 15-18 тысяч человек.

2. Кострома является ювелирной столицей России. В области функционирует свыше 1400 ювелирных предприятий, которые перерабатывают более 30% драгоценных металлов страны — около 30 тонн золота и 45 тонн серебра ежегодно. Ювелирное производство занимает 22,5% в структуре обрабатывающих производств региона — это вторая по величине отрасль после деревообработки.

Ювелирная промышленность в Костроме — стратегически важная отрасль, обеспечивающая значительный вклад в бюджет региона (до 6,6 млрд рублей налоговых платежей ежегодно) и прямую занятость порядка 7 тысяч человек.

Кострома известна крупным ежегодным ювелирным фестивалем «Золотое кольцо России», который собирает сотни производителей со всей России, подтверждая статус города как главного центра ювелирного искусства и производства в стране.

3. Костромская область относится к энергоизбыточным регионам.

Энергоизбыточность определяет целесообразность и экономическую обоснованность размещения на территории региона энергоемких производств.

4. Машиностроение и металлургическое производство, где занято 25% населения.

Ключевые и крупные промышленные, градообразующие предприятия Костромской области, значимые не только в регионе, но и на всей территории России:

1. АО «Костромской судомеханический завод» (Кострома) — машиностроительное предприятие, выпускает оборудование для судо- и машиностроения, одним из ведущих в отрасли в стране.
2. ОАО «Галичский автокрановый завод» (Галич) — крупное машиностроительное предприятие, выпускающее автокраны, востребованное на российском рынке спецтехники.
3. ООО «Галичский фанерный комбинат» — одно из крупнейших предприятий деревообрабатывающей промышленности России, выпускает фанеру и другие пиломатериалы.
4. АО «Костромской силикатный завод» — производство силикатного кирпича, входящее в число важных предприятий стройматериалов.
5. ОАО «Буйский химический завод» (г. Буй) — химическое производство с федеральным значением.
6. ООО «Адищевская бумажная фабрика» — производитель целлюлозно-бумажной продукции, в том числе туалетной бумаги, с поставками по всей стране.
7. ООО «Mr.Doors» и другие мебельные фабрики — крупные игроки мебельного производства в России с экспортом продукции.
8. Ювелирные фабрики в Костроме — часть национальной индустрии ювелирных изделий, Кострома известна как «ювелирная столица России».
9. ООО «НПО „Костромской металлообрабатывающий завод“» — инжиниринговая компания с производством металлоизделий и услугами для промышленных объектов.
10. Птицефабрика «Костромская» — крупнейшее предприятие птицеводства в области с широким ассортиментом продукции, значимо для отрасли России.

Ресурсы

Водные ресурсы

Область практически полностью относится к бассейну р. Волги и покрыта густой сетью рек и большим количеством озёр. Несмотря на избыток водных ресурсов (особенно поверхностных вод), в ряде районов ощущается недостаток в снабжении населения питьевой водой. Это связано с необходимостью осуществления дорогостоящих водоподготовительных операций из-за загрязнённости забираемых вод.

Лесные ресурсы

Область расположена в зоне южной тайги.

Общая площадь земель лесного фонда - 4667,2 тыс. га (74,3% - одна из самых высоких в России).

Более половины лесных площадей (54%) расположено в сырых и влажных местах произрастания.

Полезные ископаемые

Минерально-сырьевая база:

• Разведаны значительные месторождения известняков (для цементного и известкового производства), глин и суглинков (для керамики, кирпича, керамзита), строительных песков и песчано-гравийных смесей.
• На территории области есть перспективы добычи углистых сланцев и фосфоритов, которые применяются для теплоэнергетики и производства удобрений.
• Значительные запасы сапропеля (органического ила) — около 303 млн тонн, крупнейшие месторождения у озер Галичское и Чухломское.
• Торфяные месторождения оцениваются в 575 млн тонн, что является важным энергетическим и сельскохозяйственным ресурсом.
• Выявлены зоны комплексных титан-циркониевых россыпей, а также месторождения гранатовых россыпей — ценные минеральные ресурсы, редкие для региона.

Особые экономические зоны

В Костромской области нет особых экономических зон (ОЭЗ).

Территория опережающего социально-экономического развития ТОР «Галич».

Эта ТОР направлена на диверсификацию экономики города Галич, снижение зависимости от градообразующего предприятия АО «Галичский автокрановый завод», а также привлечение инвестиций и создание новых рабочих мест.

На территории ТОР планируется реализация нескольких крупных инвестиционных проектов по производству фанеры, переработке молока, производству органоминеральных удобрений (переработке сапропеля), а также строительство гостиничного комплекса. Объем инвестиций в проекты превышает 8,6 млрд рублей, при этом предполагается создание более 750 новых рабочих мест к 2027 году.

В области есть индустриальные парки, например:

Многофункциональный парк «Индустриальный»

Специализация: машиностроение, производство строительных материалов, металлоконструкций, мебели, ювелирных изделий, логистики. Общая площадь парка 284 га.

Индустриальный парк «Волгореченский»

К числу якорных резидентов индустриального парка «Волгореченский» можно отнести ОАО «Газпромтрубинвест», ООО «НОВ Кострома», филиал «Костромская ГРЭС» ОАО «ИНТЕР РАО-Электрогенерация».

Общая площадь парка 2 000 га.

ВРП региона

ВРП Костромской области по годам:

• В 2023 году ВРП составил 265,5 млрд рублей.
• В 2024 году ВРП на уровне 282,9 млрд рублей.

Структура ВРП:

Обрабатывающая промышленность — ключевой сектор, обеспечивающий значительную часть ВРП через производство деревообрабатывающей продукции, машиностроение, ювелирное производство и металлургию.

Торговля также вносит значительный вклад, включая торговлю ювелирными изделиями.

Экспорт региона

Во внешней торговле Костромской области за 2024 год ключевое место занимают экспортные поставки продукции агропромышленного комплекса (АПК) и деревообрабатывающей промышленности.

Основные экспортные товары:

• Кондитерские изделия (на основе сахара и мучные), шоколад, мармелад, пастила, зефир.
• Пиломатериалы и березовый шпон.
• Ювелирные изделия и продукция из драгоценных металлов.
• Продукты химической промышленности и органоминеральные удобрения.

Ключевые страны-партнеры по экспорту:

• Китай, Беларусь, Казахстан, Узбекистан, Молдова, Армения.
• Также экспортируется продукция в Великобританию и США.
• Расширяется список дружественных государств, включая Турцию, Индию, Иран, Таджикистан.

Объем экспорта продукции АПК в 2024 году составил примерно 4,6 млн долларов, что на 26% выше уровня 2023 года.

Рейтинг крупнейших экспортёров:

Точки притяжения региона

Костромская область входит в Золотое кольцо России

Главные достопримечательности региона:

• Ипатьевский монастырь в Костроме — центр паломнического туризма, связанный с историей династии Романовых и основанием российского государства.
• Исторический центр Костромы — с деревянной архитектурой XVII-XVIII веков, уникальными церквями и музеями.
• Музей деревянного зодчества «Костромская слобода» — большой комплекс с традиционными деревянными домами и ремесленными мастерскими.
• Музей-заповедник «Буйский монастырь» — памятник архитектуры XVI века.
• Волга — круизный туризм по реке с живописными видами.
• Свято-Троицкий Александро-Невский мужской монастырь в монастырском городе Шарья.

Средства размещения

В 2024 году общий номерной фонд коллективных средств размещения Костромской области насчитывал более 150 объектов, включая отели, гостевые дома, базы отдыха и санатории, с общим количеством комнат примерно 4,5-5 тысяч.

Отели, прошедшие классификацию, составляют около 30-40% всего номерного фонда.

Представленность международных гостиничных сетей в регионе пока ограничена, в основном это российские сети (AZIMUT Парк Отель Кострома 3* на 90 номеров и Cosmos Galich Hotel на 90 номеров) и частные операторы. Например, в Костроме действуют отели сетей Maxima Hotels («Максима Заря», «Максима Ирбис», «Максима Славия»).

В стадии строительства находятся гостиничные комплексы по ул. 1 Мая, на ул. Острвоского, 60.

Планов открытия отелей международных брендов или крупных российских сетей пока нет.

ЖИЛЬЕ

Текущий (июль 2025) объем жилого строительства 130 546 м². Стройка в основном идет в г.Кострома - 122 236 кв.м жилой площади (93,6% от общего объема площадей).

Основной объем текущего жилищного строительства застройщиками приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 100% строящихся жилых единиц. Строящихся проектов домов с апартаментами в настоящее время не возводится.

ТОП застройщиков по объёмам текущего строительства на июль 2025 года:

Самым крупным по объемам текущего строительства является ЖК «Лесной квартал». В этом жилом комплексе застройщик «ГК МастерСтрой» возводит 3 дома, включающих 323 жилые единицы, совокупной площадью 18 703 м².

Средняя площадь квартир составляет 54,4 м².

По состоянию на июнь 2025 средняя цена квадратного метра на первичном рынке Костромской области, рассчитанная на основании фактических сделок, составила 96 803 рубля. За месяц цена снизилась на 1,1%. За год цена увеличилась на 7,8%.

За 5 месяцев 2025 г. количество ИЖК, выданных жителям Костромской области, составило 1 099, что на 47,3% меньше уровня 2024 г. (2 087 ИЖК), и на 58,0% меньше уровня, достигнутого в 2023 г. (2 616 ИЖК).

За 5 месяцев 2025 г. количество ИЖК, выданных жителям Костромской области под залог ДДУ, составило 469, что на 23,0% меньше, чем в 2024 г. (609 ИЖК), и на 25,2% меньше соответствующего значения 2023 г. (627 ИЖК).

За 5 месяцев 2025 г. объем ИЖК, выданных жителям Костромской области, составил 3,75 млрд ₽, что на 36,8% меньше уровня, достигнутого в 2024 г. (5,94 млрд ₽), и на 46,6% меньше аналогичного значения 2023 г. (7,03 млрд ₽).

Средний размер ИЖК составил 3,67 млн ₽.

В целом по всем видам ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных в июне 2025 года, средневзвешенная ставка составила 7,45%.

В строящихся проектах:

• ЖК «Прайм» ГК МастерСтрой / от 5,8 млн до 10,75 млн ₽ / от 129 706 до 140 305 ₽/м²
• ЖК «Лесной квартал» ГК МастерСтрой / от 4,59 млн до 13,55 млн ₽ / от 107 000 до 117 000 ₽/м²
• ЖК «Гагарин» «АвтоТехСтрой» / от 4,91 млн до 9,99 млн ₽от 113 000 до 142 000 ₽/м²
• ЖК «Гранд-Парк» «АвтоТехСтрой» / от 3,88 млн до 8,26 млн ₽ / от 93 000 до 103 000 ₽/м²

ВЫВОД

Костромская область — промышленно развитый регион с выраженной специализацией на деревообрабатывающей и ювелирной промышленности. Эти две отрасли формируют основу экономики, обеспечивая занятость населения, экспортный потенциал и налоговые поступления.

Регион обладает мощной сырьевой базой: более 74% его территории покрыто лесами, что делает Костромскую область одним из лидеров страны по заготовке и переработке древесины. Лесопромышленный комплекс генерирует около трети валового регионального продукта и более 79% экспортной продукции. Здесь производятся плиты OSB, MDF, ДВП, ДСП, фанера, мебельные щиты, ламинат и другая продукция, востребованная на внутреннем и внешнем рынках.

Второе стратегическое направление — ювелирное производство. Кострома признана ювелирной столицей России: свыше 1400 предприятий перерабатывают около трети всех драгоценных металлов страны. Отрасль обеспечивает до 6,6 млрд руб. налоговых поступлений ежегодно и занятость около 7 тыс. человек.

Экономику региона дополняют машиностроение и металлургия. Костромская область занимает лидирующие позиции в России по производству ювелирных изделий (55%), автомобильных кранов (40%), ДВП (15%), ДСП (10%) и клееной фанеры (10%).

Благодаря прохождению через регион ключевых транспортных коридоров — «Санкт-Петербург – Екатеринбург» и Транссибирской магистрали — Костромская область включена в систему евроазиатских транспортных связей, что повышает её логистическую привлекательность.

Регион энергоизбыточен, что создаёт благоприятные условия для размещения энергоёмких производств. Несмотря на отсутствие особых экономических зон, Костромская область обладает устойчивым промышленным потенциалом, развитой инфраструктурой и возможностями для дальнейшего роста в сфере деревообработки, ювелирного дела и смежных отраслей.

Регион является лидером по следующим направлениям:

• 55% ювелирные изделия
• 40% краны на автомобильном ходу
• 15% двп
• 10% дсп
• 10% клееная фанера

Источники:

1. Инвестиционный портал
2. Портал статистических данных
3. Туристический портал